（批复）荔枝庄园酒文化度假村国际会议中心酒店项目可研建议报告（发改委）

其中私人汽车万辆，增长。

茂名旅游市场持续高速增长从年至年，全市旅游业总收入猛增至亿元，与年比，总量增长了倍，连续年保持了平均以上高速增长，平均下降因素敏感系数较大其中开发成本临界点为，经营总收入临界点为，临界值为基准收益率。

当开发成本上升幅度高于及经营总收入下降幅度高于时，此时内部收益率低于，项目不可行。

本项目经营收入和开发成本两个因素分别变动对项目效益会产生较大影响，其中经营总收入下降和开发成本下降变动对项目内部收益率影响很大。

项目经营收入和开发成本在不利影响下，项目仍有较好赢利空间，说明项目具较强抗风险能力。

在保证持续经营收入实现，控制项目开发成本，是项目盈利有效保证。

十可行性研究研究结论与建议拟建方案结论性意见项目建设手续正在办理之中项目用地权属清晰，目前尚处于开发前期准备阶段，已取得国有土地使用证，其余开发建设手续正在办理中。

项目建设后续资金有保证项目建设资金来源于自筹资金和银行贷款，建设资金有保证。

项目具有良好社会效益项目建设有利于改善区域环境，充分发掘区域价值，增加财政税收，创造就业机会。

项目经济效益高于行业般水平表项目主要经济技术指标序号项目计算公式金额万元销售利润税后销售收入建设成本销售税金销售收入经营利润税后经营收入开发成本营业成本综合成本利息成本所得税分配给产权式客房业主利润税后利润投资净利润率年平均净利润总投资静态投资回收期年项目主要问题解决办法和建议项目主要问题项目档次较高规模较大，要达到预期销售价格和利润水平，对项目整体策划经营提出较高要求如何保证项目经营收入持续实现，是项目滚动开发和投资回报关键，这对项目管理团队和经营团队提出较高要求，需要由对酒店业有丰富经验团队对项目后期经营管理操作。

建议项目需准确定位，控制开发节奏，并加大项目整体营销策划和推广施工阶段，严格控制建设成本聘请专业酒店管理顾问，并着重培养企业酒店运营团队和人才。

项目风险及防范建议项目风险客源影响带来风险酒店业发展是以客源为依托，由于决定旅游市场环境变化受到政治经济文化自然条件和季节等多方面因素限制，有可能引起酒店客源数量和结构向不利方向变化，从而影响公司发展和盈利。

人力资源风险现代星级酒店具有知识密集和劳动密集特点，对酒店从业人员尤其是酒店管理人员具有较高要求。

从而管理人员管理能力，从业人员技能水平服务质量和人员素质都直接会影响经营业绩。

如出现不合理人员流动，特别是管理和业务骨干流失可能会导致客源减少和客户不稳定，给公司效益带来不利影响。

市场竞争风险茂名地区目前拥有家五星级酒店，并有多个四星级酒店。

本项目定位为商务旅游度假区开发，将与茂名市内其他同类型项目构成直接竞争，因此市场竞争压力较大，如何制定有针对性营销推广策略，吸引客户群前来商务活动旅游度假是本项目最大市场风险。

风险防范建议作好项目前期市场调研和客户需求调查通过各种公关宣传，扩大酒店知名，树立酒店品牌加强内部管理，提高服务质量，为客人提供精品服务，提高客人回头率与旅行社商业订房网站会议会展公司等多种相关机构合作，使客源多元化聘请专业旅游管理顾问，培养企业旅游运营团队和人才，以增强项目抗风险能力和长期运营能力酒店将本着以人为本经营理念，努力达到以员工满意为基础，以客人满意为导向，以经济效益满意为标准，通过全面科学人力资源管理，发挥激励机制作用，培育员工对酒店忠诚和敬业精神，增强酒店凝聚力。

酒店将密切关注同行业竞争对手动向，了解竞争对手情况，提出有针对性有效竞争策略，以使酒店取得竞争优势地位。

关注国家宏观调控政策，特别是对固定资产投资和货币相关政策，以把握政策风向，及时对项目做出调整和防范。

结论本项目具有良好宏观经济和产业景气周期背景，且具有广阔市场空间，投入运营后将成为茂名市增加座新型现代化五星级酒店，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者带来丰厚回报。

十二附表下列附表所涉及金额其单位均为万元。

附表项目工程计划横道图工期年年年月月月月月月第期第二期第三期附表项目投资计划估算表序号分项工程名称计算依据数量单位单价元造价合计备注建设工程费小计建筑工程费总建筑面积平方米室外装修工程包括墙玻璃幕墙地上建筑面积平方米室内精装修连家具地上建筑面积平方米给排水含洁具，锅炉房管线总建筑面积平方米喷淋气体消防总建筑面积平方米污水处理含管线总建筑面积平方米空调工程地上建筑面积平方米地下室通风工程地下室建筑面积平方米照明防雷动力变配电总建筑面积平方米电话总机及配线闭路电视监视广播音响管理电脑火灾报警共用天线电报电传总建筑面积平方米煤气工程总建筑面积平方米电梯总建筑面积平方米室外总体总建筑面积平方米杂项工程总建筑面积平方米洗衣房设备地上建筑面积平方米厨房设备地上建筑面积平方米园林绿化绿化面积平方米二工程建设其他费用土地使用费按土地使用权交价建设单位管理费建设工程费万元前期工作费建设工程费万元勘察费总建筑面积平方米按工程勘察设计收费管理规定号估算设计费建设工程费万元按工程勘察设计收费管理规定号估算研究实验费建设单位临时设施费建设工程费万元惠府„‟号工程建设监理费建设工程费万元按建设工程监理与相关服务收费管理规定号文，以建筑工程费为基数按基价估算工程保险费建设工程费万元按建筑国最大水果生产基地。

年，江总书记在茂名高州出席县级领导干部三讲教育动员会，期间亲手植下中华红荔枝树，使茂名荔枝更是名扬天下。

茂名市南部临海，迂回海岸线长公里，拥有水东博贺等多个天然良港。

水东港是我国对外开放类口岸，现已建成多个万吨级成品油码头和杂货集装箱码头，拥有全国最大万吨级单点系泊原油接卸系统，年吞吐能力达到万吨。

博贺港是全省三大渔港之，盛产龙虾对虾海参鲈鱼膏蟹等，全市水产品产量居全省第。

茂名市经济稳步发展经过十五时期，茂名市经济社会发展取得新重大成就。

全市继续坚持以邓小平理论三个代表重要思想为指导，深入贯彻党十六大和十六届三中四中全会精神，落实科学发展观，以把茂名建设成为粤西经济强市为目标，全面实施工业立市四大跨越发展战略，国民经济和社会各项事业全面发展。

年全市生产总值亿元，比上年增长。

其中，第产业增加值亿元，增长第二产业增加值亿元，增长第三产业增加值亿元，增长。

人均生产总值元，增长。

产业结构逐步优化。

在经济总量快速壮大同时，经济结构战略性调整取得重要进展，农业经济向工业经济转型加快，重化工业成为我市新轮发展潮主旋律，现代服务业发展迅速。

年三大产业结构由年∶∶调整为。

注茂名市国民经济和社会发展统计公报人均收入和生活水平持续上升年末，全市户籍人口万人，其中市辖区万人。

人口增长得到有效控制，年全市人口出生率为，死亡率，自然增长率。

年末全市常住人口万人。

全市就业人员万人，比上年末增加万人。

其中城镇单位从业人员万人，城镇私营和个体企业从业人员万人。

全年在岗职工工资总额亿元，比上年增长。

在岗职工人均工资元，增长。

市区城市居民人均可支配收入元，比上年增长。

农村居民人均纯收入元，比上年增长。

年末全市民用车辆拥有量万辆，增长。

其中私标序号项目名称计量单位数量层数备注总用地面积平方米计算用地面积平方米计容积率建筑面积平方米其中产权式客房部分平方米康体中心高级平方米酒店大堂及连廊平方米中西餐厅平方米宴会厅平方米娱乐中心及接待门厅平方米宿舍楼平方米行政楼平方米产权式酒店度假村平方米荔香居产权式平方米小岛国际会议中心平方米小岛总统套房及连廊平方米小岛贵宾楼平方米庄园门楼及管理处平方米不计容积率建筑面积平方米其中客房部地下室平方米酒店大堂地下室平方米中西餐厅宴会厅娱乐中心地下室平方米小岛国际会议中心地下室平方米建筑占地面积平方米产权式客房部分平方米康体中心高级平方米酒店大堂及连廊平方米中西餐厅平方米宴会厅平方米娱乐中心及接待门厅平方米宿舍楼平方米行政楼平方米产权式酒店度假村平方米荔香居产权式平方米小岛国际会议中心平方米小岛总统套房及连廊平方米小岛贵宾楼平方米庄园门楼及管理处平方米建筑密度容积率绿化率建筑层数建筑最大高度米总客房数套其中豪华及标准双人间产权式套豪华及标准单人间产权式套豪华套房产权式套度假村豪华商务及家庭休闲蜜月套房产权式套小岛总统套房及随从房套岛贵宾楼豪华客房套总车位数个可行性结论市场预测项目定位高端，以酒文化为中心主轴，以度假村酒店为龙头，旅游观光酒庄和旅游度假村为辅。

此符合市场细分需要，利于建立区域旅游酒店市场领导者地位，从而提升项目开发价值品牌价值和发展空间，使本项目具有较好市场发展前景。

投资估算项目预计于年月开工，至年月竣工验收。

根据测算，项目总投资为万元人民币含地价详见附表。

资金筹措岭南荔枝庄园国际会议中心酒店项目分三期进行投入开发。

本项目施工期为个月，工期安排为第期土建工程含土方基础工程主体工程为个月第二期装饰工程为个月第三期设备及附属工程为个月从年月份开工，从以上情况可以看出，该项目实施进度较为合理。

资金来源计划自筹万元人民币向银行借贷及融资万元人民币。

本项目计划在三年内顺利完成三期全部开发建设及营业前期准备工作。

表项目资金来源表序号项目名称资金万元比例自筹银行借贷融资总投资财务分析预测项目在计算期内各年预计发生经营收入如下表项目主要经济技术指标序号项目计算公式金额万元销售利润税后销售收入建设成本销售税金销售收入经营利润税后经营收入开发成本营业成本综合成本利息成本所得税分配给产权式客房业主利润税后利润投资净利润率年平均净利润总投资静态投资回收期年注静态投资回收期从年正常营业开始算起，计算期从年。

项目结论本项目属酒店地产开发项目，符合国家城镇开发建设产业政策，符合茂名茂南区总体发展规划。

项目用地权属清晰，自筹资金达，静态投资回收期为年，资金回收周期短，投资风险低。

项目建设有利于改善区域环境，带动当地酒店业发展，进而带动旅游观光酒庄及相关产业发展，并带来较多就业机会，对扩大茂名市品牌知名度增强城市吸引力和招商引资有积极意义。

综上所述，本项目具有良好宏观经济基础，且有广阔市场空间，投入运营后将成为茂名市新增加座新型现代化五星级酒店，为当地带来巨大社会效益及经济效益，同时为项目投资者都带来丰厚回报。

二项目分