（批复）蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥、h区经济适用房、n区土地整治项目可研建议报告（发改委）

蔡家组团基准基价按照级计算，商业用地为元平方米住宅用地为元平方米还比为，银行有较好收益。

还款计划见表。

敏感性分析敏感性分析主要考虑土地出让价格和征地成本两个因素变化对内部收益率和净现值影响。

见表。

由分析可知，对财务效益影响程度分别为土地出让价格征地成本。

当土地出让价格降低时，项目净现值为，财务上不可行。

其他条件发生变化时，项目财务指标基本可以满足评价要求。

项目敏感性分析表明，项目抗风险能力比较好。

表损益估算表单位万元序号项目合计开发收入开发成本开发税金开发利润所得税税后净利润表现金流量表单位万元序号合计现金流入土地交易收入房屋出售收入财政返还收入现金流出征地费用土地整治费用工程建设费用偿还贷款利息偿还贷款本金管理费用含人员工资招投标和土地交易服务费净现金流量累计净现金流量表贷款偿还计划单位万元序号项目合计还本付息年初贷款利息累计当年贷款当年应计利息当年本金偿还当年利息偿还可以用于还本金来源开发总收入减工程建设费减税金减用于滚动投入减管理费用减招标费用和土地交易服务费减财务费用表敏感性分析单位变化因素变化幅度财务净现值万元财务内部收益率征地成本基本方案土地出让价格基本方案财务结论经投资估算财务预测和经济效益分析，项目总投资万元总收入万元计算期总成本万元，税金万元，利润万元，项目全部投资财务内部收益率，投资回收期年，项目平均偿债备付率为。

整体看，项目社会经济效益好，项目风险小，抗市场干扰能力强。

第章社会评价正面影响提高当地居民就业率和就业结构三溪口立交桥建设将解决中环干道瓶颈问题，项目运营将会加快当地服务业零售业餐饮业房地产业发展，由此将会增加新就业机会和就业人数。

同时土地整治项目建设和运营，与之配套基础设施建设，将改善投资环境，无疑会吸引更多外来投资，大大增加当地居民和农转非人口就业机会。

增加当地居民收入水平项目实施后将回给当地居民带来了两方面收入，是直接征地补偿收入，二是间接收入。

征地拆迁补偿按万元亩测算，其中有万元可直接补偿到农民手中，人均占地面积亩，则人均可有万元左右补偿收入，其中次性补偿为万，评价个家庭按人测算，约为万，扣除安置房购置及装修元平方米，平方米家庭之后，每个家庭还有万元可直接支配。

其二，征地以后，居民实现二三产业就业，预计年人均纯收入可达元，较之年元有较大提高。

提高当地居民生活水平改善生活质量目前，蔡家组团人口密度相对较低，商业餐饮业零售业和服务业发展水平低，用与居民休闲娱乐购物场所较少，居民出行多有不便。

随着项目实施，组团内开发建设，各种商场休闲场体育设施场所将应运而生，这对充实当地居民生活内容，提高居民生活水平改善生活质量均有重要意义。

提高北碚区城镇化水平项目实施将促进北碚区城市化水平提高。

方面，城市新区在开发建设过程中将征用大量农地，促进农村人口转化为城镇人口另方面，新城区建设后，将吸收大量失地农业人口就近就业，实现产业向二三产业转化，提高非农业人口在总人口中比重，促进北碚区城镇化水平提高。

负面影响项目在施工期间，会带来暂时交通问题和环境问题，如施工噪音交通堵塞等，可能会影响周边居民生活，引起群众意见。

对此可通过有效施工组织和文明施工措施将不良影响降至最低，避免和减少社会风险。

因项目占地较多，需要进行大面积征地和拆迁，由此可能会暂时影响些人员生活，并引起不满，触发他们抵制情绪。

同时，项目业可能会使部分因土地流失而战胜处于生活无依生存无靠状态，引发些社会矛盾。

为此建议有关部门通过宣传沟通，确定合理征地补偿，增加适当就业方式和渠道，尽量减少负面影响。

综合来看，项目带来积极影响远远大于负面影响。

互适性分析当地不同利益群体对项目态度支持性分析项目设施主要涉及三方面利益群体农民拆迁居民企业主。

当地农民和居民对项目开发和建设非常支持，他们普遍认为新城区建设将极大改善他们目前生活环境，增加他们就业机会和择业就会，从而提高收入，改善生活状况。

对于项目建设涉及拆迁安置，拆迁户将获得大量现金，并可以住上商品房，是拆迁安置直接受益者，因此他们对搬迁普通持欢迎态度，并积极配合。

而蔡家组团具有地理优势以及政府优惠政策和当地群众支持，对投资者有很大引诱，借助与新区建设，基础设施完善，投资环境改善，企业有很大利润空间。

因而项目建设多方都能获益，没有组织障碍。

各级组织对项目建设和运营态度分析北碚政府非常重视蔡家组团建设，区委政府把蔡家组团建设列人十五期间全区经济社会发展项重大工程，并制定了系列配套优惠政策。

各级政府积极相应。

同时项目实施还涉及到通讯部门电力部门给排水部门交警部门材料供应部门运输部门等多个部门，它们是项目建设重要保障，也是项目直接或间接受益者。

但是部门间利益相互交错，摩擦在所难免，妥善处理他们之间利益关系，以最大限度地争取到他们支持和配合。

第章可行性研究结论与建议可行性研究结论蔡家组团城市建设总项目是经过反复论证并报重庆市政府和国家有关部委审批立项重点区域开发建设工程，是个已经完成了很多建设项目并有大量业主进入在建工程，本研究报告所涉及项目蔡家组团中环快速干道三溪口立交桥区经济适用房和区土地整治建设项目只是总项目中部分。

由于蔡家组团城市建设总项目中各个子项设施中重要项目之区经济适用房子项目是整个拆迁安置中首期项目，既关乎民生又关乎组团整体建设进程区土地整治子项，是个基于市场交易项目，既涉及后期项目进入，又与组团整体建设进程以及收入流量等问题。

所以，三个子项目之间三个子项目与蔡家组团总项目之间在时间空间上是互含和对接，其中，任何个方面发展滞后，都会影响整体发展。

三溪口立交成为中环干道交通瓶颈中还快速干道三溪口立交将要成为中环干道交通瓶颈，据预测，到年三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗高峰小时交通流量将在之间见表，年，达到之间。

中还快速干道三溪口立交子项目若不尽快上马，个交通阻塞状况将很快发生。

表三溪口立交高峰小时交通流量预测表单位时间三溪口至蔡家岗蔡家岗至三溪口蔡家岗至童家岩童家岩至蔡家岗区经济适用房建设子项目该子项目将直接影响蔡家组团建设进程。

若项目推迟上马，则其他项目进入就会相应推迟，因为没有拆迁安置，建设用地就滕不出来，任何项目哪怕是公共资本项目都无法进入，且会产生民怨，为组团建设和发展设置了不良社会氛围，拆迁居民妥善安置是组团建设稳进保障。

区土地整治子项目与前述个子项目相似，若土地不及时整治，业主就不会进入，招商引资就面临障碍，同时，地价也起不来。

重要是，土地不及时整治并挂牌交易，整个蔡家组团建设就没有收入来源，组团建设成为无源之水。

土地出让收益是组团经济发展资金保证。

第章需求预测和拟建规模市场调查为科学地确定土地出让价格，我们进行了广泛社会调查，重点考察了蔡家组团周边土地均价，以市场价格为依据并结合土地整治费用确定整治土地出让价格。

与蔡家组团江之隔北部新区高新区土地出让均价为万元亩经开园土地出让均价为万元亩渝北区对于北碚和重庆市区域经济发展等都具有十分重大现实意义。

项目建设符合重庆市和国家有关政策要求，符合蔡家组团建设总体规划要求项目工程技术方案环境保护方案组织和人力资源配置方案实施进度方案设计合理。

经投资估算财务预测和社会经济效益分析，项目总投资万元，总收入万元，税金万元，利润万元，财务内部收益率，投资回收期年，项目在社会经济效益上具有可行性项目风险小，抗市场干扰能力强。

主要技术经济指标表见表主要技术经济指标表序号指标名称单位指标占地面积亩总投资万元工程费万元土地征用和整治费万元基本预留费万元管理招标服务费万元财务费用万元总收入万元总成本万元利润万元年平均投资利润率投资回报率投资回收期年财务内部收益率财务净现值万元贷款偿还期年贷款偿还比存在问题及建议项目建设运营和管理中存在三个问题。

第权责不对称问题。

中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，重庆市蔡家组团建设开发有限公司作为业主单位存在权责不对称问题。

业主承担有关债务，资产形成之后，以近似交钥匙方式交给北碚区政府，在业主重庆市蔡家组团建设开发有限公司账户上既没有资产又没有收益。

这种权责不对称是个具有我国特色普遍性现象，解决问题关键在于北碚区政府。

建议北碚区政府在项目建设完工并交交通部门管理时，要充分考虑企业利益，给予适当补偿，以体现权责对称市场原则。

第二农民安置补偿方式问题。

北碚区政府和下属蔡家组团管理委员会对农民安置补偿非常重视，给出补偿标准也比较高，农民比较满意。

但是，以现金和经济适用房安置作为主要安置方式，不太完整，需要加入社会保障，以很好解决农民问题，杜绝三无农民发生。

建议组团在货币住房安置基础上加入社会保障安置，其做法是在安置补偿资金中留成定比例，用于给拆迁农民购买社会保险，包括失业保险医疗保险养老保险等。

第三将三个子项目打捆做法是否合理有待研究。

研究所涉及三个子项目分属于三种不同性质，其中，中环快速干道三溪口立交桥子项目属于公共基础设施项目，其建设投资至少应该由蔡家组团所有子项目分摊区经济适用房建设子项目是社会工程项目，其建设投资也应该由组团所有项目分摊。

现在将其打捆为个项目，其投资估算财务预测和分析等均以打捆为依据，这样做在建设项目评估理论和实践上是否讲得过去，值得研究。

第章项目背景和发展概况项目提出背景蔡家组团综述第区位面积和人口。

蔡家组团是重庆市城市总体规划所确定都市发达圈十个外围组团之，在这个外围组团中，蔡家组团是距主城最近区位优势最显著组团。

位于重庆市主城区北部北碚区东南部，行政隶属于北碚区。

由北碚区蔡家岗童家溪施家梁等三镇组成。

东接江北国际机场，南连北部新区，西靠中梁山，北望北碚，是主城核心区渝北区江北区北部新区沙坪坝区北碚区经济联动和功能衔接枢纽。

国道渝合高速路从组团西侧过境。

距北碚城区公里，距重庆市中心公里，机场公里，火车站公里，寸滩港公里。

蔡家组团幅员平方公里，规划年城市建设用地平方公里，人口约万人，远期年规划建设面积平方公里，人口规模约人。

第二地质地貌和气候条件。

组团位于四川盆地之东南部，属川东平等岭谷区。

前临嘉陵江流域，有大约公里长沿岸线西靠中梁山山脉，大约有公里长绿色走廊中部地势平坦开阔，海拔高度大