（批复）芜湖长江农产品物流交易市场项目可研建议报告（发改委）

以下为正常年份总成本费用房产税按租赁收入计提营业税金按经营收入计提城建及教育附加分别按营业税和计提所得税率盈亏平衡分析本项目其正常年份盈亏平衡点为。

计算表明只要经营能够达到生产能力，就能达到收支平衡，项目具有较好抗风险能力。

盈亏平衡分析总成本估算表二敏感性分析根据对项目测算，按经营期年计算，当项目经营总收入降低，利润总额降低，投资净利润率降低。

当项目经营成本提高，利润总额降低，投资净利润率降低。

财务评价分析主要经济指标和财务评价表格项目名称芜湖农产品交易市场单位万元参数名称比率金额参数名称总投资现金流量指标固定资产投资净现值土地费用税前内部收益率流动资金税后内部收益率不可控费用静态投资回收期动态投资回收期资金来源自有资金投资效益分析银行贷款年投资利润率政府补贴年投资利税率资本金利润率财务指标资本金利税率年均营业收入，年均税金项目盈亏平衡点其中所得税营业税及附加年均总成本年均利润总额效益分析结论通过测算，该项目在经济上有较好回报，因此在经济上是可行。

第章社会效益和社会影响分析芜湖国润公司五年共累计向税务部门上缴各种税收万元，多次被评为市区重点纳税大户，其中年万元年万元年万元年万元年万元市场发展直接或间接提供就业岗位近个。

第年建设项目预计效果表格新增营业面积平方米新增摊位总投资回收期年新增从业人数新增交易量万公斤出口数量新增带动就业新增年交易额元出口销量新增带动农户数户新增市场覆盖区域个新增市场辐射区域个第章项目风险分析及对策资源风险本项目主要资源需求是资金和土地，在土地方面风险是土地不能获得，这将直接导致项目搁浅二是土地成本大幅上升，这将有导致项目资金运营困难，成本上升，资金链断裂危险。

资金不能到位有可能中断项目建设，无法达到项目预期效果。

解决资源问题主要是依靠争取芜湖市政府支持，通过农业项目政府支持取得土地和配套资金来完成项目开发。

为了保证项目开发顺利进行，必须先期解决土地和资金问题，之后再开工建设本项目。

市场风险主要市场风险来源于竞争对手盲目建设恶性低价竞争消费方对项目不认可防范市场风险主要通过加强自身竞争力在竞争中压倒对手，同时通过与竞争对手联盟，形成价格和运营机制动态联合，保证利益各方能够获得更好利润。

政策风险本项目为农业项目，目前是国家及地方所支持产业，在宏观政策层面不具有较大风险。

管理风险经营团队在经营项目能力不足。

可以通过内部管理层轮岗培训，不断提高现有管理人员管理运营水平。

同时通过外部招聘引进国际国内先进管理思想和管理人员充实进来加强管理能力。

第章项目结论和建议通过对项目必要性市场竞争环境以及经济效益评价可以看出，该项目具有良好发展前景，项目经济指标符合投资建设要求，项目建设可行。

第章财务图表附件经营收入估算表表格经营收入估算表项目名称芜湖农产品交易市场单位万元序号项目建设期经营期商铺销售摊位租金进场交易佣金过磅费服务费办公用房租赁费加工包装场地租赁费恒温仓储租赁费普通仓储区租赁费用物流服务费物流配送费停车费物业管理费广告费合计主要财务评价指标表格主要经济指标和财务评价项目名称芜湖农产品交易市场单位万元参数名称比率金额参数名称总投资现金流量指标固定资产投资净现值土地费用税前内部收益率流动资金税后内部收益率不可控费用静态投资回收期动态投资回收期资金来源自有资金投资效益分析银行贷款年投资利润率政府补贴年投资利税率资本金利润率财务指标资本金利税率年均营业收入，年均税金项目盈亏平衡点其中所得税营业税及附加年均总成本年均利润总额总投资估算表表格总投资估算表项目名称芜湖农产品交易市场单位万元序号建设项目总计交易棚厅商铺仓储设施加工配送中心冷链设施检验检测中心信息中心安全监控中心结算中心废物污水处理中心厨房大世界农产品三条街固定资产投资合计土地费用合计流动资金不可预见费用所有费用累计资金筹措计划表表格资金筹措计划表项目名称芜湖农产品交易市场单位万元年度银行贷款自筹资金补贴申请年总投资自筹比例合计金额资金比例银行贷款偿还计划表表格银行贷款偿还计划表项目名称芜湖农产品交易市场单位万元贷款年份贷款数额支付利息应付利率本金偿还贷款余额备注第年建设期年第年第年第年第年第年第年第年合计总成本费用估算表表格总成本费用估算表项目名称芜湖农产品交易市场单位万元序号项目建设期经营期在盈利模式上除部分商铺出售外，主要为租金加佣金。

批发市场利润构成项目除了包括租金管理费佣金配套服务费等通俗收入外，还包括利用批发市场土地进行市场配套开发产生收入。

项目规模和项目选址芜湖位于安徽东南，是长江流域个重要港口城市之，芜湖同时位于长江三角洲城市群，高速公路网络发达，特别是华东第二通道开通，以及芜湖长江大桥通车，芜湖已成为长江三角洲重要水陆交通枢纽，华东沿海城市通往内地通道。

以芜湖为中心四小时经济圈，经济辐射可达亿人口。

芜湖长江市场园紧邻芜杭高速公路，铁路港口通达便利，具有较为优越区位和交通条件。

本项目地址位于东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。

投资规模亿元，市场开发期年，培育期年。

计划用地需求长江园农产品交易市场规划占地亩，农产品三条街亩农产品交易区亩农产品加工区亩科研区亩厨房大世界需征地亩，农产品物流中心亩，绿色大厦及配套设施亩项目环境保护和安全本项目环境污染主要来源于生活污水和废弃物，以及加工区污水污物，不存在重度污染废弃物和化学废弃物。

为加强环境保护本项目内专门设计建设了废弃物处理中心，并有专业物业及清洁公司负责保证废弃物及时得到清理，能够较好保护项目环境。

农产品交易市场消防保安劳动安全，食品安全等方面设计规划是按照国家相关安全标准制定，同时长江市场园已建立了相关安全规章制度，并在实际经营中得到验证具有可年折旧，设备按照年折旧，土地及收费标准表格年芜湖市农产品批发市场统计表格年全国社会物流总值基本情况表格芜湖市与物流成本预测表格安徽省与物流成本预测表格芜湖市综合货运量统计表表格芜湖综合货运量预测表格项目建设规模表表格总投资估算表表格资金筹措计划表表格银行贷款偿还计划表表格主要经济指标和财务评价表格第年建设项目预计效果表格经营收入估算表表格主要财务评价指标表格总投资估算表表格资金筹措计划表表格银行贷款偿还计划表表格总成本费用估算表表格总成本费用估算表二表格项目现金流量表表格损益表表格第章项目总论项目背景项目名称芜湖长江农产品物流交易市场项目承建单位安徽新长江股份有限公司项目主管部门安徽新长江投资集团项目承建单位简介安徽新长江投资集团创立于年，是家综合性大型民营股份制企业。

创建以来，集团坚持务实创新稳中求进发展理念，稳步实施以投资房地产商贸物流旅游电子商务为重点整体发展战略，先后在省内合肥芜湖滁州淮南兴建集群市场，开发旅游休闲度假景区，省外投资控股大型商贸和房地产业，并向现代物流业发展。

年，集团跨省重组上市公司秦皇岛渤海物流控股股份有限公司股票代码，实现超常规跨越式发展，实现了从资产运营向资本运营重大突破。

项目拟建地区地点本项目位于芜湖市，计划区位为东靠神山东路，西接长江市场园茶叶市场，南连建材市场，北临芜宣高速公路。

项目开发背景渤海物流下属芜湖国润投资发展有限公司开发芜湖长江市场园区，园区总体规划用地亩，期市场已开发完成建筑面积万平方米，已全部交付使用，并于年月日全面开园。

开园项目主要包括农产品交易市场建材市场书刊文化市场物流中心在内多个专业市场。

现入驻客户余家，被列为芜湖市政府重点工程。

芜湖长江农产品交易市场调味品干货区交易区和仓储区已建成万多平方米，经营品种主要为安徽地区农副土特产品，产品辐射皖南及沿江地区省份，年交易额亿元。

年公司新建万多平方米蔬菜交易市场，于年底开业。

目前整个农产品交易市场面积已达万平方米，累计投资亿元，年交易额亿元。

作为芜湖市政府招商引资重点项目，芜湖市委市政府鸠江区委区政府以及芜湖市区有关部门对园区建设给予高度重视和极大支持。

他们认为，芜湖长江市场园区兴建，对于加快形成大市场大商贸大流通格局，对于重振芜湖百年商埠雄风，加快芜湖开发开放进程和确立芜湖市区域性商贸中心城市地位等方面具有十分重要作用。

为此，市政府专门成立了市场建设协调小组和市场管理委员会，并出台了相关优惠政策，培育市场，支持市场建设。

目前芜长江农产品交易市场着眼现代化大市场发展趋势，结合芜湖长江市场园区总体规划布局，计划由安徽新长江投资股份有限公司为投资主体，将二期市场规划成为建设现代化多功能绿色农产品交易市场。

可行性研究报告编制依据芜湖市十五规划芜湖市都市型现代农业规划年芜湖市优势农产品区域布局规划年芜湖市商业网点规划年农产品批发市场管理技术规范全国农产品批发市场发展规划纲要年中华人民共和国农产品质量安全法商务部实施双百市场工程通知建设工程质量管理条例国务院号令实施工程建设强制性标准监督规定建设部第号建设项目进行可行性研究试行管理办法计贸国家安徽省芜湖市有关法律法规及管理办法。

项目建设必要性分析新农村建设要国家连续三年出台中央号文件，提出大力发展农业，农民生产农产品需要批发市场来促进流通，实现价值。

构建大型农副产品市场是历史机遇是为农业增产农民增收农村大发展做贡献。

借助国家新农村建设契机，长江市场园农产品交易市场将发挥从基地到消费者桥梁作用，增强农副产品市场流通性，变资源优势劳动力优势为市场优势。

目前市场已陆续与周边地区产业基地开通绿色运输通道，降低种植户中转运输成本，方便农产品流通，引导农民走向农业产业化发展道路。

充分利用企业资源政府政策尽快将区域农产品市场做大做强。

全面建设小康社会必然要求全面建设小康社会难点和重点在农村，如何解决好农业农村和农民问题是关键。

所以，最近中央农村工作会议指出今后工作重心是解决三农问题。

而农产品市场流通问题是解决三农问题核心之。

农产品流通要求农产品通过深加工提升其附加值。

流通过程中生产性是农产品最大特性之。

批发市场作为农产品流通重要环节，在深加工方面大有可为。

其二则要求不断提高流通环节流通效率，降低农产品物流成本。

农产品批发市场作为农产品物流重要节点之，拥有较为完善农产品物流信息收集系统，使其能够更好整合资源，提高农产品物流效率。

因此，