（批复）荣佳名城房地产项目可研建议报告（发改委）

第六章企业组织与人力资源配置企业组织由惠州大亚湾集友时代置业有限公司负责本项目开发。

公司设立个董事会作为最高权力机构，决定本项目开发切重大事宜，董事会设董事长名，总经理名。

公司实行董事会领导下总经理负责制。

总经理由董事会聘任，设总经理名副总经理名财务总监名，共同负责本项目运作。

公司下设经营管理机构包括工程部财务部行政部销售部等机构，负责项目日常经营管理工作。

人力资源配置人力资源配置依据人力资源配置方法不同行业不同单位，配置方法不同。

有按劳动效率定员，有按设备计算定员，有按劳动定额计算定员，有按岗位计算定员，有按比率定员。

根据市场化运作需要和建立现代企业制度要求，结合现有各市场经营经验，又考虑具体实际情况和将来发展变化，人力资源配置按岗位计算定员，以需设岗，以岗定员。

人力资源配置内容人力资源配置以需设岗，以岗定员。

组织机构设置工程部销售部行政部财务部组织机构图本项目由公司位副总经理或总经理分管，下设项目经理名，负责项目具体工作。

工程部设工程部经理名副经理人，主要负责施工单位监理单位设计单位及政府职能部门关系协调有关施工问题总工程师名，负责建筑质量安全及进度情况控制，房屋保修期内维修服务，下设土建施工员人，水电施工员人，预算员人，资料与文秘人，共人。

行政部负责办公室日常办公制度维护管理，在公司未建立人力资源部门之前，建立初步人事管理制度，并履行人事管理职责，对外关系协调文秘工作，对项目经理负责。

行政部人员人，即行政部经理人行政助理人财务部财务管理售房及其他信息发布，财务部人销售部营销策略筹划制订房屋销售计划房屋出售及受理顾客投诉，做好售后服务工作。

销售部人，即销售部经理名，置业顾问人总经理或副总经理施工监理设计政府部门协调现场进度协调质量安全管理房屋设备维护房屋销售文秘工作财务管理信息发布受理投诉售后服务营销策略筹划对外关系协调财务部日常事务管理项目经理合同签订销售部工程部行政部第七章项目实施计划及工程招标方案建设期为了争取时间，缩短工期，保质保量完成工程，本项目采取平行施工方式。

本项目工程计划自年月初开始前期工作，至年月底竣工，总工期年。

为了节约投资，决定分区分阶段开发。

据市场分析，预计每期推出商品房有可采用分期付款形式预售，按市场吸纳能力及公司开发能力资金筹措可能性。

工程建设监理制为确保工程质量，保证工程进度，节省工程造价，按规定本项目采用工程监理制，招标聘请有资质监理单位和监理工程师，对工程实行全过程监理，制订监理程序，规定监理权利和职责。

监理工程师应根据合同有关规定，维护业主权益，对工程进度质量等进行全面监督和管理。

项目实施计划本项目工程开发建设进度计划安排，详见附表项目实施进度表工程招标方案根据国家发展计划委员会第号令工程建设项目可行性研究报告增加招标内容以及核准招标事项暂行规定有关要求，对本项目申请报告增加有关招标内容。

中华人民共和国招标投标法中华人民共和国政府采购法和国家发展计划委员会第号令工程建设项目招标范围和规模标准规定以及广东省实施办法规定，工程项目招标范围包括勘察设计建筑工程安装工程监理设备及重要材料。

本项目建设资金由惠州大亚湾集友时代置业有限公司自筹与借贷，资金来源于项目资本金投入和项目销售收入。

因此，本项目不属于第二章招标范围和标准第八条规定必须镇发展主轴上，将带动沿线经济发展，服务大亚湾开发区石化产业带经济发展。

惠州港大亚湾国际物流园于年上半年在惠州港奠基，该项目建成后，将成为大亚湾区规模最大华南地区较有影响力物流园。

厦深高速规划中厦深铁路北连广东梅州和福建龙岩，西连广东惠州，共多公里，已全面开工建设深厦双向高速铁路目前将开始建设惠州段。

厦深高速客运铁路设计时速为每小时公里，未来将与深圳轻轨号线实现对接，这条高速客运铁路线将在永湖和三栋之间设立站点，这对于沿线发展带动作用将是显而易见。

大亚湾房地产市场简析大亚湾片区房地产经过近十年沉寂之后，随着中海壳牌石化项目正式启动，经济迅速发展，且比十年前走得更稳更理性。

经历了年金融危机洗礼，使大亚湾房地产市场日趋成熟，大亚湾现有经济发展趋势及未来前景带动了房地产发展，而城市规划实施及交通要道成形，则是房地产成片区开发直接影响因素，大亚湾中心区及西区紧张开发建设便是最好见证。

以德洲城龙光城翡翠山城秋谷康城等楼盘为代表大亚湾区域囊括了各种档次楼盘，这主要得益于大亚湾得天独厚地理环境优势如平整土地广阔海景资源等完美规划宽阔大道规范绿化及成熟工业发展区域，而这些优势将会进步助推大亚湾区域房地产行业发展。

需求分析供应量巨大竞争激烈。

据不完全统计至年大亚湾整体供应量超过万平米，套商品房，主要分布在西区与中心区。

楼盘名称发展商从属片区总建筑面积万总套数规划形式销售比例已售套数估算剩余面积万秋谷月半弯二期富根实业西区高层水木年华鹏程科场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研，要根据市场变化做出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建筑成本，尽量减少项目风险。

第二章区域房地产市场分析大亚湾区域环境及基础配套大亚湾经济技术开发区于年月经国务院批准设立，位于广东省惠州市南部，毗邻深圳香港，属广东经济活跃珠江三角洲经济区范围。

大亚湾规划区也由开发区统管理，总辖陆域面积平方公里，海域面积平方公里，海岸线长公里。

开发区自然条件得天独厚。

拥有全面开发吞吐能力超亿吨天然深水良港，以及大片地势平坦工业腹地，淡水和旅游资源也十分丰富，是中国南部沿海处极佳海陆结合点，是发展临海型大工业和旅游业理想之地。

大亚湾是座崭新滨海城市，经过十几年开发建设，已经从个边陲渔港变成初具规模国家级经济技术开发区。

深惠半小时便捷生活圈，良好投资环境，吸引了来自荷兰美国日本新加坡德国香港台湾等多个国家和地区客商前来投资，数十余家世界五百强企业进驻，带来了巨大经济财富人口红利。

如今，大亚湾政府计划投入近百亿，其中亿元财政资金投向基本公共服务领域，亿元投建道路公园广场购物场所学校医院等市政生活配套，两大投资将在年内付诸实施，大亚湾城市建设稳步推进，市政内涵逐步饱满，将与山海资源之丰富多彩相映成趣，共同构建深圳东最美湾区生活，大亚湾规划面对千载难逢发展机遇，如何进步完善城市配套功能，不断满足大工业大港口发展需要，并在发展中贯彻惠州市由沿江城市转变为沿海城市城市重心南移战略部署，在大亚湾区凸显惠州沿海城市特色，并主动承接深圳等发达地区产业转移，推进惠深经济体化进程，成为摆在大亚湾人面前个重大课题。

经过认真思考反复推敲，政府提出打造沿海城区突出滨海特色规划布局，力争通过年时间努力，奠定将大亚湾建设成为惠州城市南部滨海新区，南中国海北岸璀璨明珠坚实基础。

具体布局如下大亚湾片区规划图东区东区即石油化学产业区，规划总面积平方公里。

此外，为充分挖掘周边用地潜力，计划在大亚湾北部快速干道以北约平方公里三个地块上延伸建设精细化工产业园区，目标是建设成为世界级石化基地。

西区西区规划面积约平方公里，分为石化大道西段电子信息产业带大亚湾五区岸线规划西北部东风汽车城西南部惠深合作示范区，南部汽车电子产业区和东南部汽车零部件生产基地五个片区，目前已开发建设约平方公里，其中电子信息产业和东风车城已初具规模。

西区紧邻深圳龙岗区，边界线长约公里，具有得天独厚区位优势，为此，我们特别规划了个惠深合作示范区，占地规模为平方公里，其中工业用地平方公里，生活配套用地平方公里，除了满足本片区配套需要之外，重点考虑深圳大工业区配套需要，以真正落实深圳惠州合作构想，实质性推动惠深经济体化进程。

经过与龙岗区规划部门沟通，根据我区发展态势，当前重点是加快西区市政道路建设，早日实现与龙岗交通对接，拉通西二西三大道西段西南大道西路，与深圳龙岗丹梓东路金牛东路南坪快速等主干道路衔接，使大亚湾路网与深圳路网融为体，形成大亚湾快捷对外交通网络，促进两地人流物流资金流快速交换，直接接受深圳强有力经济辐射。

港区大亚湾海域宽航道短淤积少，是不可多得天然深水避风良港。

拥有国家类对外开放口岸惠州港。

按规划可建深水泊位个，中小泊位个，货物吞吐能力可达亿吨，目前年吞吐能力达万吨。

凭借其天然位置和港口优势，加上香港和记黄埔参资入股，港口物流产业发展前景喜人。

规划总用地面积为平方公里。

除将码头公里纵深约平方公里用地辟为港口作业区外，将原平方公里用地内布局平方公里临港工业用地调整为仓储物流用地。

此外，还将结合沿海高速公路建设，积极推进惠澳疏港公路改造提升，完善高速公路网体系，加快进港铁路建设，形成快捷通畅海陆联运体系。

中心区行政金融商务区总用地面积约平方公里，是打造沿海城区，突出滨海特色核心区域，也是完善城市功能重点地区。

按照区位可分为北中南三个片区。

北区位于淡澳河以北，总用地面积为平方公里，目前建设量较小，规划控制得比较好。

该片区基本定位是以行政办公商业服务文化娱乐生活居住为主综合性城市功能区。

现已由清华大学城市规划设计研究院编制了北区核心地段平方公里概念性规划，近期将先启动建设北区主干道路市政广场虎头山公园。

中区中区是以老澳头虚镇为基础发展起来老城区，总面积约平方公里，集