（批复）芙蓉新天地综合性广场项目可研建议报告（发改委）

资金预测情况建设期资金情况分析期初资金为亿元，为注册资本项目资金总流入亿元，其中取得股东借款亿元在建设期取得项目贷款亿元，建成后以酒店进行经营性物业贷款置换，归还亿元前期贷款后取得酒店经营性物业贷款亿元项目销售回款流入亿元。

项目资金总流出亿元，其中土地成本亿元项目成本亿元期间费用和税金亿元归还股东借款亿元，归还银行借款亿元。

期末资金余额，万元。

建设期总体资金流量预测表序号项目金额万元期初余额注册资本，资金流入股东借款流入，融资流入，预售楼位流入，预售商品房流入，资金流入小计，资金流出土地成本，前期费用，城市基础设施配套费，建安工程费用等，期间费用，税金，销售费用，归还股东借款，归还银行借款，资金流出小计，期末余额，年至年资金流量预测情况如下表所示建设期各年度资金流量预测表年度年月月年年年序号项目金额万元金额万元金额万元金额万元期初余额，资金流入注册资本，股东借款流入，融资流入预售楼位流入，预售商品房流入资金流入小计，资金流出土地成本前期费用城市基础设施配套费建安工程费用等期间费用，税金销售费用归还股东借款，归还银行借款，资金流出小计期末余额资金节点计划项目前期阶段年月月公司期初资金为亿元，前期设计配套和建安支出约亿元，项目土地款总计亿元，资金缺口亿元。

解决办法是取得股东借款亿元不夜城公司借款万元，万业公司借款万元二是延缓土地款支付，先行支付土地款及契税，共计亿元，剩余部分待取得销售回款或项目贷款时支付因文化产业投资集团公司在以前年度已缴纳，我公司拟先行支付给文化产业投资集团公司亿元，以取得该项目土地，剩余部分待取得销售回款或项目贷款时支付三是实现楼位预收款亿元。

预计年末现金余额为，万元。

项目建设期年月月流入情况实现销售回款亿元，其中月实现亿元月份取得项目贷款亿元预计月末取得施工许可证。

流出情况月份支付土地款亿元月份归还股东借款亿元月份归还土地尾款亿元月共支付建安费用支出亿元，其中月份支付亿元设计费和配套费等支付亿元税金及期间费用支付亿元。

年月末资金余额为，万元。

项目建设后期年月项目完成流入情况实现销售回款亿元，其中年月实现亿元酒店部分取得经营性物业贷款亿元。

流出情况归还项目贷款亿元与取得亿元贷款在同月建安及招标结算费亿元各项税金亿元期间费用亿元。

项目全部款项支付完毕后资金余额为，万元已经考虑扣除土地增值税清算补缴税款项目经济测算结论酒店部分为公司持有项目，总投资亿元。

公司注册资本亿元，根据酒店未来年盈利预测，酒店可以承担负债上限为亿元，资金缺口亿元，通过商业销售可实现净利润亿元大于亿元予以弥补，根据资金收支预测表，项目工程款全部支付完毕以及土地增值税清算完毕后，项目资金余额为，万元，收支实现平衡。

所以，按照以上投资方案及销售策略，基本可以实现现金流平衡，实现酒店正常运营。

商业部分获利能力分析可实现销售收入亿元，实现主营业务利润亿元，主营业务利润率达到可实现利润总额亿元，实现净利润亿元，销售净利率可达到。

商业部分价格敏感性分析如果销售单价提高不含楼位销售，可增加销售回款亿元，净利润可实现至亿元，净利润提高。

项目资金结余亿元，可减轻酒店经营压力亿元。

如果目前销售政策不能实现，销售单价下降，则销售回款减少亿元，设计施工等统筹考虑，减少地裂缝带来不利影响。

项目市政配套条件本项目水电路热力通讯等资源供给均能满足建设要求，项目建设所需各类管线可直接接入市政管网，用于建设配套设施也相当齐全和完善，完全能够满足项目建设要求。

第四章项目初步规划方案规划设计概念五星级酒店打造具有西安城市特色并同时具有现代感时尚感精品五星级酒店，满足区域内大型国际会议餐饮娱乐多元化需求，进步提升区域形象与品质。

集中商业将文化商业时尚餐饮等概念有机融合，为区内市民及外地游客提供购物休闲娱乐餐饮等站式服务，进步促进曲江新区商业繁荣完善旅游配套设施。

情景商业将情景商业融入本项目，使之与用地北侧集中商业形成良好互动与协调。

使之成为具有地域感特色而不失现代感情景商业，并使该地区充满活力和文化特色。

规划设计方案项目初步定位为集购物休闲娱乐餐饮客房会议等功能为体综合性广场。

项目总平面图详见附件。

建设内容包括集中商业情景商业五星级酒店顶级商务会馆室外水景等。

规划总建筑面积为，其中地上建筑面积为，地下建筑面积酒店面积为，商业面积为。

项目技术经济指标表项目主要技术经济指标序号项目数值单位项目净用地面积规划总建筑面积地上建筑面积地下建筑面积五星级酒店面积酒店地上建筑面积酒店地下康体面积酒店车库及设备用房商业面积情景商业规划面积情景商业本小计，主营业务税金及附加，主营目成本情况项目销售及盈利情况资金预测情况项目经济测算结论第七章项目风险分析及对策第部分公司基本情况公司名称西安曲江秦汉唐文化商业有限公司暂定名，最终以工商登记机关核准名称为准。

注册地址西安市曲江新区慈恩西路号法定代表人曲江文商委派董事长注册资本亿元人民币经营范围房地产开发销售租赁及其物业管理，酒店管理，商业运营。

以上经营范围中所罗列项目最终以外经贸部门审批和工商登记核准为准。

股东出资情况表公司股东出资情况股东名称出资方式出资额出资比例出资时间西安曲江大唐不夜城文化商业集团有限公司货币出资万元年月西安万业房地产开发有限公司货币出资万元年月合计万元图公司股权结构图股东介绍西安曲江大唐不夜城文化商业集团有限公司以下简称曲江文商，是曲江新区文化商业开发经营和旅游基础设施建设排头兵，成功开发了大唐不夜城项目，目前正在开发建设临潼芷阳广场拓展芙蓉新天地及二期综合楼等项目。

西安万业房地产开发有限公司，成功开发曲江号等知名楼盘，与曲江文商合资成功开发秦汉唐项目。

公司董事会监事会及总经理人员公司设董事会，由名董事组成。

曲江文商委派两名董事，并由其中人担任董事长和公司法定代表人万业公司委派名副董事长。

公司设监事会，由名监事组成。

曲江文商委派名监事，万业公司委派名监事，并担任监事会主席职西安秦汉唐文化商业有限公司股权结构图西安曲江大唐不夜城文化商业集团有限公司西安万业房地产开发有限公司工监事名。

公司总经理工程副总财务部部长由曲江文商委派，行政副总财务总监由万业公司委派，由董事会聘任。

公司议事规则股东会议事规则股东会会议作出修改公司章程增加或者减少注册资本决议，以及公司合并分立解散或者变更公司形式决议，必须经代表三分之二以上表决权股东通过。

对其他事项决议，须经代表二分之以上表决权股东通过。

董事会议事规则董事会会议应当由三分之二以上董事出席方可举行。

董事会决议表决，实行人票。

董事会所议事项应由名以上董事通过方为有效。

第二部分项目可行性研究报告第章总论项目概况项目名称项目名称芙蓉新天地暂定名项目区位项目东临曲江池西路和唐城墙遗址公园区，南临广电中心，北临芙蓉南路和大唐芙蓉园遗址公园区，西临芙蓉西路和曲江公馆高尚别墅住宅区，位于曲江旅游核心景区，环境优越。

项目权属状况项目净用地面积亩，地块规划用途为商业用地，拟通过挂牌出让取得土地使用权。

项目建设必要性促进曲江新区商业繁荣完善旅游配套设施需要进步满足市民游客购物休闲旅游消费需要文化产业集团做大做强需要不夜城文商集团战略发展需要。

项目建设内容项目初步定位为集购物休闲娱乐餐饮住宿会议功能为体综合性广场。

建设内容包括集中商业情景商业五星级酒店顶级商务会馆室外水景等，项目总建筑面积约。

项目开发模式西安曲江大唐不夜城文化商业集团有限公司拟与西安万业房地产开发有限公司合资组建西安曲江秦汉唐文化商业有限公司，以合资公司名义取得项目土地使用权，开发运营芙蓉新天地项目，项目利润按照股权比例分配。

结论从技术经济角度综合论证，我们得出以下结论项目目标客源充足，完全能够支撑项目市场需求。

项目建设条件及周边环境良好，适合开发建设。

项目规划方案是合理，符合曲江新区整体发展规划。

项目工期安排基本是合理，能够满足项目建设开发时点要求。

项目在经济上可行，能够满足财务评价要求。

总之，项目从整体评价是可行，建议实施。

可行性研究报告编制依据西安曲江新区国家旅游休闲度假区总体规划西安曲江新区芙蓉新天地项目规划设计方案建设项目经济评价方法与参数西安市建设项目城建费用统征收办法实施细则陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省工程建设其它费用定额其他与项目可行性研究相关资料和数据。

可行性研究报告重要说明本报告是依据年月日版设计方案进行编制，最终以审核通过设计方案为准。

本项目最终建设规模和投资估算以政府立项审批为准。

本报告可作为本项目开发重要参考依据。

基于目前规划设计方案和市场需求，本报告提出初步开发模式经营思路可能会与最终实际操作模式存在定差异，以最终执行模式为准。

第二章项目商业环境分析西安市商业发展规划总体规划思路时尚购物在中心，休闲消费在二环，增强辐射在三环。

未来重点发展区域主要包括经开区高新区曲江分待取得销售回款或项目贷款时支付因文化产业投资集团公司在以前年度已缴纳，我公司拟先行支付给文化产业投资集团公司亿元，以取得该项目土地，剩余部分待取得销售回款或项目贷款时支付三是实现楼位预收款亿元。

预计年末现金余额为，万元。

项目建设期年月月流入情况实现销售回款亿元，其中月实现亿元月份取得项目贷款亿元预计月末取得施工许可证。

流出情况月份支付土地款亿元月份归还股东借款亿元月份归还土地尾款亿元月共支付建安费用支出亿元，其中月份支付亿元设计费和配套费等支付亿元税金及期间费用支付亿元。

年月末资金余额为，万元。

项目建设后期年月项目完成流入情况实现销售回款亿元，其中年月实现亿元酒店部分取得经营性物业贷