（批复）蔡家坡经济技术开发区限价商品房D区项目可研建议报告（发改委）

蔡家坡区位优势明显，工业基础雄厚，自然条件得天独厚，水利资源丰富，农业产业化程度较高，境内商贾云集，人民富裕，历史上就是关中西部地区重要农产品供应基地西北地区著名工商业重镇和地方货运进出关口。

蔡家坡交通十分便利，全镇规划面积平方公里。

目前，建成区面积已达到平方公里。

形成镇区铁路以北老区三横八纵和铁路以南新区三横六纵交通道路骨架。

全镇公路总里程达到公里，人均占有道路面积平方米。

建成住宅小区个，开发商品楼万平方米，人均住房面积达到平方米。

热电厂座，总装机容量兆瓦。

拥有天然气分输门站座，调压站座。

设计供气规模万立方米年，铺设天然气主管道和支管道公里，输气管线和城市管网压力均为。

石油液化气储配站座，储气能力吨。

铺设供水管道公里，日供水能力达到吨自来水厂座，几大企业自备日供水万吨日供水能力近万吨。

铺设公里截污管网，建成日处理污水万吨蔡家坡污水处理场，设计总容积万吨垃圾处理厂已投入使用，基础设施进步提高完善，为全镇经济社会发展提供了有利平台。

蔡家坡基础设施日益完善，对本项目顺利开展有很大积极意义。

第十四章项目投资风险分析主要风险因素识别本项目建设具有较大经济和社会效益，但也存在定风险，主要风险有工程风险主要包括设计工程地质施工与工期等存在各种不确定性将会给项目带来不同风险。

投资估算风险主要来自工程方案变更工程量增加工期延长，人工材料机械费提高等。

社会影响风险是指项目与所在地互适程度可能出现问题，对社会各利益集团当地组织机构及文化环境带来负面影响。

融资风险本项目投资较大，因此融资方面风险主要表现为资金不落实，造成项目不能顺利进行。

风险程度分析由于本项目相对简单，仅以上风险因素为风险对象采用专家调查法进行评估。

工程风险本工程技术成熟度较高，地质结构简单，故设计施工难度不大，风险很小，风险基本为零。

投资估算风险本部分风险主要来自可能人工材料及土地涨价，但风险程度很小。

社会影响风险主要在施工过程中可能与周边居民发生矛盾。

但根据建设单位在该区域已建工程情况分析，这部分风险较小。

融资风险如资金不能按时到位，将影响施工效率以及工程进度，根据业主经济实力，融资风险小。

防范和降低风险措施针对不同风险类别，可采取不同措施以降低或消除风险。

工程方面设计时基础资料要尽量详尽准确，施工前期准备工作要做细，工期安排要合理，要避免雨季开挖沟槽，不允许低于成本投标单位中标。

投资估算方面施工招标文件应写明非政策性材料上涨不能作为调整合同价依据。

社会影响方面要与当地公安消防防疫等部门加强联系，共同创造良好施工环境。

融资方面对项目进度根据融资情况适时进行调整。

如在建设期间因施工进度原因，造成在期间内需大量资金支持时，将采用短期融资方式获得银行资金支持。

第十五章结论与建议对项目结论性意见通过以上各章节对本项目研究分析，我们可以得出从建设条件分析，本项目位于蔡家坡发展重心经济技术开发区，是蔡家坡规划新区，未来将是蔡家坡新中心。

从社会效益角度，本项目符合了国家十五发展规划，有利于推动当地农业产业化发展，本项目也为当地提供了劳动就业机会，能够大力拉动当地经济发展，积极促进社会稳定。

从负债经营方面看，本项目运营期内各年度资产负债率等指标显示，本项目具备较好偿付债务本息能力。

从经济效益来看，本项目年总销售收入为万元，从项目全投资角度分析，本项目净现值为万元，远大于静态投资回收期为年，投资者在较短时间内就能收回投资内部收益率为，大于基准收益率。

各种指标显示本项目经济效益良好。

从不确定因素敏感分析可知，销售价格与建设投资敏感系数都比较大。

所以项目方应密切关注市场需求，根据市场变化，确定产品价格战略和销售策略，重视产品营销渠道建设，完善经营手段，对项目运营进行精细化管理，加大对现金流控制，防止资金链断裂，同时对投资计划周旋考虑，合理运用投资资金，从而使企业利益最大化。

对项目中尚未解决问题修改意见和建议项目方依法办理各种审批手续，并按计划进度质量完成项目开发。

项目方在项目运作过程中需完成项目报批。

业主要及时完成项目各种审批手续，以保证项目能够顺利开工。

好筹资渠道，以保证项目建设能够顺利进行。

在施工过程中，严格按照环保部门相关规定进行规范施工，最大限度减少对周围环境影响。

在项目建设中，要切实把好质量关。

由以上分析可见，本项目技术成熟产品市场前景广阔有政策扶持市场产品推广策略及项目潜在目标市场来源调研分析，本项目消费群体主要针对蔡家坡本地改善居住型消费群体蔡家坡企业高级管理人员私人企业主项目周边乡镇具有定经济实力成功人士及外地在蔡家坡投资经商人士等。

本项目目标市场具有定经济基础，他们渴望能够为自己为家人提供种舒适安全居住环境和工作条件，注重居住环境品质，体现优越精神生活内涵，他们具有前瞻性眼光对待生活对待人生，具有超前投资意识和享受生活投资意识。

本项目潜在目标消费群体具体特征表现为具有定经济基础，具有较强购买能力属于中高等收入水平人士强调生活品质，具有较高生活意识具有前瞻性投资理念和投资头脑潜在目标消费群体组成分类从购房目分析，蔡家坡目前购房主流人群分为是购买用于自住人群，这个人群倾向于中小户型，尤其以以下住宅为主要需求，这个比例大概占到整个市场，这人群比较在乎房子价格，可以说是价格主导型人群，此类客户以蔡家坡本地房地产消费群体和周边城镇上来客户为主另外个人群是投资型人群，这人群主要特点是购买力强，重复购买率高，看重区位和升值潜力，不太在乎价格，可以说是区位主导型人群，此类客户主要是在蔡家坡经商私营业主公务员及本地些如银行电力公司等效益较好企事业职员。

结合本项目产品组合市场区位及市场发展趋势，预计项目目标消费群体主要由蔡家坡本地消费群体在蔡家坡经商私营业主消费群体项目周边乡镇消费群体及房地产市场投资客群等组成。

蔡家坡本地自用消贯穿南北，郑西随着社会进步经济发展和人们生活水平提高，人们居住观念也发生了很大变化，人们开始向往环境良好智能化管理服务完善高品位住宅空间，本项目是理想居住场所。

项目建设中将充分体现以人为本设计施工管理原则，体现人文与自然和谐统。

按照蔡家坡总体规划，将此项目开发成以环保为主体绿色生态场所，以适应人们不断提高环保意识和绿色生态居住观念，为人们提供个理想高档居住场所。

满足本项目经营业主需求通过本项目建设，可为经营业户提供个配套设施齐全经营平台，为城市居民提供个配套设施齐全生活条件便利商业居住和办公于体大型综合场所。

蔡家坡经济技术开发区概况陕西省蔡家坡经济技术开发区是年月经陕西省政府批准设立宝鸡地区唯省级经济技术开发区。

开发区党工委管委会是中共宝鸡市委市政府派出机构，负责管理岐山县蔡家坡镇五丈原镇曹家镇安乐镇四镇平方公里范围内土地规划建设产业发展等经济事务。

目前区内人口万人，其中城镇人口万人。

年，开发区完成固定资产投资亿元，同比增长实现经营总收入亿元，同比增长实现生产总值亿元，同比增长。

目前，蔡家坡开发区开发建设规模经济总量整体影响力列全省省级开发区前茅。

蔡家坡开发区位于物产丰富文化积淀深厚关中平原西部，东距西安公里，西邻宝鸡市区，从咸阳国际机场到开发区仅个小时车程。

渭河石头河麦李河同峪河在区内交汇，水资源十分丰富，电力天然气供暖通讯污水处理等设施完善。

蔡家坡开发区也是誉满神州宝鸡技工聚集地，拥有大量从事机械制造技术人员和熟练工人。

区内有武侯祠等多处三国文化遗存，在开发区周边公里范围内，有法门寺炎帝祠周公庙钓鱼台太白山等国家级风景名胜区。

开发区形成了三线三站两铁高对外交通体系，三线即国道西宝南线关中旅游环线和西宝中线三站即陇海铁路蔡家坡站西宝客专蔡家坡站和蔡家坡汽车站两铁即陇海铁路西宝高速铁路客运专线高即连霍高速公路。

蔡家坡经济技术开发区内现有各类企业多户，初步形成了以汽车制造为龙头机械加工业主导，纺织服装医药化工造纸及纸制品生产食品加工建筑建材等多业并举产业格局，是西北地区最重要汽车零部件生产基地最大专用车生产基地和唯微型车生产基地，是宝鸡作为国家重型汽车及零部件特色产业基地主要承载地。

这里走出了名列全国机械制造强陕汽集团公司，也哺育了重型车变速器产销量居全球第陕西法士特集团公司。

目前区内以汽车零部件为主导产品机械加工企业达到多户，其中规模以上企业户，汽车及零部件加工制造产业集群初步成。

产品主要有重卡中卡微型车各类重型专用车变速器齿轮发动机附件大厢总成车桥助力泵铸锻件散热器内饰件等多个系列。

年月，陕西通家汽车有限公司万辆微型车项目顺利实现新车下线，以该企业为龙头规划面积平方公里宝鸡汽车工业园正在加快建设。

园区全部建成后，年销售收入可以达到亿元。

按照国家关中天水经济区发展规划和陕西省宝鸡市对蔡家坡开发区发展要求，蔡家坡将建设成为中国西部汽车及零部件制造基地现代化中等工业城市宝鸡大城市副中心和统筹城乡发展示范区。

十二五时期是蔡家坡开发区实现跨越发展重要时期，目前已经确定十二五期间实施项目项，总投资亿多元。

到十二五末，蔡家坡开发区力争实现经营总收入亿元，生产总值达到亿元，财税总收入达到亿元。

到年，蔡家坡开发区经济总量要占到宝鸡市以上，建成区将达到平方公里，初步建成个产业特色鲜明生态环境优美人口规模万现代化中等工业城市。

高家崖村概况高家崖村位于蔡家坡开发区城区核心部位，直是蔡家坡各项开发建设用地主要载体。

近年来高家崖村先后为开发区公共设施建设重点项目建设共出让土地大部分为保障村民生活来源生产用地余亩，为蔡家坡发展做出了很大贡献。

目前本村位于铁道南余亩生产用地已在城市发展规划之列，该部分土地被征用于城市建设只是时间迟早问题，为顺应蔡家坡城市化发展历史潮流，这部分土地村上肯定要出让来支持蔡家坡发展。

土地出让后，本村人均耕地面积将降至每人分地标准以下，且集中在北坡及塬上，耕地产量低耕种条件差交通运输远，只能勉强解决吃饭和口粮问题。

在陕九锦联铁道南建厂时，本村相当部分家庭主要成员因征地后生产用地面积减少而招工进了厂，每月收入元左右，生活基本上能够维持，随着陕九厂破产倒闭，这部分人员大多失业在家，滞留在村上。

不能提供条经济创收就业渠道，势必给村上制造个不稳定因素。

靠土地养活人口发展村民经济明显已不能满足当前需要。

找条如何能保证村民人心稳定保障