（批复）苏园（2002）01号地块土地使用权竞买项目可研建议报告（发改委）

综合上述分析，建议以风险分析结论为主，建议最高报价万元。

附录土地报价可行性研究案例原始数据文件名项目名称填表人审核人日期年月日苏州铭星软件科技有限公司第部分产品方案初步优化地块信息项目单位数量土地面积土地价格元最高容积率拟建产品产品名最大需求参考容积售价建安造每其它费用占收其它费用占建安称选量率选价其它费用入比例费比例多层高层评价指标土地增值售价营业税率及附加建安造价每其它费用售价其它费用占收入比例建安造价其它费用占建安费比例参考容积率每平方米土地费用每平方米土地增值产品名称每平方米土地增值元多层高层最优方案产品名称用地面积容积率建筑面积土地增值多层高层合计第二部分数据输入基本信息基本信息原表内容单位数量计算期年每年分期数期年基准收益率最低利润率土地面积平方米最高容积率土地最低限价或起拍价格万元亩，元平方米默认报价方案土地起算价格万元报价方案每次加价幅度万元营业税税率城建税税率教育附加税率所得税税率公积金公益金经营资金利率短期借款利率注报价方案每次加价幅度为土地报价分析，报价方案每次加价幅度为可行性研究二投资估算单项工程造价原表单项工程面积工程造价开竣工时间期建筑面积占地面积或容积率单位造价合价开工时间结构封顶竣工验收别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套合计注只需输入容积率或占地面积中项，另项计算得到，容积率用于分配土地费用，不输此项数据则土地费由人工分配。

其它投资估算参数原表序号费用名称选计算基数序号选计算基数单位数量前期费用占建安费用比例基础设施单位建筑面积元公共配套设施占建安费用比例开发期税费占收入比例其它工程费用占建安费用比例间接开发费占建安费用比例管理费用输入金额万元销售费用占收入比例不可预见费输入金额万元注选计算基数建筑安装工程费用销售收入建筑面积，元平方米输入金额，万元。

三产品销售销售产品基本信息原表选单项工程选经营方式产品数量价格销售周期期收款比例开竣工时间期开盘单价增减幅度开盘时间期销售周期期签定结构交付开工时间结构封顶竣工验收名称合同封顶使用别墅别墅多层住宅多层住宅中高层住宅中高层住宅汽车车位汽车车位商业配套商业配套注经营方式出售出租三产经营代建开竣工时间，自动转入，不必输入。

四三产经营成本三产经营成本原表产品名称序号费用名称„产品直接费用原材料燃料动力工资及福利费其它间接费用销售费用管理费五资金筹措借款还本付息条件原表借款名称年利率偿还方式宽限期期偿还期期银行贷款控制宽限期必须，若则报警提示。

资金筹措计划原表项目名称投资使用计划资金筹措计划自有资金其中用于建设投资用于经营资金借款银行借款注投资使用计划由投资计划表自动转入资金筹措计划自动合计，资金筹措计划自有资金借款六风险分析数据多因素变化临界点分析原表变化因素工程或产品单位基本方案变化次数单项工程投资变别墅元多层住宅元中高层住元化宅汽车车位元商业配套元其它费用变化率数量容积率变化别墅多层住宅中高层住宅汽车车位商业配套价格变化别墅元多层住宅元中高层住宅元汽车车位元商业配套元元注基本方案数据自动转入每个项目最多可以有个组合，也可以少于个概率分析原表变化因素工程或产品基本数据项目变化次数单项工程投资变化元别墅造价概率多层住宅造价概率中高层住宅造价概率汽车车位造价概率商业配套造价概率其它费用变化率数量容积率变化别墅变化概率多层住宅变化概率中高层住宅变化概率汽车车位变化概率商业配套变化概率别墅价格概率多层住宅价格价格变化元概率中高层住宅价格概率汽车车位价格概率商业配套价格概率注基本方案数据自动转入每个项目最多可以有个组合，也可以少于个每个单项工程或每种产品概率之和，若不等于报警提示。

第三部分数据修改收入及税金计算产量售价税率数据表原表产品名称分项名称数量合计别墅销售比例价格元数量租售率多层住宅销售比例价格元数量租售率中高层住宅销售比例价格元数量租售率汽车车位销售比例价格元数量租售率商业配套销售比例价格元数量租售率分期收款比例表产品别墅销售期收款期产品多层住宅销售期收款期产品中高层住宅销售期收款期产品汽车车位销售期收款期产品商业配套销售期收款期营业收入及税金计算表产品名称分项名称合计别墅营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加多层住宅营业收入万元价格元数量租售率营业税金及附加中高层住宅营业收入万元价格元数量租售值内部收益率大于基准收益率概率内部收益率小于概率基准收益率土地价格临界点万元内部收益率期望值内部收益率大于基准收益率概率内部收益率小于概率第二章市场调研与产品定位第节筛选产品类型苏园地块地处苏州工业园区金鸡湖畔，拍卖文件规定规划条件全文摘录如下该地块为居住用地，地块面积公顷，容积率小于，临湖至少半用地须用于低层别墅用地。

建筑退线建筑退后小区地界建筑须退所有地界米，其中沿界至少米为绿化带，至少米为间距缓冲带，绿化带内不能用做停车场。

高层住宅退各边界线不小于米。

如界外是已建或规划生活居住建筑还须满足日照间距退线要求。

低层住宅最小建筑退后户基地线主建筑正面米侧面米后面米。

停车房正面米侧面米后面米。

日照间距日照间距系数低层住宅取，多层住宅取，计算方法应满足苏州工业园区规划管理技术规定要求。

中高层住宅需做日照分析报告，满足相关要求。

小区建筑密度和每户基地参数小区建筑密度不超过，式住宅每户建筑密度最大不超过。

低层住宅每户基地参数式住宅不得小于平方米。

半式住宅不得小于平方米。

排屋式住宅不得小于平方米中间户和平方米转角户。

每户基地面宽式住宅不得小于米。

半式住宅不得小于米。

排屋式住宅不得小于米中间户和米转角户。

场地地坪标高和住宅建筑高度沿主干道场地地坪标高设计不低于米，场地其它地坪标高不低于米黄海高程。

低层建筑不超过层，建筑檐口高度不超过米。

多层中高层层数不超过层。

绿地绿地率不少于。

道路与停车位通车道路路面不小于米，路面两侧至每户基地地界不得少于米作为绿化种植带。

非通车道路两侧设不小于米绿化种植带。

停车位每户个因素。

本地快环境综述园区住宅已形成规模，商品房售价已连续几年超过古城区，冠全市第，年开发量万平方米，开发块热销块。

本地块北面澜韵园二期工程正在开发，幢别墅尚在施工，已基本售完，而且，价格由期工程每平方米元增长到二期工程元，前后相差不到年。

此外，开发区政府工作效率高。

由此得出结论该地块投资环境很好。

四报告编制依据和用途根据苏园土拍第号苏州工业园区国有土地使用权拍卖公告，苏州市新天地工程造价咨询事务所苏州铭星软件科技有限公司充分发挥其技术优势和人才优势，组织市场营销规划设计工程造价及经济评价等专业知名专家，利用苏州铭星软件科技有限公司开发土地报价研究决策软件，在深入研究拍卖文件和现场调查基础上，通过市场调研与产品定位研究初步规划投资估算和经济分析，以及多方案分析论证，提出了苏园号地块竞买最高限价及其风险决策指标。

供参加拍卖房地产企业和提供贷款金融机构参考。

五评价指标及建议土地拍卖项目可行性研究，其目是确定企业可以接受土地最高限价，以及接受该限价需要冒多大风险。

确定土地最高限价，是首先确定企业可接受最低收益率基准收益率，然后倒推土地价格。

较高土地最高限价，获得土地机会就越大，所冒风险就越大，反之，较低土地最高限价风险较小，但获得土地机会越小。

因此，决策者不仅需要勇气，更需要智慧。

本报告分别从三个层次对土地报价进行分析，土地基本报价方案分析多因素变化土地临界点分析风险分析。

土地基本报价方案是取投资售价销售量等参数最可能取值，设定其不会变化，详见表土地报价方案计算依据。

通过财务分析，计算每个报价方案经济评价指标。

本地块起拍价万元，我们按万元起算，每次加价万元测算报价方案，直至出现亏损为止，软件自动测算了个报价方案。

列表打印详见表土地报价基本方案。

这种方法模拟土地拍卖情景，土地价格由低到高，每上个台阶经济效益降低定幅度，直至出现亏损为止，很直观。

每个企业对获得土地迫及程度是不同，企业随着土地存量减少，其迫及程度加剧，对项目收益水平要求也会降低，因此，因每个企业现状不样，基准收益率不同，加上每个企业家冒险精神不同，可以有不同最高限价。

建议如下当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率约个百分点，建议土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议土地最高报价万元。

基准收益率低于可能亏损，报价万元，全部投资内部收益率，将亏损万元。

多因素变化土地临界点房地产企业在进行土地报价研究决策过程中，经常会为投资及售价确定争论不休，因为客观上讲投资及售价会在定范围内变化，要将不是很确定数据确定下来，不同人存在不同看法是正常不过。

为了解决这个问题，可以针对不同意见不同参数取值进行多方案分析，计算出每个方案多因素变化组合评价指标。

由于多因素变化组合比较多，不可能象基本报价方案样为每个多因素变化组合计算大量报价方案，所以只能每个多因素组合根据基准收益率倒推出土地价格，这个土地价格就是土地价格临界点。

本报告根据专家们对投资售价同时变化不同意见，计算了个多因素变化组合，每个变化组合都分别以基准收益率计算了个土地价格临界点。

分析结果详见表多因素变化土地价格临界点分析。

分析认为，本项目别墅单位造价元和售价元是有较大可能，建议采用改组合分析结果，即当企业土地存量较大，对土地需求不是十分迫切时，基准收益率可取，建议土地最高报价万元般情况下基准收益率为宜，建议土地最高报价万元当企业土地存量不足时，基准收益率为宜大于银行贷款利率个百分点，建议土地最高报价万元当企业无土地存量时，基准收益率为宜相当于银行贷款利率，企业微利，建议土地最高报价万元当企业在异地开发首块地块，对该地块志在必得时，基准收益率为宜低于银行贷款利率，企业无利，在盈亏平衡点上，般不亏损，建议土地最高报