（批复）蒲江生态旅游项目一期项目可研建议报告（发改委）

项目紧靠成都蒲江县城，施工运输方便，有利于施工机械布置及材料堆放。

二项目实施进度计划根据工期定额及本地类似工程组织实施建设情况，拟制定工程总体进度如下年月至年月，完成市场调研规划设计初设审查施工图审批及其它前期工作和销售准备工作年月至年月，项目施工期，共十八个月。

其中年月，正式开始预售。

年月，地面建筑竣工。

年月，室外总平全部竣工，整个小区交付综合验收。

年月，正式向业主交房。

第九章投资估算及资金来源投资估算依据依据本估算依据项目设计方案和文字说明。

二估算价值范围测算项目建设所需全部费用。

二投资估算说明工程费用土建工程费用采用投资估算法。

投资指标参照成都地区同类建筑按年四川省建筑工程定额，并参照当前成都建材物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定。

建筑工程施工队伍按国家级企业标准。

装饰工程主要为室外装修及部分室内装修。

总图工程总图工程按土建工程测算。

包括道路围墙绿化室外工程等。

室外工程为供电给排水管网小区弱电管网系统等室外工程部分。

给排水供电通风空调等工程费用也采用投资指标估算法。

投资指标参照成都地区同类工程按年全国统安装工程预算定额四川省估价表。

并结合当前物价水平和建筑市场供需情况，综合测算制定。

安装工程队伍按国家级企业标准计算。

二其它费用土地出让金及拆迁安置费本项目土地出让金及拆迁安置费实际发生额为万元。

地方建设税费本项目地方建设税费按每平方米元测算，总额约为万元。

工程建设费用含自来水工程供电增容工程天然气入户施工监理及质检等约万元设计费万元。

管理费管理费主要包括项目管理人员工资办公费用销售费用及广告宣传费用等，按计划销售收入测算。

三不可预见费按照工程建筑费用测算四工程静态总投资以上合计，工程静态总投资为，万元，其具体构成及所占比例为建筑安装工程费用，万元占其它费用，万元占不可预见费万元占静态总投资，万元占五建设期贷款利息本项目需要贷款，万元，贷款期年，贷款年利率按测算，约为万元全部计入成本作为财务费用。

六动态总投资经测算，本项目动态总投资为，万元，其具体构成及所占比例如下土地使用费，万元占工程费用，万元占其它费用，万元占不可预见费万元占建设期间贷款利息财务费万元占动态总投资，万元占三资本金本项目动态总投资为万元，自有资金为万元，占动态总投资。

自有资金来源为公司所有者权益以及股东单位股权性融资，自有资金占用情况如下土地出让金拆迁安置费等已经投入，万元银行存款万元。

四资金来源本项目动态总投资为，万元，拟通过以下三个渠道筹措所需资金成都春天房地产开发有限公司利用自有资金，万元作为资本金投入，占总动态投资。

目前已经投入，万元，用于项目建设通过银行贷款，万元，占总动态投资，贷款不超过二年，年利率为计算，银行银行贷款利息暂定为万元。

根据房产预售和现金回笼计划，房产预售现金流入可用于项目建设投资，筹措，万元，占总动态投资。

五资金使用计划本项目建设期为三年，其资金使用计划为年月年月，万元占年月年月，万元占年月年月，万元占第十章财务评价项目经营方案本项目建筑面积平方米，包含住宅商业会所，拟全部出售。

二基础数据计算期本项目计算开发期按两年测算，其中建设期为年半，现房销售期为半年。

二营业收入本项目营业收入即为销售收入。

售价根据本报告第三章所作市场预测确定各功能平均售价为功能面积销售单价元平方米综合物业平方米，元平方米销售计划根据成都市已建成类似项目预售和现房销售情况，确定销售计划为建设期自预售起至正式交房止，十二个月时间，预售及以上现房销售期六个月，销售完其余。

售房收入本项目售房预计总收入为万元，建设期计划预售收入为万元，现房销售收入万元。

三营业税金及附加该项目缴纳营业税，税率为，城市维护建设税教育费附加交通附加分别为营业税和，副食品调控基金为售房收入。

合计按销售收入总金额测算。

四成本估算本项目总成本费用为，万元。

管理费用按照销售总额，即万元营销费用费用包括全部促销费用和广告宣传费用等，按房产销售收入测算即万元财务费用本项目财务费用为银行贷款所发生利息费用，贷款期限二年，按万元测算。

三利润测算税前利润测算经测算，该项目经营期内累计可实现利润总额为，万元，投资利润率为。

所得税该项目所得税率为，经营期累计可上缴企业所得税，万元。

青城神韵低密度复合型度假物业实例住宅与本项目比较表基本情况对照项目花样年大溪谷位置成都青城后山青城前山青城大观镇青城街子镇成都蒲江县旁地域区分好很好好较好档次中高档高档中档中档中高档住宅销售均价以上以上以上左右地势平坦平坦平坦平坦平坦地质普通普通普通普通普通水电气路通良好良好良好良好良好装修清水房清水房清水房清水房清水房销售情况销售情况期房期房期房期房期房修正系数销售极好销售良好销售良好销售良好销售时间销售时间年至今年至今年至今年至今年每年上涨区域因素自然因素较好最好稍差稍差社会环境较好较好较好较好道路交通较差较好较好较好配套条件较差较好较差较好教育配套稍差稍差稍差稍差环境卫生相同相同相同相同景观较好最好稍差稍差规划限制稍差稍差稍差稍差修正系数个别因素实例住宅销售情况极好，销售情况良好，目前品牌知名度和美誉度都很高，较好地占领了中高档度假物业市场，与本项目相比，本项目仍有相当优势，综合比较，本项目修正系数取。

三销售价格计算销售价格测算表单位元平方米实例实例实例实例销售单价销售情况修正销售时期修正区域因素修正个别因素修正修正单价采用平均综合计算销售价格评估平均销售价格元平方米花样年•大溪谷期项目定位于中高档度假物业类商品房，所处位置环境以及其它配套条件较好，与目前同类地区电梯公寓售价在元建设期，敏感性分析结果表明，项目具有定抗风险能力。

项目在财务上是可行。

结论花样年大溪谷期项目规划定点，土地使用权等手续已经办理完毕，项目建筑设计方案和总平面规划等已经完成，土地平整工作已经完成，市政配套条件良好，建设条件基本具备，项目所需资本金基本到位，财务效益较好，项目建设是可行。

花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表项目经济数据指标项目单位数量备注占地面积亩总建筑面积平米容积率花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表二投资计划与资金筹措表单位万元序号项目名称合计建设经营期年年年项目期总投资建设开发投资其中土地费用设计费及提成报建费工程费管理费用营销费用财务费用其他费用资金筹措自有资金银行贷款销售收入再投入花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表三销售收入估算表序号项目年年合计备注整体均价销售面积平米均价包含别墅花园洋房和公寓销售均价元平米销售收入万元二合计花样年大溪谷期项目技术经济数据和指标汇总表四投资损益表单位万元序号项目年年合计收入二营业税金及附加三土地增值税四建设开发成本五利润总额六所得税七税后利润第二章项目建设必要性近年来，成都市住房建设取得了很大发展，全市人均居住面积已由年平方米提高到年近平方米，住房成套率已经超过，数十万居民先后搬进了设施配套功能完善新房，人民群众居住条件得到明显改善。

根据成都市九五及年发展规划进行测算，九五末期要实现人均居住面积不低于平方米目标，全市需新建住宅万平方米，平均每年需交付使用万平方米，到年实现人均居住面积不低于平方米目标，全市需新建住宅平方米，平均每年需新建万平方米，据成都房管局预测，九五期间，成都市住宅需求量累计约为多万平方米，年年约需万平方米以上，由此可见，成都市住宅产业具有广阔发展空间。

实践已经充分证明住宅建设是国民经济发展个新增长点，它需求量大，相关行业带动作用大，对国民经济增长具有直接推动作用，启动住宅市场是国家大力开拓国内消费需求突破口。

据有关专家分析，年将是我国房地产业难得契机。

首先，我国已经加入，国际环境大大改善，东南亚经济危机已经过去，周边国家经济复苏，为我国房地产业稳步发展奠定了坚实基础。

其次，近几年来，我国消费强劲回升。

消费对国民经济拉动作用加强，因此，宏观经济环境好转将对我国房地产业产生深远影响。

随着我国住房制度改革进程加快，福利分房取消，结束了建国以来几十年实物分房制度，人民住房观念已有根本性改变，从根本上调动了个人购房积极性。

另方面，国家证收银行储蓄利息税，开放二手交易市场，加大银行购房按揭力度等毓有力措施，推动成都市房地产市场日趋活跃，开创了房地产业新轮快速发展时期。

中央提出西部大开发发展战略，向西部实行政策倾斜，引来了国内外大量资金流入中国西部。

成都市作为中国西南经济政治中心，必将首先受惠，我们可以预期，随着西部大开发战略实施，资金项目人才涌入四川，必将给成都市房地产业带来巨大市场，促进成都房地产业飞速发展。

拟建花样年大溪谷期作为住宅物业开发重要组成部分，度假类住宅物业，项目具有良好区位优势，随着城市发展，项目所在地必将成为成都市个著名度假旅游社区。

更为重要是，本项目具有突出优势。

我们有理由相信，该项目预计有良好销售前景，必将取得良好经济效益和社会效益。

综上所逑，该项目建设是必要可行。

第三章市场预测宏观市场分析成都市是四川省省会，是四川及西南地区治经济文化中心科研教育中心商业贸易中心和交通通信枢纽。

由于优越地理位置和人口气候人文交通经济等方面突出优势，成都无疑是四川省范围内最大房地产消费市场，商品房市场前景十分广阔，我们试具体分析如下地理位置成都地处四川盆地中心，是全国著名历史文化名城之。

成都地区物产丰富人口众多，具有悠久商业城市历史。

改革开往以来，成都以其优良地理位置和良好投资环境，吸引了国内外众多投资者，也吸引了全川和重庆市各地成功人士，来成都安居乐业。

因此，开拓房地产市场具有广阔前景。

交通条件交通运输条件是个城市发展繁荣最起码条件。

成都素有蜀道难交通制约。

但是，经过建国以来，特别是改革开放以来多年努力，目前成都已经成为全国继北京上海广州之后第四大交通枢纽，据统计，铁路航空班次航班数量旅客流量均居全国第四位。

同时，以成都为起点调整公路已经高达九条之多，成都目前正在规划成都至上海调整公路，公路运输十分方便。

便利交通运输条件为成都经济腾飞奠定了良好基础，也为成都房地产业发展开拓了无限广阔发展空间。

人口房地产市场形成，个最重要因素就是人口数量多少及其购买力高低。

目前，全成都市总人口已经超过万人，成都城市常年流动人口万余人，随