（批复）莒南小商品市场项目可研建议报告（发改委）

规划远景莒南未来城市整体远景规划尚未成熟认识缺乏周边大城市对该地区特色旅游资源还认识不足，缺乏更有力宣传和推广临沂大市效应莒南距离临沂市相对较近，投资经营市场压力相对较大行政中心北移行政中心北移势必带走部分终端客户机会威胁有力可借尚都汇龙国际建材家居广场作为区内同类型项目已基本成熟运行，为本项目初步打开市场，可作参考未来竞争激烈随着区内资源不断被开发利用，投资产品逐渐增多，竞争将会越来越激烈和借力市场上升空间大区域内专业市场发展情况目前处于初级阶段，整个市场处于上升区间。

若打造有优势商业物业形态，提供更专业经营管理服务理念，充分把握市场，有望获得丰厚回报第三部分项目休闲购物文化渗透计划综合开发模式，深入休闲购物文化项目将以区域区内良好特色农产品旅游产品资源为基础，利用周边优美自然环境商业环境，开发购物特色餐饮休闲娱乐康体健身等多功能旅游产品，来吸引顾客进行活动。

在产品设置过程中，开发以购物为主多种配套服务功能为辅多层次商业物业产品，尤其注重购物和休闲文化有机结合，集多种功能于体开发模式，增强新城市综合体吸引力。

独具特色产品设计设计立体商街式大型商业综合体，商业建筑与广场绿化有机结合，每处都有绿色和室外空间，路都是精致商铺，可供购物休闲娱乐，不但有琳琅满目商品美食，更有阳光清新空气和满眼绿意。

新都市生活需要生态，需要回归自然，开发运营商开发这样多功能多元化立体生态商品市场，不但成为城市道靓丽风景，也成为人们享受生活享受购物乐趣美好组成部分。

第四部分风险评估及控制风险在房地产开发过程中无处不在，如果没有很好风险管理措施，开发商就会被可能发生损失所困扰，从而终止些开发与经营活动或者是改变经营方式。

因此，对本项目精确而有效风险评估，能使开发运营商最经济最有效地处理各种意外损失风险，保证项目收益。

决策风险在可行性研究阶段，由于信息不完备，引起建设项目定位不准确。

故在项目前期应作好充分准备工作，包括项目风格运营方式推广策略预案制定等，避免建设项目收益损失，形成决策失误。

二财务风险建设资金不到位，工程款无法按时支付，容易导致施工承包商索赔，造成工期延期，甚至会出现烂尾楼。

故在融资环节必须制定详尽资金使用计划，充分考虑资金可周转性，避免资金链断裂，保证工程顺利实施。

三技术风险由于建设项目所选用工艺设备在项目建成时已过时，或由于设计施工单位技术管理水平问题，使工程项目出现质量缺陷或事故等。

故此应当慎重选择技术过硬设计施工单位，与其同规划项目设计，充分作好沟通工作，以避免此类问题发生。

四经济风险项目建成后遇到强有力竞争或由于居民购买力有限而导致工程项目滞销，通货膨胀利率浮动等因素导致工程造价上涨或政策法规变化导致担保保险税等额外费用增加。

由于此类风险不可控性，因此在项目规划时，必须充分考虑此类风险可能带来经济损失，在自身资金状况允许情况下，制定合理项目开发方案，将风险降到最低。

五不可抗力风险如台风洪水地震，由此蒙受投资损失。

由于此类风险不可控性，因此在项目规划时，必须充分考虑此类风险可能带来经济损失，制定合理项目开发方案，将风险降到最低。

六管理失误风险开发运营商缺乏管理和常识，与承包商签订合同不严密，致使施工现场协调和监督指导不利而出现管理混乱工程质量安全事故风险，以及交付后招商管理运营风险。

故开发运营商在用人时，务必要选择能力强，专业知识过硬优秀人才，并聘请专业律师，将此类风险降到最低。

七组织风险项目可能由于各合伙人对应尽业务和应享有权利等理解或态度不同而造成项目进展缓慢。

在项目执行组织内部项目管理班子也会因同各职能部门之问配合不利而导致不能对各部门实施有效管理。

故在项目开发过程中，各合伙人，项目管理班子，乃至各基层部门人员之间应当作好充分致沟通协调工作，降低此类风险发生可能性。

第五部分总体评价莒南房地产业，在近年来迅速发展，商业住宅各种业态比翼齐飞。

而本新城市综合体项目多功能立体休闲购物文化生活方式，在丰富业态同时，也将为地产行业发展建筑品质提升建筑风格丰富，带来更多新鲜元素，为莒南商业房地产发展增辉添耀。

近年来，商铺成为投资热点，这主要是由于经济发展，消费结构实现大跨越，传统商业模式发生转变，商业物小商品为主集贸市场上建起了占地多亩拥有多个摊位棚式小商品批发市场，由日逢集变为天天逢市，这就是在临沂家喻户晓西郊大棚底，也是临沂城第个批发市场。

小商品批发市场建成后，附近农民和四面八方客商纷至沓来，交易十分红火，摊位很快供不应求，急需扩建新市场。

但面临着缺资金无场地问题，原县级临沂市委市政府勇于打破常规，于年由兰山办事处水田居委出地出资，工商部门协助建成处占地余亩纺织品交易市场，开业当月就实现成交额多万元，闯出了条兴建专业批发市场路子。

建设阶段年至年纺织品市场建成，为其他单位树立了榜样，并在当地引起了轰动，水田西关前园等居委纷纷把建市场看作发展经济重要门路，纷纷出钱出地建市场，驻城厂矿企业机关学校也纷纷要求办市场，面对各方面纷纷要求办市场热情，原县级临沂市委市政府因势利导，提出了政府领导多方投资联合建设工商管理共同受益市场建设新思路，掀起了市场建设高潮。

短短几年间，相继建成了成衣五金百货鞋帽家电塑料家具副食等批规模比较大档次比较高辐射能力强专业批发市场，形成了以中档为主，高中低互为补充专业批发市场群。

造就了个人流物流资金流信息流高度集中繁荣兴旺临沂批发城。

巩固提高阶段年至年为了保持临沂批发城竞争优势，市委市政府区委区政府方面按照专业化和区域配套要求，继续新建改建扩建专业批发市场，同时严格控制重复建港日照港级景区个级景区个级景区个，创建国家级农业旅游示范点处省级农业旅游示范点处，我县被列入全省十佳休闲旅游度假区全省红色旅游重点线路和全省县域旅游品牌十强县。

因此，莒南城市区域经济角色与功能定位，确定了莒南是临沂日照连云港城市群中增长极区域物流循环体系中重要节点鲁东南山水旅游滨海旅游过渡城市莒南城市区域功能定位是区域商贸流通基地，具备临港产业食品加工业化工业流通四大主导功能，以及特色旅游和生态观光农业等辅助功能。

莒南县成为临沂日照连云港城市群中副中心城市，以发展商贸物流临港产业旅游为主生态型山水园林城市。

项目立项并顺利实施将实现莒南县旅游经济提升商机增多企业竞争力提高等多赢效果。

通过项目实施，充分挖掘莒南县独特农产品旅游特色商品自然资源条件，配合宣传引导，进步提升莒南知名度与美誉度，吸引更多投资客旅游客前来投资观光购物。

长远来看，项目成功方面可协助拉动方经济迅猛发展，带来不可估量商机，亦可提供更多就业机会，为整个经济社会和谐发展作出贡献。

另方面，为保证项目顺利实施，企业将全心致力于产品研发，并积极控制投资风险，成就企业新利润增长点，为长期致力于莒南县房地产及相关产业投资做好充分准备。

第部分市场分析我国小商品市场发展历程改革开放以来，我国从恢复开发集贸市场为起点，经历了四个发展阶段第个时期是年至年，恢复集贸市场时期。

新中国建立以来，我国先后经历了关闭集贸市场年开放集贸市场年下半年年关闭集贸市场年月年开放集贸市场至今过程，在计划经济时期，曾经把集贸市场当作资本主义尾巴来割，改革开放以后，对集贸市场给予正名，并给予合法地位，于是集贸市场得到了迅速发展，我国汉正街小商品市场年义乌小商品市场年就在这个时期产生第二个时期是年至年，贸易中心热时期和批发市场开始自发地发展。

年我国贸易中心开始起步，年进入大发展时期形成贸易中心热，年对贸易中心进行清理整顿。

年全国六届人大二次会议明确提出广泛设置农产品批发市场，同年我国第家产区蔬菜批发市场山东寿光批发市场成立，年郑州粮食批发市场成立，这不仅在国内有较大影响，而且在国外也有较大影响，此外其他些批发市场相继建成第三个时期是年至年，批发市场数量型扩张时期。

年邓小平南巡谈话，以及年党十四届三中全会召开，确立了社会主义市场经济体制目标，关于建立社会主义市场经济体制若干问题决议指出改革现有商品流通体系，进步发展商品市场，重要产地销地或集散地，建立大宗农产品工业消费品和生产资料批发市场。

至此，培育市场体系成为经济体制改革个核心内容，我国批发市场进入了个新发展时期，这时期，我国制订了批发市场管理办法全国商品市场规划纲要等法规第四个时期是年至今，我国批发市场由数量型扩张转变为质量效益型发展阶段，批发市场建设重点是控制现有数量规模调整结构规范运作加强管理提高效益，并开始把百城万店无假货活动引入批发市场。

至此，我国商品批发市场正进入调整关键时期。

二未来商品批发市场发展空间和趋势从世界范围来看，专业批发市场发展也有个生命周期，在工业化发展初期，批发市场曾经起到过应有作用，后来，随着其功能衰退，批发市场也随之而萎缩。

许多国家批发市场由展销会超市和仓储超市商业中心，以无形批发市场所代替。

近几年，在我国经济比较发达地区，如温州日用工业品批发市场发展势头减缓，甚至出现有些批发市场交易额减少趋势。

本人认为，专业批发市场需要从制度组织经营方式等多方面进行创新，并充分发挥其功能，其批发市场发展是具有较大发展空间。

从制度上创新，实行管办分离。

可以采用股份制形式，向社会发行股票和债券，筹集建设市场所需要资金，通过向社会发行和上市股票使投资人出资人行政管理人工商行政管理局所市场经营管理人三者分开，实现职能责任权力分开，按现代企业制度来进行运作同时，在有些批发市场实行股份合作制等其他形式。

使我国批发市场在发展初期所形成多元投资主体行为规范起来。

真正实现政企分开产权明晰权责明确管理科学，为批发市场规范运作创造条件。

塑造市场品牌和市场形象。

批发市场生命在于产品质量，由于多渠道进货，产品质量问题，往往是批发市场存在最主要问题之，如果批发市场价格低廉是建立在假冒伪劣产品基础上，那么，这样批发市场是没有生命力。

而批发市场从长期发展来看，必须提高市场产品质量，从而才能在社会公众中树立企业形象。

当前我国将百城万店无假货活动引入批发市场具有较强现实意义，但是，这也是个极为艰巨工作。

变重收费为重管理和服务，提高批发市场效应。

批发市场必须对客户提