（批复）花园房地产开发小区项目可研建议报告（发改委）

拟定人员培训计划，估算年管理费用支出情况工程技术处财务处外联处培训计划均按有关部门每年要求执行，公司不再另行安排。

销售处人员培训由项目经理及销售负责人组织，其他处配合对本项目进行针对性学习和加强。

七开发建设计划前期开发计划及资金计划括号内为资金计划情况项目可研分析规划设计条件方案总图设计万元总图报批地勘方案报批地勘审查施工图设计施工图审查万元万元万元施工图报批监理测绘建设工程许可证施工招投标开工白蚁工程质量监督施工许可证万元约万元工程建设计划及资金计划括号内为资金计划情况开工基础工程主体工程预售装饰工程初验万元二层万元封顶万元室外工程竣工验收交付住户销售期项目后期维护及维修工作在本计划中，仅表示项工作开展大致时间，该时间在后期项目建设计划策划中将进步明确细化或根据项目实际工作进展情况进行相应调整。

建设场地布臵以后期项目施工组织设计为主。

施工队伍选择由建设方按现行有关规定面向社会进行公开招标，选取有实力信誉好报价合理最优施工单位进行施工。

八项目资金来源及经济分析项目投资来源筹措方式确定根据公司实际情况，本项目采用次性开发，开发资金通过两种方式获得自筹资金约万元，由本项目投资商先筹取万元用于本项目前期报建，项目开始动工建设时，由本项目投资商在项目销售款中抽取万元用于本项目开发建设。

备注本项目投资商投资开发前期报建手续已完，将于年月动工建设，预计年月底开始预售，于年月交付住户使用。

即到本项目开工时间年月时，销售已有个月，由于地理优势及周边物业环境配套情况好，预计销售可达，即截止年月，销售资金回笼约万元，完全可以从该项目抽取万销售资金用于花园项目开发建设。

本项目销售资金在本项目预售开始后具体时间以市房管局核准预售许可证批准时间为准，部分销售款用于优先向土地抵押银行还贷具体销售款还款比例详见销售状况及资金还贷情况表，其余销售资金再回投入本项目开发之中，以填充开发资金缺口，解决资金不足等问题。

开发成本估算及利润估算表详见附表银行还贷评价根据项目开发成本及利润估算表可知，本项目开发后完全有能力还清该土地在银行抵押贷款和因此产生利息即土地原始成本和银行利息。

现项目拟定销售周期个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析项目销售情况情况及资金还贷情况表销售比例销售资金还贷比例还贷累计由于本项目建设开发投资资金属全部自筹，其需还贷银行贷款只有因该项目土地银行抵押贷款，即预计项目土地银行抵押贷款及利息将于年月全部还完，更保守估计在项目销售周期内还贷应该是非常乐观。

九结论用建议结论项目地块所属区域在西蜀名居星河湾长虹生活区以及高水虹高市场有效带动下，人气进步聚集，社区配套设施将趋于成熟，正在形成以西蜀名居星河湾以及高水虹高市场为中心高水圣水生活圈。

随着城区土地供应量减少及土地成本增加，目前该区域已有多家房产商在投资开发，使得该区域成为房地产开发个新热点区域。

根据项目开发成本及利润估算表分析，土地成本已转化成银行贷款和相应利息万是个固定因素，其土地成本偏高。

影响本项目最终利润最主要可变因素为房屋开发费用和销售价格，房屋开发费用已依照当前市场价估算，其可变化程度不是很大。

作为销售价格，随着政府加大城市土地供应监管和土地市场化运作，以及项目周边商住氛围进步凝聚，其销售价格在估算价格基础上有定上浮空间，即结果将增加开发商利润。

从项目预计销售情况和银行还贷表分析来看，其项目开发后开发商完全有能力还清土地银行贷款及相应利息。

因此就其本项目而言，作为开发商，由于土地摊消成本偏高，其开发商利润相对较低。

但针对土地抵押贷款和利息，其项目开发后可以完全还贷，因此其项目进行商住小区开发是可行。

存在问题及相应建议由于长虹厂区隔断，使得西蜀名居与本项目之间形成段居住空白段，在定程度上影响到人气及商气延伸。

就区域来看，临街底层小商铺是房产商致决策，作为该区域投资两层门面现房仅青清怡苑项目家，目前还人口购买我市商品房，近三年来增长速度不断加快，年外来人口购商品房平方米，年购商品房平方米，年购商品房平方米，年达到平方米，同本地人购房比例为。

外来人口购买商品房极大地促进了我市商品房市场发展。

为城市经济快速增长做出了贡献。

小户型商品房开始受到市场青睐，受到开发商消费者追捧。

年市房地产市场存在问题土地价格快速增涨与商品房价格稳步发展形成了明显矛盾。

近几年来，我市土地市场价格上升幅度极大，尤其是实行土地供给体制改变后，竞拍价格路走高，对商品房成本产生了极大影响，带来了极大销售风险。

而商品房价格由于市场供求关系比较宽裕，商品房价格直处于平缓上升趋势，为了消化土地价格上升所占用成本比重，开发商只能采取住宅保本或微亏，用提高营业用房售价来赚钱，长持下去，将会对商业房产带来极为不利影响。

原材料价格波动不确定性加大了房地产市场风险。

房地产业上游产品如钢铁水泥煤电等价格上涨，对房地产市场影响甚大。

如年下半年页岩砖由元匹涨至元匹，致使商品房成本每平方米上涨元左右。

受国家宏观调控影响，市房地产开发投资销售在年下半年受到明显影响，出现减缓趋势。

尤其是银行实行紧缩政策，提高存款准备金利率，将房地产开发项目资本金提高个百分点，使房地产开发企业贷款受到限制。

商品房开发结构性矛盾仍然存在，影响房地产市场发展。

年我市商品房开发中，存量房有定比例以及水电气弱电等方面联系工作资趋势减缓，但投资结构发生变化较大。

年市住宅投资所占比重为，年住宅投资下降至，非住宅投资中商业用房比重上升较快，由年上升至年对我市投资结构是否协调发展产生了较大影响。

商品房竣工面积平方米，比上年增长，其中商品住房竣工平方米，套，比上年负增长商品用房竣工面积平方米，比上年增长写字间竣工平方米，比上年增其它用房竣工面积平方米，比上年负增。

商品房进入市场情况年，市商品房市场进入共宗，幢，平方米。

同比上年减少平方米，负增长为。

其中商品住宅进入市场表五市年商品房竣工面积按用途分类型合计住宅商业用房写字间其他年年同比增加所占比例注所占比例为年各类用途竣工商品房总面积比例表六绵阳市年商品房竣工面积情况按用途分住宅商业用房写字间其他单位万平方米竣工面积万平方米同比增长表七绵阳市年商品住房竣工面积情况按用途分普通住宅电梯公寓经济适用房别墅单位万平方米竣工面积万平方米同期增长率平方米，套，占商品房进入市场总量左右，比上年投入总量减少商业用房投入市场信息平方米，占商品房投入市场总量度左右，比上年投入总量减少商业用房投入市场平方米，占商品房总量左右，其他用房市场信息投入平方米，占商品房投入市场总量左右。

表八年商品房市场投放情况表年份合计商业其他合计普通住宅电梯公寓别墅经济适用房套套套套套年年同比增加所占比重注所占比重为年数据普通住宅电梯别墅经济房所占比重为住宅类商业其他所占比重为商品房总面积比重表九年商品房地产市场投入走势单位万平方米年商品房市场投入量万平方米年商品房市场投入量万平方米从年商品房市场投入走势看，年商品房市场投入系高峰期，该峰值直延续到年季度。

从年二季度开始，我市房地产受国家调控影响，市场投入量逐渐减少，至月底为最低端。

年市房地产市场需求现状分析年，市房地产市场需求总量大于年，房地产市场依然火爆，市场呈现片繁荣现象，但受银行信贷规模收缩影响，年下半年商品房销售有所下降，年上半年商品房销售面积为平方米，占全年商品房销售总面积下半年销售商品房为平方米。

占全年销售总面积。

年，市商品房销售平方米，销售金额万元，分别比上年增加平方米，万元。

增长率分别为。

表十年商品房销售面积情况年份合计合计普通住宅电梯公寓经济适用房别墅商业写字间其他套套套套套年，商品住宅销售平方米销售金额万元，比上年分别增加平方米套万元。

增涨率为。

表十年商品房销售面积比重按用途分类住宅商业用房其他表十二年商品住房销售面积比重按用途分类普通商住房电梯公寓经济适用房别墅表十三年商品房销售金额比重按用途分类住宅商业用房其他表十四年商品住房销售金额比重按用途分类普通商住房电梯公寓经济适用房别墅年住房二级市场日趋活跃，截止月，累计完成二手房交易件，成交面积万平方米，成交金额亿元，分别比上年增长其增长速度远远高于级市场，成为房地产市场新增长点。

消费者购成情况随着市城市化进程加快，城市居住环境及商品房小区环境美化，市城市品牌知名度不断升高，外地人越来越成为我市住房消费主力军，外地人与本地人购房数比例差距逐渐缩小，年，外地人购买商品房平方米，比上年增加平方米，比上年增加。

表十七消费者购成比例年份销售人群年占总量比年占总量比年占总量比年占总量比本地人外地人表十八外地人购商品房情况按用途分类合计普通商品住房电梯公寓别墅办公商业其他套套套商品房销售价格情况年，市商品房销售平均价格为每平方米元，按套内面积计算，下同其中普通商品住房元，电梯公寓元，别墅元，商业用房元，其他用房元。

表十六年商品房二手房交易金额比重商品房交易二手房交易表十五年商品房二手房交易面积比重商品房交易二手房交易表十九绵阳市年普通商品住房价格走势按套内面积计算月份单位元表二十绵阳市年电梯公寓价格走势按套内面积计算月份单位元表二十绵阳市年别墅价格走势按套内面积计算月份单位元从上列表中反映出，市房地产商品房价格稳中有升，总体呈列小幅波浪走势，年普通商品房平均价格比上年增加元平方米，电梯公寓比上年增加元平方米。

不同户型商品房销售情况分析以下套以下套以上套表二十二绵阳市年已销售楼盘面积比例按套内面积计算元以下元元元元以上表二十三绵阳市年已销售楼盘每套单价比例按套内面积万元套以下万元套万元套万元套以上表二十四绵阳市年已销售楼盘总套价比例按套内面积从表二十二至二十四所列数据看出，年每套平方米范围内仍然是人们购买主要对象，每套平方米以下从年上升到达，比上上涨个百分点，而每套平方米以上面积下降。

说明小户型购买者人群增加。

值得注意是元平方米商品房成交量从年下降为年地在银行抵押贷款和因此产生利息即土地原始成本和银行利息。

现项目拟定销售周期个月，预计销售状况及资金还贷情况如下表分析项目销售情况情况及资金还贷情况表销售比例销售资金还贷比例还贷累计由于本项目建设开发投资资金属全部自筹，其需还贷银行贷款只有因