（批复）花园居住小区项目可研建议报告（发改委）

资金平衡分析在项目计算期内，各期资金来源与运用是基本平衡。

具体见资金来源与平衡表。

敏感性分析将开发成品成本销售价格销售进度等作为不确定因素进行敏感性分析，分析结果表明，项目效益对产品开发成本和售房收入这两个因素最为敏感，其中产品开发成本对项目收益影响最大，其次为销售价格。

因此要注意控制投资成本，并避免雷同化价格竞争。

要优化设计方案，加大招标竞争，加强项目管理，以确保合理成本水平和售价。

临界点分析临界点分析是项目评价另个重要方面，它反映在预期可接受投资内部收益率下，投资方能承受各种重要因素向不利方向变动极限值。

假定投资者期望内部收益率为，在这种情况下，项目开发投资临界点为万元，增加万元商品房销售均价最低价格为元平方米，下降销售面积最低值为平方米，下降平方米。

详见下表。

临界点分析表敏感因素基本值临界点内部收益率期望值项目开发投资万元最高值万元其它不变销售均价元平方米最低值元平方米其它不变销售面积平方米最低值平方米其它不变敏感性分析销售收入变化开发成本变化收入进度变化变化幅度净现值综上评价可知，本项目在财务上可行，且有较高抗风险能力和较强债务偿还能力。

主要技术经济指标主要技术经济指标览表序号项目单位指标备注技术指标总占地面积平方米总建筑面积平方米总居住户数户总居住人口人机动车停车位辆绿地率容积率建筑密度二经济指标总投资万元销售收入万元上缴税收万元税后利润万元投资利润率资本金利润率内部收益率税后财务净现值万元税后借款偿还期年贷款意向第九章社会评价社会效益分析随着国民经济发展，房地产市场已成为国民经济重要组成部分，尤其是住宅房地产开发已成为房地产开发市场核心，它对拉动我国国民经济增长起到了至关重要作用。

随着人民生活水平提高，人们对住房需求不仅仅满足于有个基本居住条件，人们现在更加重视居住质量与环境。

置业有限公司秉行创造精品，服务人民，提升生活经营理念，参与城市建设，改善城市居住环境，丰富人民购房选择，对于提高城市品味，推进城市文明具有积极意义。

该项目在丰富住宅供应同时，并为城市创造大量了就业平台与经济活动平台，从而促进城市综合发展。

建设适应性分析分析认为，市及周边城镇居民，以及当地政府为该项目主要利益相关者。

根据调查研究，居民对居住要求首先是质量品位与舒适性，然后是周围各种环境及条件，这些方面要求均能得到相应满足。

而政府比较关注项目社会效益和生态保护，这些方面也均能在项目中得到体现。

因此，该项目能为当地社会环境人文条件所接纳。

第十章结论与建议结论本项目属住宅房地产开发项目，符合国家产业政策。

花园居住小区所在城市区位是宜商宜居优良地段，环境优良，交通优越，在此建设高品质住宅群，营造优美舒适生活空间，完善配套服务设施，满足人们生活各项需要，将是城市居民理想居住选择，并吸引商业网点进入。

项目开发是高品位住宅小区，锁定是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应投资水平和价格水平，市场目标是明确，定位是准确。

年以来，市房地产市场逐月升温，随着我市经济快速发展和城市规模扩张加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好市场前景。

去年以来，市出台了关于促进房地产市场持续健康发展若干意见政号和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房若干意见政号，放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利。

最近召开中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。

会议表示保持宏观经济政策连续性和稳定性，对于地产行业政策基调是积极扶持。

房地产跨年度行情即将展开。

财务分析表明，该项目具有较好经济效益，较强抗市场风险能力，以及较强债务清偿能力，在经济上是可行。

该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行。

项目建设在可定程度上满足城市居民居住需求，提升城市居民居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好社会效益。

开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力保障。

建议建议建设单位密切关注政策导向，规避政策性风险。

加强与当地政府部门沟通联系，重点分析和关注当地政府有关部门已出台或将要出台实施细则或政策措施，认真分析当地房地产市场供求状况运行特点，以及各项政策对当地市场可能产生影响。

通过加强对区域性市场房销售面积增长。

月，商品房销售额亿元，同比增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房销售额分别增长和。

月，全国完成房地产开发投资亿元，同比增长，增幅比月提高个百分点。

其中，商品住宅完成投资亿元，同比增长，比月提高个百分点，占房地产开发投资比重为。

延续今年以来逐月回升势头。

全国房地产开发景气指数简称国房景气指数连续个月上升。

主城区月房地产市场情况分析今年月份我市房地产市场保持了持续稳定发展态势，房地产市场交易量各项指标均已超过年同期水平。

房地产市场基本情况房地产投资增幅明显。

月份我市主城区房地产开发投资亿元不含主城区乡镇房地产开发，同比增长。

其中住宅亿元，商业房亿元，办公房亿元。

商品房新开工面积增幅较大。

月份我市主城区商品房新开工面积万平方米。

其中住宅万平方米，商业房万平方米，办公房万平方米。

商品房竣工面积保持增长。

月份我市主城区商品房竣工面积万平方米，同比增长。

其中住宅万平方米，商业房万平方米，办公房万平方米。

截止年月底，我市主城区商品房累计可售量为万平方米，其中商品住房万平方米，其中年以上待销售商品房面积为万平方米含住宅万平方米。

二房地产市场供给和销售情况年月我市主城区共批准商品房预售面积万平方米，同比上升，其中住宅万平方米，同比下降。

年月份我市主城区各类商品房销售签约面积共万平方米预售房销售面积万平方米，现房销售面积万平方米，同比年月增长，其中商品住宅销售签约面积共万平方米，同比年月增长。

年月我市业十五期间计划建设万平方米商品住宅，路以西部分建设高品位商业住宅区，保留天然湖泊约亩水面形成水上公园。

站前区将成为休闲居住乐园。

项目开发是高品位住宅小区，锁定是有较大经济来源和实力以及改善性购房人群，以此确定相应投资水平和价格水平，市场目标是明确，定位是准确。

年以来，市房地产市场逐月升温，随着我市经济快速发展和城市规模扩张加快，房求和房价仍将保持平稳上升，为该项目提供了良好市场前景。

去年以来，市出台了关于促进房地产市场持续健康发展若干意见政号和关于鼓励本市农村居民和外来人口购买主城区商品住房若干意见政号，放宽公积金贷款条件，对农村居民和外来人口购置房产进行补助，加强舆论宣传，增强消费信心，这些政策措施在定程度上扩大了购房需求，对本项目是有利。

最近召开中央经济工作会议提出，支持改善性购房需求，放宽中小城市和城镇户籍限制，加快城镇化。

会议表示保持宏观经济政策连续性和稳定性，对于地产行业政策基调是积极扶持。

房地产跨年度行情即将展开。

财务分析表明，该项目具有较好经济效益，较强抗市场风险能力，以及较强债务清偿能力，在经济上是可行。

该项目设计符合城市规划与国家有关技术规范，环境保护措施完备，工程方案是可行。

项目建设在可定程度上满足城市居民居住需求，提升城市居民居住水平，并促进商业发展，创造就业，具有良好社会效益。

开发建设单位母公司实力雄厚，技术水平高，管理能力强，为项目取得成功提供了有力保障。

财务分析表明，项目财务效益良好，有税后利润万元，资本金利润率，投资利润率，内部收益率，上缴税收万元。

敏感性分析表明，项目有较强抗风险能力。

清偿能力分析表明，项目有足够还款能力。

因此，该项目具有经济可行性。

第二章项目选址及建设条件选址分析花园居住小区位于市南部站前区，是市城五区重要组成部分，是市委市政府依托城市交通枢纽，打造集物流商贸休闲居住为体城市新区。

站前区环境优良北抵风景区，悠长对景景观大道是城市独有生态风景线贵中学高中部新校区即将开工建设站前区文化广场职业中学市站前区三甲医院站前区医疗服务中心站前区污水处理厂等项目前期工作都在抓紧进行当中。

站前区交通优越南北东西中分别有铜九铁路沿江高速宁宜城际铁路路长江南路等通过或穿越，火车站汽车客运总站公交始发站均位于区内。

站前区规划面积平方公里，规划人口规模万人，房地产业十五期间计划建设万平方米商品住宅，路以西部分建设高品位商业住宅区，保留天然湖泊约亩水面形成水上公园。

站前区将成为个传统和时代交融特色鲜明休闲居住区。

建设条件配套建设条件历经多年建设，市火车站站前区不仅形成了四通八达交通网，并且强电弱电供水排水供电供气等配套建设全面跟进，达到了道路通供水好排水畅电力稳供气足环境美总体目标，可满足开发高品位居住小区对基础设施条件要求。

供水由纬三路纬四路市政给水管网供给。

排水纬三路纬四路纬五路世纪大道市政雨水均建有市政雨水管网和污水管网。

供电区内电网沿路铺设，可选择性接入电源。

市区燃气管道网通信光缆网和有线电视网均延伸到达。

自然条件地质大地构造上位于扬子地台东北部，根据地层构造岩浆活动差异，市主城区为下扬子台坳，地层发育齐全，基岩为完整角砾岩，强度较高，承载力大。

水条件市水资源丰富，主要由长江河流湖泊和水库四部分组成。

长江在市境内全长公里，每年四月份江水上涨，月份进入汛期，历年平均水位米，多年平均流量为立方米秒。

境内河流主要有青通河九华河陵阳河五溪河七溪河秋浦河清溪河白洋河黄盆河龙渡河龙泉河等，雨量充沛，丰水年月在月份，枯水在冬季。

气候市属亚热带季风气候区，气候温和，阳光充足，四季分明，降雨丰沛集中，年际变化大，多年平均降雨量，平均温度，平均无霜期天。

年平均日照小时，主导风向为东北风。

对项目建设无不利影响，建设过程中要注意冬雨季施工质量。

基本风压基本雪压地震市所在区域地震基本烈度为度，在项目建筑结构设计中已经考虑。

第三章市场分析及营销策略市场分析市社会经济发展概况市位于安徽省西南部，北临浩荡长江，南接雄奇黄山，是长江南岸重要滨江港口城市和省级历史文化名城，也是安徽省两山湖黄山九华山太平湖旅游区重要组成部分。

现辖贵区县县县和九华山风景区，总面积平方公里，总人口万。

全市生态环境良好，经济与人口环境协调发展，是中国第个国家生态经济示范区