（批复）蓬莱市府后路旧城改造工程项目可研建议报告（发改委）

组群之间联系都可以通过步行绿化系统来解决，保证小区环境人流单性。

同时，提高小区科技含量，对小区进行智能化信息管理，以加强小区管理效率和安全性。

信息管理利用地理信息平台来管理住宅区文档资料住户信息设备和管线等方面信息。

环境管理检测和显示住宅区内噪音和空气污染指标，对小区内照明设施和绿地喷淋设施进行控制。

可视对讲系统住户可在屋内通过可视对讲系统辨别访客身份，控制来访者进入。

自动抄表系统对水费电费通过中心计算机网络自动抄表自动结算，免除上门抄表给住户带来干扰和缴费时间浪费。

车辆出入和停车管理系统对住宅区车辆出入进行监控以及对停车收费进行管理。

巡更管理系统对住宅区内保安人员巡逻状态实施监控管理。

第十章项目建设进度计划安排本项目可行性研究报告正式批复后，应尽快着手进行前期准备工作，及时委托规划设计单位对拟建场地进行规划，并编制初步设计，进行建设场地勘测和场地平整等工作。

本项目计划建设期为年，从年月开始至年月底建成。

期间完成项目土建工程建筑设备购臵安装等工程，项目建设同时展开预售促销工作，拟建工程建成后三年内住宅及全部销售完成。

项目实施进度计划表见附表第十章投资估算和资金筹措投资估算估算依据国家计委建设部颁布建设项目经济评价方法与参数山东省安装工程综合定额烟台地区材料预算价格临近地区类似工程造价现行投资估算有关规定。

估算范围本估算包括正常设计施工周期内，为完成该项目所需投入工程建筑安装工程费用。

具体包括普通住宅建筑面积平方米，临街商铺建筑面积平方米，临街住宅建筑面积平方米。

以及相关道路绿化所需工程费用其他费用和预备费用，其中工程费用包括建筑安装工程费和设备购臵费。

估算说明土地费用根据建设单位提供资料，项目用地约亩，土地出让费用为万元。

公共配套设施费本项目公共配套设施主要是指小区变电室气调室等，包含在公建面积内不单列。

开发间接费用，由于开发企业不设立现场机构，由开发企业定期或不定期派人到开发现场组织开发建设活动，故所发生费用可直接计入建设单位管理费用，本项不再重复计算建设单位管理费按建筑安装工程费用计取。

勘察设计费咨询费根据国家物价局和建设部价费字号文关于工程勘察和工程设计收费标准通知规定计取。

基础设施配套费按元平方米计取。

施工图预算或标底编制费按建筑安装工程费用计取。

工程招标管理费按建筑安装工程费计取。

工程监理费按建筑安装工程费计取。

工程质量监督费按建筑安装工程费用计取。

安全监督管理费按建筑安装工程费用计取。

竣工图编制费按建筑安装工程费用计取。

建筑工程保险费按建筑安装工程费用计取。

销售费用按销售收入计取。

基本预备费按建筑安装工程费用计取。

投资估算经测算，本项目总投资估算为万元，具体开发建设投资分配见下表。

开发建设投资构成分析表单位万元序号名称投资额占总投资比例开发建设投资土地费用前期工程费基础设施建设费建筑安装工程费管理费用财务费用销售费用其他费用不可预见费投资估算明细表详见附表资金筹措及分年度使用计划本项目总投资万元。

项目资金来源渠道自有资金筹集万元，占总投资银行贷款万元，占总投资商品住房预售款项筹集万元，占总投资。

项目建设资金全部在开发期内投入，其中建设期第年投入资金万元，占总投资，建设期第二年投入资金万元，占总投资。

分年度投资估算及使用计划详见附表借款及还本付息计划本项目在建设期开始借款万元，借款利率为年利率，按等额还本利息照付方式进行偿还，从开发经营期第年末开始还款，每年还款万元，分三次还清。

借款及还本付息计算表详见附表第十二章经济评价计算期本项目开发经营期拟定为年，其中开发期年年月年月底，经营期年年月年月底。

销售价格及销售收入测算销售面积测算本项目规划总建筑面积为平方米，其中普通住宅建筑面积平方米，临街住宅建筑面积平方米，临街商业建筑面积平方米。

上述建设内容均向社会统销售。

销售价格确能极大地推动运输商业服务邮电通讯和金融等行业发展，对冶金化工轻工和机械等产业也有极大推动，在解决就业繁荣经济增加财政收入等方面所起作用是其它产业所无法替代。

本项目建设将极大地促进当地和相关产业共同发展。

项目建成后必将大大改善城市环境，提高城镇居民居住条件，对改善蓬莱市城市建设风貌，加快蓬莱城区工作步伐起到积极推动作用，是项顺民心合民意利国利民造福工程。

第三章市场分析与建设规模房地产市场发展分析我国房地产市场发展总体态势。

我国房地产市场影响因素错综复杂，几年宏观调控未达预期，国家有进步加强宏观调控倾向。

中共十七大后，中央和主管部委从不同层面表达了继续加强土地和投资控制意向，年房地产宏观调控力度将进步加强。

方面已出台政策继续强化落实，另方面出台新政策可能主要集中在从紧货币政策完善住房保障房地产融资管理和抑制投机性需求等方面。

我国房地产市场发展在住房供给供应结构及房地产土地供给方面将呈现以下几点态势住房供给方面在住房供给方面，基于年住宅用地供给较大增长和国家加大闲臵用地处理力度，现有住宅用地开发周期将加快，年住房供给量将保持增加态势。

供应结构方面在供应结构方面，基于年经济适用房和两限房用地较大幅度增加供给，可以预期年中小套型住房供给将有较大幅度增加，包括廉租房在内政策性住房供给将有较大幅度提高，住房供应结私密性，各个住宅组群均形成较强领域感同时，通，除此之外基本无其他污染物排放。

因此，对周围环境不会产生不良影响。

投资估算经测算，本项目总投资估算为万元。

工程进度本项目计划建设期为年，从年月开始至年月底建成。

资金筹措方案本项目资金筹措方案为项目承办单位自有资金万元，占总投资银行贷款万元，占总投资商品住房预售款项筹集万元，占总投资。

盈利能力分析本项目总销售收入万元。

经测算，本项目建设完成后，可实现利润总额万元，税后利润万元。

投资利润率为，投资利税率为。

全部投资财务内部收益率税前为，税后为投资回收期税前年，税后年。

主要经济技术指标见下页附表可行性研究结论项目建成后，可对蓬莱市提供优质商品住房及商住楼，以及推进蓬莱市房地产市场发展具有重要作用。

项目建设将为蓬莱市社会各界人士及外来人员提供优质商品住房和商业网点，满足广大市民及外来人员住房需求。

对于促进蓬莱市经济发展，加快蓬莱市城市化进程，改善蓬莱市市容市貌，提高人民居住水平等都将发挥重要推动作用，具有明显社会效益，同时也具有良好市场前景和较好经济效益。

综上所述，本项目建设是必要可行。

主要经济技术指标类别编号号项目单位数量备注建设指标总用地面积总建筑面积临街商业建筑面积临街住宅建筑面积普通住宅建筑面积住宅户数户总规划人口人绿地率容积率建筑密度经济指标开发建设投资万元资金筹措万元其中自有资金万元预售款万元银行贷款万元投资利润率投资利税率投资回收期年税后财务内部收益率税后财务净现值万元税后第二章项目提出背景及建设必要性项目提出背景住宅建设健康发展将代表着我国城市化进程，进入高速发展阶段。

二十世纪前半个世纪中，城镇住房将成为中国最大生活消费品，住宅建设发展将代表着我国城市化进程，进入高速发展阶段，并将同时带动其他生活产品升级和更新换代，住房建设健康发展将有利于迅速解决中国住房落后现状，并使整体住房质量和水平迅速提高。

住宅建设健康发展是国家进步和社会发展重要标志住宅建设健康发展是我国城市化战略有效实施基础我国在十五规划中提出实施城市化战略，逐步化解城乡二元结构矛盾。

要遵循客观规律，与经济发展水平和市场发育程度相适应，循序渐进，走符合国情多样化城市化道路要特别注意节约土地解决好城市化与土地资源矛盾要在建立新型城乡关系方面迈出实质性步伐，初步形成农村人口自愿平稳有序进入城市体制和机制框架。

高质量居住环境是实现我国现代化城市建设基本标准我国现阶段建设现代化城市，要达到十条基本标准，其中第和第七条为高质量生态环境和高质量居住休息条件。

将高质量居住休息条件和高质量生态环境作为建设城市化两条重要标准，体现了现代城市以人为中心重要原则，是现代城市能否可持续发展重要内容。

它对我国住宅建设提出了向新阶段新水平发展明确要求。

住宅建设健康发展是改善我国住房现状和提高人民生活水平重要保障。

近十多年来，我国城市化水平持续提高，城镇每年增加非农业人口大都在万万人。

城镇人口比重增幅较快。

按照研究预测，到年，我国城市化水平将达到左右。

今后二十年，加快城镇化进程是全面建设小康社会项重要任务，城市化水平依然持续提高将带来城镇住房需求增加。

这主要反映两个方面是城镇新增非农业人口增加住房需求。

二是，在城镇化进程中，城镇流动人口将增加，这部分人住房问越来越突出，城镇流动人口住房需求也需要考虑。

我国房地产业要从国情和现阶段经济发展水平出发，重点发展面向广大群众普通商品住房。

国务院总理温家宝在十届全国人大五次会议上作政府工作报告时指出，房地产业对发展经济改善人民群众住房条件有着重大作用，必须促进房地产业持续健康发展。

要从我国人多地少国情和现阶段经济发展水平出发，合理规划科学建设适度消费，发展节能省地环保型建筑，形成具有中国特点住房建设和消费模式。

房地产业应重点发展面向广大群众普通商品住房。

政府要特别关心和帮助解决低收入家庭住房问题。

加大财税等政策支持，建立健全廉租房制度。

改进和规范经济适用房制度。

随着我国国民经济健康持续快速发展，商住楼因其具有商住两用等功能，具有很大发展空间。

从我国房地产政策目性上看，商住楼作为商业楼特殊形式，以其节约经济商住两用等功能，受到越来越多中小型企业商家欢迎。

当前中国中小企业正在起步发展阶段，随着国民经济健康持续快速发展，既需要有各种档次专业写字楼，也需要有提高生活居住质量住宅，同样也需要大量商住两用功能建筑。

商住楼同时具有随着经济发展可塑性，可以非常简单地变成写字楼，也可以随着需要而改造成纯住宅。

在现有政策条件下，商住楼将会是个需求极大特殊产品，具有特殊生存空间。

综上所述，住宅建设发展对推动我国城市化发展进程和改善城镇居民生活条件有着积极影响作用，而我国住房建设所处历史阶段是要面向广大群众，重点发展普通商品住房，而且既要保证必要数量增长，更要注重提高住房水平，积极实行住房建设由粗放型向集