（批复）蔡子池市场“农改超”项目可研建议报告（发改委）

在销售策略方面首先是整个项目销售控制，我们将结合本项目特有机会与威胁，分阶段分不同体量向市场推出项目产品。

前期为打开市场形成火爆销售场面。

我们可以选择较少体量总体量位置较好不同户型产品。

同时配合推广活动及极具诱惑优惠政策，从而形成市场追捧。

在第二阶段通过逐步取消优惠合理提价方式让市场产生本项目希缺感，而再加之耒阳消费者从众心理强攀比心理重特点，让买了房子人感到满意让没买房人后悔。

而在第二阶段可通过对现有客户维护和激励，让其为本项目做活广告转介绍。

充分发挥口碑效应。

在销售收尾阶段，充分利用销控。

让部分类房源作为经典保留房发售。

避免在尾盘出现销售停滞情况。

在销售节奏方面，可以通过市场反应及项目销售情况制定出合理推盘体量和推盘时间。

这样才能是项目利益最大化。

简言之整个项目营销策略就是多次推盘低价入市口碑宣传打开局面。

而只要局面打开，获得了市场认可。

则前期所损失利润可在后期多次推盘中及提价中弥补。

第十二章投资经济分析本项目经济评价主要考虑财务评价，财务分析是从项目本身可能发生财务收支分析出发，通过比较该项目需要发生支出和它可能获得收入来研究投资项目微观经济效果。

本项目经济评价本项目是城市房地产建设，也是城市扩容可分割组成部分，它经济效益是房地产国民经济效益反映。

因此，参照国家计算和建设部建设项目经济评价方法与参数以其中社会折现率采用，建设期为年评价年限为年。

本项目经济费用本项目经济费用，包括建设期本项目工程建设经济费用，以及本项目建成后在评价期内各项目经济费用。

评价期经济费用包括人工工资福利及社会保障费销售费用正常维护费用和其它费用。

人工工资福利费根据本工可第六章可知，本项目建成后公司组织管理人员编制为人，按第六章人员工资福利计算方法，总共费用为万元年。

在年年底项目运营后，年度工资为万元。

考虑到物价增长和平均年增长级工资等因素，人工工资福利年增长率为。

营运成本销售费正常维护费根据以往数据经验，房屋销售费按总销售额房屋正常维护费按建构筑物建设费作为基准价格。

预测期内各年经济费用数据见表。

年评价期内经济费用表表年份人工工资福利等销售费用正常维护费合计备注基年数据财务评价财务分析又称微观经济分析，即从项目本身可能发生财务收支分析出发，通过比较该项目需要发和支出和它可能获得收入来研究投资项目微观经济效果，本项目财务分析基准贴现率为，其建设期为年，评价期为年含建设期。

财务评价是根据国家现行财税制度和价格体系，分析计算项目直接发生财务效益和费用，编制财务报表，计算评价指标，考察项目盈利能力清偿能力等财务状况，据以判别项目可行性。

财务评价中收入与费用计算项目总投资包括固定资产投资，建设期借款利息流动资金。

总投资形成资产分为固定资产无形资产递延资产流动资产。

经营成本项目经营成本包括项目总成本费用扣除固定资产折旧费，无形及递延资产摊销和利息支出以后全部费用，即经营成本总成本费用折旧费摊销费利息支出。

总成本费用外购原材料费用工资福利养护费折旧费摊销费利息支出其它费用。

固定资产折旧，本项目采用年限平均法，即年折旧额固定资产产值预计净残值率年限在该项目中，折旧年限为年，净残值率为。

无形资产和递延资产中开办费按经营期平均分摊到管理费中。

营业税按征收，城市维护建设税和教育费附加以营业税为基数，分别征收所得税税率为。

特种基金按税后利润征收，法定盈余公积金按可分配利润提取，公益金按可分配利润提取。

经营收入成本和税金财务评价盈利能力分析财务评价包括财务内部收益率财务净现值财务投资回收期投资利润率经营税金营业税城市维护建设税教育费附加经营收入总成本折旧费摊销费利息支出外购原材料等工资福利修理费其它费用所得税税后利润可供分配利润经营成本税前利润特种基金盈余积金应付利润未分配利润投资利税率资本金利润率。

投资计划与资金筹措见表投资计划与资金筹措表表单位万元序号项目合计总投资固定资产投资建设期利息流动资金资金筹措自有资金银行借款预售房款耒阳市蔡子池市场农改超总建筑面积共为，均为高层商住楼，其中住宅面积为，住宅要安置半建筑面积。

商铺面积为，地下车库，利用率为，约车位个。

根据第十章耒阳市房地产市场及项目分析评价，参照邻近小区，高层住宅均价为元。

商铺均价为元。

停车位元。

高层住宅销售收入万元商铺销售收入万元停车位销售万元销售总收入万元负债合计资产合计总销售收入总成本费用财务评价报表和评价指标计算结果利润估算根据财务评价参数费用和收益，可利用损益表计算出运营期内各年利润见表财务盈利能力分析可利用现金流量表见表投资利润率投资利润率投资利税率投资利税率资本金利润率资本金利润率经济效益费用比费用比财务评价中清偿能力分析资产负债率资产负债率固定资产投资借款偿还期本项目预期二年期借款万元，贷款利率为，贷款利息为鲜超市明显比农贸市场更受欢迎，商品价格上优势通常来说，超市卖蔬菜价格都高于农贸市场，但是这几年却发生了变化，不少生鲜超市农产品比农贸市场便宜很多。

减少蔬菜流通环节是生鲜家超市有底气让利主要原因。

很多生鲜超市农产品是由专门蔬菜供应商供应。

农产品生鲜通过共享市场信息，超市能够与供应商达成长期紧密合作关系，些超市直接与蔬菜基地挂钩些农产品实行大批量远期预订制，大型配送中心先进冷链物流技术和稳定生产基地等相关配套设施予以保证，运输过程中损耗得到了降低，成本自然降了下来，价格自然能降下来。

同时，超市定期对各个门店对生鲜农产品价格进行跟踪检查，发现价格不当现场立即调整，以达到薄利多销目。

而相比之下，由于农贸市场以零售为主，经营者经营规模小，进货渠道复杂，甚至是二次批发三次批发。

运输过程重复，增加了费用。

其运输设备简陋，增加了损耗，致使销售价格提再提来保证利润，而且供应受到天气影响很大，致使价格上常常出现不稳定现象。

通过比较发现，生鲜超市未来在价格上将越来越占据优势地位。

商品质量安全上优势随着食品安全意识逐步深入人心，并且不断影响消费者购买行为状况下，农产品质量安全日益成为公众与政府关注重大问题。

超市更关注生鲜农产品质量安全，关注和强调产品质量保证。

生鲜超市作为单法人主体，其大零售商市场地位，将使得产品质量安全问题，尤其是与生命密切相关生鲜农产品质量问题，显得特别重要，从而构成其经营重要风险，所以超市必然考虑其对连锁品牌产生负面影响。

为此，超市往往对生鲜农产品质量投诉高度关注。

超市拥有较为完善运输条件，有能力采用冷链方式来运输生鲜农产品，确保运输过程中农产品安全性和质量采用商品系统分类和标签体系，通过标志和销售区域可以明显区分安全优质农产湘影视集团及餐饮美食，将会是耒阳人民购物休闲娱乐条龙服务最佳去处。

工程由湖南省第三工程公司承建，目前工程已主体封顶并投入使用。

可行性研究报告编制单位耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司法定代表人刘彬编制人刘彬邓先进陈进刘文项目建设性质改建项目概况年月日，国务院办公厅转发商务部等部委关于进步做好农村商品流通工作意见，表示支持农业龙头企业到城市开办农产品超市，逐步把网络延伸到城市社区，随着耒阳市城市建设飞速发展，城市面貌日新月异，实现市委市政府提出建设生态城市，打造三湘明珠，年为提升城市品位，扩大城市规模，完善中等城市骨架，实现双六十发展目标，满足人们生活水平日益提高需要，及符合城市规划整体要求。

耒阳市现有城市人口万人，流动和暂住人口约万人，年均人口增加万多，到年发展成万人中等城市，意味着耒阳城区必须扩展到再容纳十五万人规模。

耒阳万元房地产开发有限公司在取得其他项目开发成功同时，正着手蔡子池市场农改超建设开发。

耒阳万元房地产开发有限公司作为项目业主，建设个集生态居住购物休闲等多功能于体商业中心，目在于推进城镇化进程，加快城市建设，适应人民生活水平及生产质量提高需要，同时促进当地经济健康快速发展。

经耒阳市发改委国土资源局城乡规划局等有关部门批准，蔡子池市场农改超建设项目开发现已达到可行性研究报告编制阶段。

蔡子池市场农改超建设项目位于耒阳市城市老商业区，北临五东路，西临群英南路，南临蔡池路。

规划总用地面积约合亩，地块呈长方形，形状较规则，目前为蔡子池市场及老居民区。

项目总建筑面积，建筑层数为层其中至五层均为商铺场，商场面积共为，住宅面积为，项目建成后可容纳住户户，其中居住人口人，提供就业机会约个。

项目规划布局科学合理，交通组织方便，公建及生活配套设施齐全，环境绿化及空间构思新颖独特，物业管理流。

该项目建设可与和周边项目起，增强市民凝聚力，改善市民生活质量，是耒阳市城市开发建设基础设施配套农改超个催化剂。

可行性研究依据和范围可行性研究依据蔡子池市场农改超建设项目可行性研究报告于年月由耒阳市万元房地产开发有限公司以下简称项目业主，委托湖南省耒阳市建筑规划勘察设计院有限公司编制，经过现场勘察和广泛调查，收集有关资料后研究论证完成，本报告主要以下列文件和基础资料为编制依据蔡子池市场农改超建设项目建设项目选址意见书蔡子池市场农改超建设项目用地红线图规划设计平面图蔡子池市场农改超建设项目建筑设计图施工合同耒阳市计委国土规划部门有关项目工程建设审批文件项目单位提供详细资料和编制单位收集相关资料可行性研究范围通过对耒阳市社会经济发展状况及城市建设开发居民住房现状等进行调查和发展前景预测，结合五东路两边改造建设开发，论证本项目建设必要性和所具备建设条件，做到目标正确恰当，近远期相结合，建设步骤合理，三个效益同步发展。

通过工程技术规划初步方案评审，确定具体经济建设规模，工程技术初步方案和各项目选址用地规模。

估计项目总投资，提出资金来源与筹措方式，拟定建设进度。

建立健全项目组织机构和人员编制通过项目建设综合评价，从城市政治经济社会生态和环境等各方面，论证建设必要性经济合理性技术可行性分析项目抗风险能力，提出研究结论和建议。

区域概况自然条件概述耒阳市位于湖南省东南部，衡阳市最南端，地处衡