（批复）荆州新盟物资商贸城项目可研建议报告（发改委）

荆州城区房地产市场走势年，中央政治局会议温调湿吸尘降噪及净化空气等功能，在减轻噪声污染美化环境方面具有特殊意义。

建议本项目在临建筑周围空地合理地布置绿化面点，树木及草坪绿化等。

三环境影响评价结论和建议本项目建设期对周围环境影响较小，选址比较合理。

建设完工后，大气污染源主要为建筑物室内装修过程中装饰涂料油漆所散发气味，本次新建因距城市居民区较远，对周边影响甚微。

施工场地车辆进出携带泥土抖落在道路上，施工现场裸露土堆，地表，在遇风吹扬和遇雨情况下，将造成泥尘污染。

在施工方案中，要对这种影响加以考虑，运输车辆要遮盖苫布，并保持车轮清洁，多风季节注意对裸露地表撒水，降低飞尘影响，实行保洁清扫制度。

为减少施工期间运输车辆喇叭声发动机声混凝土搅拌机声及打桩机声等噪声对周围居民影响，方面工程承包商应尽量采用低噪声机械和采取将噪声措施，另方面在夜间晚次日早不允许施工。

若连续施工应报当地环保部门同意，并对周围居民出示公告牌说明情况，征得居民理解方可施工。

主要污染物防治措施生活污水采用无动力生活污水处理装置进行处理，工艺为废水厌氧消化厌氧生物滤池氧化沟排放。

砂石生活垃圾灰尘由环卫部门清运填埋。

综上所述，项目在充分落实评价提出治理措施情况下，施工期和运营期中，治理以后都将达到国家标准，不会对周围环境造成污染，项目可以投入建设。

项目招投标按照中华人民共合国招标投标法国家发改委年第号令工程建设项目招标范围和规模标准和湖北省招标投标管理办法规定，本项目勘察设计施工监理以及与工程建设有关重要设备材料采购，应当进行招标。

招标方式根据中华人民共和国招标投标法和国务院有关部门职责分工，国家计委建设部铁道部交通部信息产业部水利部中国民用航空总局审议通过工程建设项目施工招标投标办法年，招标方式分公开招标和邀请招标两大类型。

招标组织形式招标组织形式有自行招标和委托招标两种。

具备编制相应招标文件和标底组织开标评标能力业主可以自行招标，这需要按照工程建设项目自行招标试行办法国家发展计划委员会令第号规定，向项目审批部门报送书面材料凡不具备条件业主委托具有相应资质证书建设工程招标代理机构代理招标。

本项目拟采用招标方式说明本项目采用单项工作内容发包方式，招标方式为公开招标。

委托招标代理机构代理招标。

为有效控制和合理使用投资，保证建设工程质量，该项目应实行公开招标。

招标基本情况详见下表招标基本情况表内容招标范围招标组织形式招标方式不采用招标方式全部招标部分招标自行招标委托招标公开招标邀请招标勘察设计建筑工程施工监理设备重要材料其他社会评价项目对社会影响分析对就业影响项目建设就业效应主要体现在项目建设过程中带来临时性就业岗位增加，项目建设能为所在地居民创造大量新就业岗位。

荆州区目前房地产占比重在不断上升，城乡居民对住房消费比重在上升，也吸引越来越多人们从事建筑行业建设，因此，项目建设对当地居民就业影响也是积极。

对不同利益群体影响项目利益相关群体主要包括当地政府荆州区人民政府项目承担机构，为项目建设和运营管理机构项目所在地居民主管部门建设施工单位及设备供应商工程监理审计等相关单位。

上述不同利益群体中均为项目受益群体，尤其是当地政府主管部门承担机构及项目所在地居民对项目期望很高，认为项目实施能够极大地改善荆州城市面貌，促进当地经济社会快速发展，为居民创造更多就业机会，增加财政收入。

由于项目建设可以带动周边服务业发展，有利于提高居民收入，只要搞好项目补偿，就会得到项目区人们理解和支持。

对城市基础设施和公共服务影响项目建成后，将进步加快荆州古城人口疏散进程，改善荆州城区居民居住环境，对所在地基础设施和公共服务影响也是有利。

项目于社会互适性分析项目与国家和地方发展战略互适性分析本项目为商业建设项目，是城市综合发展基础设施和城市建设重要组成部分，有利于促进荆州经济社会全面发展，有利于促进城乡人员物资和信息交流，统筹城乡发展，其定位符合国家和地方发展战略。

项目与当地文化技术互适性分析由于项目对当地居民就业收入基础设施条件居民出行条件和环境促进作用而受到当地群众接受，项目无特殊文化要求和技术要求，与当地文化技术能够相互适应和协调发展。

项目对社会效益分析通过本项目实施，将极大地改善荆州城区安居条件，改善城市形象和投资环境，从而提高荆州各优势产业吸引力，扩大产业规模，提高经济效益。

可见，项目对社会公平具有积极促进作用。

评价结论项目建设能够提升荆州城市形象，缓解城市商业用房紧张矛盾，能够为当地居民带来大量就业机会，提高当地居民收入水平。

项目与当地文化教育卫生技术具有良好互适性，与各级政府主管部门施工单位设备供应商被征地农民等利益群体互适性良好，各相关利益群体均为项目受益群体。

项目与市区发展战略具有致性。

增大，足以证明商品房供应结构日趋合理，消费者购房需求也更加理性。

荆州房价自身泡沫成分少。

年元至月，全国个大中城市新建住房包括经济适用房销售价格同比涨幅都在以上，平均涨幅高于近年来任何年。

尤其是海南省海口三亚两市房价，个月来始终以同比增长近而稳居全国房价涨幅榜首。

荆州近邻武汉市，按照统计数据，年上半年商品住宅销售均价元平方米，同比上升。

从武汉市几大典型区域市场来看，汉口中心区因地段稀缺配套成熟商业氛围浓厚，成为了武汉房价最坚挺区域，均价在元左右，其中最高均价达到了元平方米。

武昌中心区青山中心区汉阳中心区紧随其后，均价接近元。

光谷核心区房价在元平方米左右。

来自荆州市房产局商品房合同备案数据显示，年元至月，荆州市商品房均价为元平方米，同比增加其中月份均价为元平方米，商品房最高单价超过元平方米。

荆州房价走势为稳中有升。

房价不会下跌原因有四是目前城市经济还在快速增长，房地产市场没有出现严重有价无市局面，房价自身泡沫成分较少。

二是影响房价上升因素都没有改变，刚性成本上升，刚性需求在自然增长。

三是荆州房价与周边城市相比相对较低，处于价格洼地，周边城市到荆州购房日益增多，对荆州房价起到了支撑和抬升作用。

四是房地产与国民经济联系十分密切，房价高涨原因很复杂，国家宏观调控政策实施有个过程，各地执行力度也不致，不可能在短期内产生效果。

同时，房地产业作为城市经济重要支柱产业，它与城市经济互相支撑互相推动关系，决定了房价总走势是平稳上涨。

另外，据商品房销售网上备案数据，外地购房者助推了荆州城区房价上升。

而且今后外地购房者比例会越来越高，因此房价有可项目单位荆州项目编制依据荆州市设计任务书及委托书荆州市方案设计规划意见书关于荆州市使用要求等相关资料国家现行相关规程规范。

项目建设内容及建设规模荆州市红线图用地，其中建设用地为，代征城市用地。

总建筑面积，其中综合楼建筑面积，建筑层数层，建筑总高度，酒店建筑面积，建筑层数层，建筑总高度。

主要技术经济指标项目主要技术经济指标见表表主要经济技术指标序号项目指标指标值备注规划总用地面积规划建筑占地面积总建筑面积商铺面积酒店总面积容积率建筑密度绿地率地下室面积估算总投资万元预计销售收入万元利润总额万元所得税万元净利润万元投资利润率投资利税率投资回收期年建设工期月宗地现状及周边环境宗地现状宗地位置宗地位于金江路与郢都交汇处，紧临长江，位于城南开发区，见图。

宗地用地性质商业综合用地。

使用年限居住用地年。

宗地地质状况地勘无地质灾害区符合建设用地规划。

宗地现状描述具三通平条件。

图宗地位置宗地周边环境宗地周边主要建筑有金九龙大酒店金凤凰大酒店荆州成丰校区天福酒家等。

宗地规划设计条件用地规划规划建设总用地面积约为平方米。

用地使用性质建筑分类二类，耐火等级级。

用地使用强度容积率建筑密度。

建筑规划建筑退让距离沿中郢都路后退用地红线，金江路后退用地红线。

建筑控制高度满足航空净距要求。

建筑层数控制，层。

建筑控制高程建筑底层室内地面高出城市道路以上。

建筑间距及后退用地红线距离应符合荆州市城市规划管理技术规定相关要求。

建筑间距及后退用地红线距离应符合荆州市规划管理技术规定有关要求。

绿化环境规划要求绿地指标绿地率。

可行性研究报告研究意义与范围可行性研究意义作为第三产业，房地产行业运营主要通过房地产投资开发经营管理，兼具基础性先导性带动性和风险性等特征。

房地产可行性研究意在科学民主得让投资方作出决策，尽量减少投资决策中可能出现失误，提高开发建设项目经济社会和环境等各方面效益。

可行性研究范围房地产开发是项综合性经济活动，投资额大建设周期长涉及面广。

要想使开发项目达到预期经济效果，首先必须做好可行性研究工作，才能使房地产开发项目许多重大经济技术原则和基础资料得到切实解决和落实。

依据可行性研究结论进行投资决策，有助于使开发商决策建立在科学而不是经验或者感觉基础上。

本报告主要是对新盟物资商贸城建设项目市场周边情况产品定位项目建设及实施进度项目经济分析及项目风险控制管理编制项目可行性研究。

房地产市场研究宏观环境分析观行业政策分析房地产行业驱动着其他各行各业发展，在国民经济当中占据比较大比例。

温家宝总理说房地产业是国民经济重要支柱产业，对于拉动钢铁建材及家电家居用品等产业发展举足轻重，对金融业稳定和发展至关重要，对于推动居民消费结构升级改善民生具有重要作用。

十七届五中全会月日闭幕，会议审议通过有关十二五规划建议。

十五期间，为应对国际金融危机带来负面影响，中央及时制定了保增长保民生保稳定方针，许多地方政府则把发展房地产作为保增长主要途径，从而出现了房地产市场过热，以及房价在前些年过快上涨基础上进步飙升。

过高房价不仅让民生不堪重负，也给国家经济带来风险隐患。

十二五期间房地产业应从保增长转向保民生，在控制防范和释放风险前提下，进入个平稳健康发展期。

年月日，国务院常务会议再度推出八条房地产市场调控措施，内容如下进步落实地方政府责任二加大保障性安居工程建设力度三调整完善相关税收政策，加强税收征管四强化差别化住房信贷政策五严格住房用地供应管理六合理引导住房需求七落实住房保障和稳定房价工作约谈问责机制八坚持和强化舆论引导综上所述可以看出，在中央打压楼市过热当下情况中，并不是所有地产都会遭受重大影响。

专家指出，荆州市房地产没有明显过热现象，处于稳健发展之中，所以荆州市房地产开发商不必过