（批复）蚌埠市晨光音乐花园房地产开发项目可研建议报告（发改委）

般说来，任何投资项目必须通过国民经济评价才能实施。

本项目是房地产开发项目，依据国民经济评价方法，根据本项目特点，进行国民经济评价，可在财务评价基础上，对财务评价中有关成本和收入进行调整得到国民经济费用和效益。

直接费用与直接效益调整本项目所用土地是出让土地，是在完全公开市场条件下获得土地使用权，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

规划设计费是社会中介服务机构收取费用，不存在价格扭曲现象，不予调整。

工程报建规费是国民经济内部转移支付，予以剔除。

建筑安装工程费和室外工程费，现阶段市场比较自由开放，不存在价格扭曲现象，故不予调整。

发展商开发间接费比例比全社会客观水平略低，故予适当调整，其换算系数取，经调整后开发间接费为万元。

销售推广费不予调整。

税金及附加属国民经济内部转移支付，予以剔除。

财务费用属国民经济内部转移支付，予以剔除。

考虑到项目销售单价偏低，适当予以调增，即为万元。

二间接费用与间接效益本项目不会造成国民经济间接费用支出，故间接费用为。

本项目是房地产开发项目，项目实施前，该地区自然环境卫生状况社会治安等般，通过本项目实施能改善上述之状况，产生国民经济间接效益不可估量，经可研人员和有关专家估计，本项目实施可产生国民经济间接效益万元，在项目实施完成时予以体现出来。

三国民经济效益费用计算表国民经济费用与效益汇总表计量单位万元国民经济费用直接费用地价规划设计勘测等工程建设开发间接费销售推广费间接费用无费用合计国民经济效益直接效益销售收入间接效益社会效益效益合计由表可见，国民经济效益费用第六章社会评价项目社会评价是应用社会学些基本理论和方法，系统地调查和收集与项目有关社会因素和社会数据，了解项目实施过程中可能出现社会问题，研究分析对项目成功有影响社会因素，提出保证项目顺利实施和效果持续发挥建议和措施。

社会评价主要目是判断项目社会可行性，评价项目投资建设对社会发展目标所做贡献。

社会评价方法种类繁多，鉴于本项目特点，可研人员运用逻辑框架法进行社会评价。

表晨光音乐花园社会评价逻辑框架分析矩阵宏观目标客观验证指标客观验证方法达到目标重要假设条件宏观目标改善人民居住条件，促进本市经济协调发展，构建和谐社会。

居民居住提高水平，社会经济发展总体水平。

本市国民经济和社会发展统计资料项目实施效果分析报告。

房地产市场不剧烈波动相关政策进步完善新城区规划得到全面落实，并顺利实施。

直接目标落实新城区总体规划，加快新城区发展步伐，建设美好家园。

新城区房地产市场发展水平。

项目实施效果分析报告工程监理报告进度报告后评价报告竣工验收报告。

居民可支配收入不大幅下降居民有购房意愿无重大不可抗力发生。

产出成果住宅楼建设特色学校建设公建配项目各类设施建设完成指标。

工程监理报告进度报告竣工验收报告销售进资金到位，不留缺口项目如期开工无重大可套建设。

度控制表居民反映情况。

抗力发生。

项目投入资金投入项目组织管理机构投入相关政策投入。

资本金投入万元建设银行贷款万元组建项目组织管理机构有关政策。

开工报告可研报告有关政策。

资金筹措得到落实项目得到批准建立完善高效组织管理机构有关政策得到满足。

根据表逻辑框架分析矩阵，项目假设条件在现阶段均应能得到满足，项目产生成果直接目标均应能得到顺利实现，将为宏观目标实现做出定贡献。

所以项目社会评价通过。

第七章综合评价根据前述财务评价国民经济评价社会评价汇总项目经济社会效果指标，根据有关判断标准，综合评价项目可行性。

表项目经济社会综合评价表评价类别项目实现经济指标判断是否可行标准是否可行财务评价全投资税前收益率是否企业标准可行资本金收益率是否企业标准可行销售利润率是否企业标准可行投资回收期月是否计算期企业标准可行利息备付率倍是否可行偿债备付率倍是否可行万元是否可行是否可行全投资收益是否无风险开站米，居民仅需步行分钟即可到达站点，不存在亚交通问题。

交通条件综述。

环临项目公共交通极为便利，而且周围有多条主次干道路，又无交通瓶颈限制，所以，该项目可充分宣传交通便捷这优势点。

五配套设施菜市场。

项目正对面星光花园西北角，规划有高档次室内菜市场，面积较大，设施较为齐全，且该菜市场即将建造施工。

商店超市。

附近小型便利店星罗棋布，规模超市达家以上。

学校幼儿园。

本项目中即有特色学校幼儿园，占地面积约万，各类教育教学设施齐全。

医院。

小型社区诊所个体诊所项目附近有家之多，大型医院蚌埠铁路医院距项目米。

体育运动场所。

本项目中学校附有体育场，且为开放式，在学校兼用同时，也可供居民使用。

另，星光花园内也有健身大道供居民使用。

银行邮局酒店娱乐场所此类设施附近齐全。

本项目所处地区是规划居住用地地区，已建成区人口密度较大，各种生活配套设施十分完善，居住在项目中居民可衣食无忧。

但本区域缺少规模大档次高精品购物中心，所在在本项目实施中可在沿兰凌路住宅底层设置商业铺面，以弥补此方面不足。

二项目分析对项目营销，首要就是弄清项目自身优缺点，面临机会和威胁，正所谓知彼知己，方能百战不殆。

以下是项目分析。

优势交通条件。

便捷。

周围配套设施。

完善齐全。

教育文化氛围。

项目中特色学校幼儿园，房地产与教育文化对接联姻，对于那些渴望率全投资收益，项目无任何风产投资额。

四我市房地产业快速增长基本建立在市场需求基础上年底，全市房地产开发企业竣工房屋建筑面积万平方米，比年增长倍，占全社会固定资产投资额比重也由年提高到年。

居民消费结构升级成为重要拉动力量。

随着城市化推进城市人口增加及住房制度改革深入，住房商品化水平在不断提高，居民购买商品房意识和观念在迅速改变，长期被压抑大量住房需求迅速释放。

年我市个人购买商品房面积为万平方米，占全部销售面积比重为，比年提高了个百分点。

其中个人购买住宅面积为万平方米，占全部住宅销售面积比重为。

商品房销售供求两旺。

年房改启动巨大市场需求构成房地产业高速增长原动力。

五空置房空置率在合理区间目前般认为商品房空置率保持在比较合理，这样既有利于竞争，又防止楼市过热，我市年底商品房空置率在合理区间内。

六资金来源多元化上世纪九十年代，我市房地产开发企业资金来源除少量为国家预算内拨款外，主要是国内贷款自筹资金预收购房款等。

进入本世纪，拓宽多种渠道，广泛筹集了房地产开发资金，国家预算内拨款逐年减少，其他资金来源比重越来越大。

七投资前景看好由于房地产业发展空间较大，加之投资回报率较高，我市大多数开发商对投资前景看好。

八有效地促进了经济增长，成为支撑经济增长重要因素从年间，我市房地产业开发投资额平均增长速度为，远高于同期增速超出同期第三产业增速。

房地产业以大大高于增速迅猛发展，使得房地产业增加值占比重不断提高，对经济增长贡献度逐渐提高。

房地产业已成为我市国民经济支柱产业。

九带动了房地产族产业群呈现高增长发展，实现关联产业群联动增长房地产市场持续旺盛，不仅形成对钢材建筑材料等产品生产强劲拉动，也带动了建筑装饰产品以及家电家具等相关产品需求，突破了单个行业局部增长局限。

据世界银行资料分析，发展中国家房地产投资对相关产业乘数效应约为倍。

对以住宅为主导产品群房地产业链下游和上游多个物质生产部门产生感应或影响。

目前，包含钢材建材建筑装饰等产业房地产族产业呈现旺盛发展势头，并将成为今后拉动我市经济增长重要高增长群。

十改善了居民居住条件，带动了居民消费结构升级近些年来，我市房地产业坚持统开发合理布局综合开发配套建设方针，将开发建设重点放在商品住宅建设上，兼顾商业营业用房办公用房。

随着人们收入水平提高以及房地产业发展，全市居民居住条件有了较大改善，说明房地产投资或房地产业发展与居民居住条件改善具显著正相关关系。

同时，随着房地产业发展，居民住房档次和质量也有了明显提高，批国家级居住示范小区建设，带动了居民住房消费结构升级。

十加强了城市基础设施建设，推动了城市化进程加速房地产业发展，增强了城市基础设施建设能力，也加快了城市化进程，刺激了经济快速增长。

城市房地产综合开发，有效地调整和完善了城市布局结构，逐步形成了商业贸易区居民住宅区工业园区高新技术区等，进步发挥了城市多功能作用。

表主要年份房地产开发投资年份内容单位完成投资按用途分住宅办公楼营业房其他本年施工项目企业个数施工房屋面积住宅竣工房屋面积住宅销售房屋面积住宅销售房屋金额住宅平均售价住宅万元万元万元万元万元个万元万元元元二蚌埠市蚌山区房地产市场分析中观蚌山区面积平方公里，人口万人，是蚌埠市政治文化金融经济商贸中心。

蚌山区经济发达繁荣。

它是皖北重要商品集散地，市场繁荣商贸发达，各类商厦鳞次栉比，商贾云集，人流如织，寸土寸金。

蚌山区各类城市基础设施完善，各类设施应有尽有。

蚌山区投资环境祥和。

改革开放以来，全区人民励精图治开拓进取百业俱兴政通人和。

蚌山区应是蚌埠房地产市场发源地，蚌埠市首个房地产开发企业诞生在蚌山区，目前蚌山区房地产开发企业个数占全市房地产开发企业个数，完成投资额占全市完成房地产开发投资额以上，蚌山区房地产开发企业是蚌埠市房地产开发业中流砥柱，是蚌埠房地产市场风向标。

目前蚌山区有在建或待建房地产项目个，规划建筑面积万。

蚌山区房地产市场突出表现以下特点在建或待建楼盘个数并不多，但单个楼盘规模偏大。

楼价是蚌埠市楼市价格风向标，楼价明显高于其他区。

多为品牌高品质楼盘。

建筑密度低，绿地率高，建筑外立面新颖，户型布局科学合理，景观设施投资大，智能化较高。

小高层建筑占有定比重。

多为外地开发企业开发建设。

空置率并不高。

三晨光音乐花园临近区域房地产市场分析微观临近区域大致范围是东至蚌埠市人民政府，北至涂山路，南至东海大道，西至沁雅花园。

即为蚌埠新城综合开发区中心商务区大部分范围。

蚌埠新城综合开发区是安徽省人民政府批准设定省级开发区，面积约为平方公里，规划人口约万人，分为四个片区，即为中心商务区行政办公区龙湖风景区仓储加工区。

其中中心商务区规划定位于金融商务办公酒店文化会展中心住宅商业步行街行政办公文化休闲娱乐旅游度假等，中心商务区以发展第三产业为主，重点发展房地产业新和社会发展统计资料项目实施效果分析报告。

房地产市场不剧烈波动相关政策进步完善新城区规划得到全面落实，并