（批复）衡阳市石鼓区河景新城项目可研建议报告（发改委）

具体排布如下号地块安臵区号地块号地块号地块号地块酒店用地号地块技术指标名称单位合计总用地面积，总建筑面积，其中安置房，商业建筑面积，配套用房及管理处，容积率建筑高度号地块技术指标名称单位合计总用地面积，总建筑面积，其中高层，商业建筑面积，配套用房及管理处，容积率建筑高度号地块技术指标名称单位合计总用地面积，总建筑面积，其中酒店，容积率建筑高度号地块为安臵房用地，根据规定，该用地占地面积为万平方米亩，建筑为层高多层单位，建筑面积要求万平方米，容积率为。

该地块户型由政府统规划建设，开发商协助完工。

号地块为本项目商住房用地，总占地万平方米，计容建筑面积达平方米，容积率为。

该地块物业形态为高层商业，其中高层单位户型比例按照目前市场热销及客户诉求产品为主。

商业为沿街连廊形态，可满足项目业主需求，同时能够较好弥补片区商业缺乏问题，为片区重树形象打下基础。

号地块为项目酒店用地，规划建设为星级别，方面利好项目树立高端形象，另方面为石鼓片区吸引高端客户关注，为片区赢得人气。

项目销售节奏计容积率建筑面积平方米，按照拟规划条件初步策划方案和开发公司实际情况，本项目期开发进度安排拟定如下规划设计与报批报建阶段年前期工程阶段年月年月项目施工阶段年月年月住宅销售阶段年月年月，销售率二期开发时间年三期开发时间年本项目开发周期从年至年，共计约年。

项目工程计划横道图序号项目年年年年年年项目前期含拆迁谈判项目拆迁奠基及施工住宅销售阶段六项目资本投入及社会效益项目资本投入根据估算，本项目总投资，万元，包括土地及前期费用，万元，建筑安装工程费，万元。

项目开发成本不含管理费用财务费用和销售费用达，万元，资金自筹解决。

表项目总投资估算表序号项目单价元面积总投资万元开发建设总投资，开发成本，土地成本，前期工程费建筑安装工程费，开发期间税费不可预见费开发费用管理费用财务费用，销售费用注以上测算数据来源委托方提供说明项目总占地块面积约亩，其中市政绿化带及其它占地亩，商住及酒店用地占亩拆迁安置房用地占约亩，拆迁安置房万平方米容积率，商住及酒店占地约亩容积率按衡阳规划上限。

拆迁安置房无地价。

建设资金元平方计入成本以上数据是与石鼓区政府部门沟通初步得知。

故本研究报告所有相关测算暂按以上数据测算。

各项目投资估算具体说明如下土地费用即为取得房地产项目用地而发生费用，假如根据开发公司提供土地成本资料土地费用按万亩计算，确定项目土地费用为，万元。

前期费用项目前期费用包括勘察设计报建三通平其他规费包括安检监理咨询等费用，合计，万元，详见附表项目开发成本估算表。

建筑安装工程费建筑安装工程费包括各类型物业桩基础工程费土建工程费安装工程费等，根据开发公司类似工程建设经验估算确定。

此费用按照项目建设情况，结合工程施工进度计划投入。

本项目建筑安装工程费共计，万元，详见附表项目开发成本估算表。

开发期间税费即本项目所负担与房地产投资有关各种税金和地方政府或有关部门征收费用，按前期费用和建筑安装工程费区内配套工程费比例估算。

项目开发期税费合计，万元。

不可预见费参照深圳市房地产开发项目平均水平，按前述各项费用之和取值。

项目不可预见费合计，万元。

管理费用即房地产开发企业管理部门，为组织和管理本项目开发经营活动而发生各项费用。

参照深圳市房地产开发项目平均水平，并结合本项目特点，按土地成本前期费用和固定资产投资取值。

项目管理费用合计，万元。

销售费用即用于本项目销售广告宣传费市场推广费和销售代理费等。

参照深圳市房地产项目销售平均水平和经验值，结合本项目销售特点，按销售收入取值。

项目销售费用合计，万元。

财务费用即房地产开发企业为筹集资金而发生各项费用，在这里是指借款利息和融资费用。

本项目开发自有资金及销售收入能满足投资所需要费用。

因此本项目可不产生财务费用。

以上项目开发建设投资在房地产项目产品建成时，应按照国家有关财务和会计制度形成开发产品成本。

注安臵房不急土地成本，不算占地面积，而安臵房建安成本元平，故算建筑面积社会效益分析改善社会环境本项目开发及设成为湘南商贸物流业发达，工业先进，宜居宜游现代化中心城市。

居住空间采取十字型空间布局形态，居住生活空间发展沿着湘江两岸向南向北展开交通铁路公路水路航空四位体立体快捷交通网络武广高铁已于年建成通车，小时可达广州，分钟可到长沙。

湘桂铁路运营时速公里预计年完工，届时衡阳至南宁仅需小时到达。

铁路九线归，星形辐射十二五期间，衡阳将形成普通铁路城际铁路客运高铁在内九条线路组成星形铁路辐射网。

公路全国个公路交通主枢纽之辖区公路纵横交错四通八达，高速公路两横衡邵高速衡昆高速两纵京珠高速衡岳高速。

水路湘江水道，全国第二大内河塔吊航空新衡阳机场南岳机场位于衡南县云集镇，年通航。

为国内支线机场，设计机型为等机型。

区域定位及规划衡阳城市发展定位大城目标平方公里，万人口十二五主要目标之建成区域中心城市用年时间全面完成市域城乡规划，中心城区按平方公里万人口耒阳市区按平方公里万人口，其他县城按平方公里万人口规模来修编总规衡阳发展裂变衡阳总体发展规划衡阳重点发展区域以解放大道和蒸湘路为发展轴线，蒸湘路为南北向生活居住主轴，解放路为自西向东综合服务功能主轴房地产发展区域城市发展方向集中在高新区西部，即华新区与立新区高新区以解放大道为南北界限，以南为高新技术工业园区，以北是居住商服区西南云大都筑面积计容，住宅包括配套利也陷入此次危机。

该国年将有多亿欧元约合亿美元到期债务，其中约有亿欧元债务于年月到期。

此外，多届政府积累下高达万亿欧元约合万亿美元公共债务，占国家全社会固定资产投资发展较快。

美国经济疲软，失业率依旧维持在较高水平，预计年以温和复苏为主。

美国失业率出现下降趋势，但目前依旧维持在较高位臵美国经济增长趋缓，预计年增长较高失业低增长，年美国经济走势以温和复苏为主国内形势年国内宏观经济运行情况年，国际金融危机深度影响仍在继续，发达经济体复苏步履维艰，欧元区主权债务危机仍然不断发酵和扩散，新兴经济体增速回落和物价上涨交织在起。

在这样种大环境中，中国经济保持了平稳较快发展，经济增长实现了速度，把物价控制在了总水平表宏观经济运行情况指标绝对量同比增长国内生产总值亿元，第产业，第二产业，第三产业，固定资产投资不含农户亿元，全国建筑业总产值亿元，全国建筑业房屋建筑施工面积亿平方米社会消费品零售总额亿元，农村居民人均纯收入，农村居民人均生活消费支出，城镇居民人均可支配收入，城镇居民人均消费性支出，城镇人口，万人乡村人口，万人城镇人口占总人口比重百分点国内生产总值运行情况年国内生产总值亿元，按可比价格计算，比上年增长分季度看，季度同比增长，二季度增长，三季度增长，四季度增长年中国经济整体平稳运行，增速放缓，年增幅在，处在合理增长区间内图表近年国内生产总值及增长走势图图表年与年同比增长速度比较年，房地产增速放缓年，全国房地产开发投资亿元，其中，商品住宅投资亿元，增长，占房地产开发投资比重为。

年，全国房地产开发企业房屋施工面积亿平方米房屋新开工面积亿平方米，增长房屋竣工面积亿平方米，增长，其中，住宅竣工面积亿平方米，增长。

年，全国商品房销售面积亿平方米，比上年增长。

其中，商品住宅销售面积增长，办公楼增长，商业营业用房增长。

年，商品房销售额万亿元，比上年增长。

其中，商品住宅销售额增长，办公楼和商业营业用房分别增长和。

表近年衡阳房地产开发投资走势指标绝对值同比开发投资亿元↑其中商品住宅亿元↑施工面积亿↑新开工面积亿↑房屋竣工面积亿↑其中住宅亿↑年，房地产增速放缓年，全国居民消费价格总水平比上年上涨。

年全年高位运行，月份开始下行，到年底得到较好控制年底回落显示上半年国家宏观调控效果开始显现，整体经济形势朝着宏观调控预期良性发展图表涨幅走势图年，通胀风险加大，巨额外汇流入，宽松货币政策已不能持续，央行实行稳健货币政策年年内，上调存贷款基准利率次，年年底至年年底，累计上调存贷款基准利率次，至此，年期存贷款基准利率分别达到和年上调存款准备金率次，下调次，至年年底，存款准备金率达随着年底得到控制，及年国际经济形势，货币政策相比年会有所松动，但变化幅度不大图表历年存贷利率及存款准备金率走势图货币供应紧缩，房地产企业融资艰难据央行初步统计，年月末，全部金融机构人民币各项贷款余额万亿元，同比增长，年全年新增贷款达到万亿元，同比少增亿元年全年广义货币供应量显著低于年初设定目标，而当年新增人民币贷款亦不足万亿，同期人民币存款同比少增万亿货币供应量增速跌至数年来低位，货币供应量紧缩，房地产企业融资艰难图表国内银行新增人民币款额房地产企业资金来源主要是企业自筹和其他资金年，房地产开发企业本年资金预计来源亿元，比上年增长。

其中，国内贷款亿元，增长利用外资亿元，增长自筹资金亿元，增长其他资金亿元，增长。

在其他资金中，定金及预收款亿元，增长个人按揭贷款亿元，增长。

表年全国房地产开发企业资金来源情况指标绝对值同比资金亿元↑其中国内贷款亿元↑利用外资亿元↑企业自筹亿元↑其他资金亿元↑其中定金及预收款亿元↑个人按揭贷款亿元↑年中国房地产发展基础，宏观经济发展呈现与增速双高态势年中国房地产发展基础，宏观经济发展呈现与增速双高态势年季度，物价指数得到控制，而伴随而来是经济增长速度减缓年，中国经济有望朝着，增速最优状态发展，但也面临低增长高通胀滞胀风险图表中国经济周期变化宏观小结数据显示，中国经济继续在向低增长高通胀区间滑行，中国经济仍旧没有摆脱进入滞涨危险前期紧缩宏观调控政策逐渐起效，年月份同比上涨，同比上涨，年内通胀拐点基本形成，至年初通胀数据将持续回落但当前国外流动性泛滥仍难揭制，使国内通胀在未来段时间内仍存压力，预计宏观调控政策短期内仍难放松。

区域发展及前景预测区域经济发展研究衡阳市位于湖南省中南部地区，总面积平方公里，现辖市区县。

全市建成区面积和市区人口仅次于长沙，直占据湖南第二大城市位臵。

城市名片湘南中心城市国家老工业基地国家旅游城市交通枢纽省级历史文化城。

发展目标建设成为湘南商贸物流业发达，工业先