（批复）装饰材料物流中心项目可研建议报告（发改委）

由于车库主要以露天停车场为主，地下车库作用将发生变更，主要用于仓储库房用地，所以按照商业面积计算，项目可用于出租商业面积平方米。

出租率由于马家岩几个大型市场目前出租率都已经达到，所以本项目出租率第年为，第二年为，第三年及以后各年为。

租金价格由于光能板材市场经营有多年历史，对于租金价格比较熟悉，拟根据商场不同位值实行差别租金，基本标准是楼旺铺执行元平方米月，二楼执行元平方米月，三楼执行四楼在元平方米月，在项目经营稳定时期按照建筑面积计算平均价格在元平方米月计算。

由于项目有个市场培育过程，投入运营第年起步租金按照正常水平折半计算为元月，第二年按元月计算，第三年开始进入成熟期，租金每年按照元平方米月，以后稳定在此水平上，具体测算见表二项目租金及物管费收入测算表表二项目按照贷款期年计算单位万元项目经营期年年年年年年年年年年合计出租面积出租率月租金年租金收入物管费收入收入合计项目租金及物管费收入测算表说明，项目贷款期内，可实现租金收入万元。

二物管费项目除收取租金外还与其他市场样按照经营面积向业主收取物业管理费。

参照光能市场现行物管费元平方米标准，西部物流中心按照元平方米计算，商业面积平方米，每年物管费收入万元，贷款期内累计收入万元，这部分收入足以满足市场日常运行全部费用折旧和利息除外。

三经营成本及费用工资及附加市场租赁管理定员人，每人每月平均工资元，年工资总额万元，五险金，共计万元，全年工资总额合计万元，累计万元。

二折旧费本项目形成固定资产原值万元，扣除残值后可以计提折旧价值万元，按照民营企业允许快速折旧办法商业用房可按年折旧，每年计提可折旧万元，贷款期内可累计计提折旧万元。

三修理费房屋修理费按折旧费提取，每年计提万元，可累计提取万元。

四销售费用市场经营管理中，营销工作十分重要，将通过板材市场传导作用加强宣传，相对于个全新市场，销售费节约，初步按照第年收入计算每年为万元，累计万元五管理费主要是市场运行有定比例管理费支出，该项费用参照板材市场经验数据每年万元，累计万元。

六水电费由经营户自行缴纳，不在物管费中支出。

整个年经营期间累计各项成本费用合计万元，其中，计提折旧万元承担贷款利息万元，应支付修理费万元，工资万元，支付管理费万元销售费用万元，共计经营成本万元。

四项目效益测算营业税金按照现行商业市场经营税金按照收入计算，累计万元二利润总额及投资利润率项目利润收入营业税金成本，经测算，经过年经营，项目可累实现收入万元，扣除营业税金和成本后累计利润万元扣除所得税后，累计净利润万元，经营稳定期贷款偿还后年净利润万元，年投资利润率。

项目在年经营期间累计现金净流量所得税前万元，所得税后现金净流量，在净现值为状态下，内部收益率所得税前，所得税为，投资回收期年，财务指标基本可行。

详见附表三附表四项目效益测算表附表三单位万元损益项目年年年年年年年年年年合计收入租金收入物管费合计税金成本及费用折旧修理费工资财务费用管理费销售费用小计利润所得税净利润还贷资金来源净利润折旧还贷计划还贷后节余现金流量表附表四单位万元序号项目建设期经营期现金流入销售收入回收固定资产余值回收流动资金现金流出建设投资流动资金经营成本营业税金及附加所得税所得税后净现金流量所得税后累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量项目税前内部收益率项目税后内部收益率所得税后投资回收期年第七章贷款偿还能力分析贷款额度本项目拟申请银行贷款万元，计划分两年到位，即年到位亿元，年到位亿元。

贷款方式项目贷款方式为抵押，经公司研究拟以本项目土地和在建工程作抵押。

项目已经取得土地使用，权属清楚，目前尚未向任何银行提供抵押。

经评估机构初步估算，项目土地价值暂估价万元，按照最高比例折算，可设定抵押权万元同时，项目将投入建设工程费用万元，按照折算，抵押价值万元，两项合计足够项目融资抵押需要。

贷款利息照人民银行最新长期贷款利率计算，累计利息万元，公司将按照以后规定实行按照季结付。

项目贷款偿还计划根据项目经营估算，公司计划从项目投产后第二年开始每年还本次因为第宜于购物和休闲城市空间。

坚持经济实用美观原则，积极采用新材料新设备，推广新技术应用。

五环境影响场址环境现状本项目所在属于城市核心地带，场地内无珍稀动植物和文物古迹分布，环境质量现状尚可。

二主要污染源施工期间污染主要为施工期间各种建筑工程工机械和工具在使用过程中发出噪音废水雨水燃油废气二次扬尘废弃土石和施工废料及扬尘等。

营运期主要污染源包含项目建成后，各种设施在运行过程中发出噪声及社会噪声生活污水和生活垃圾商场废料废渣等。

三环境保护措施施工期环境保护对于施工期间噪声应按建筑施工场界噪声标准执行，应尽量采用低噪声有消声设备施工机械，建立健全控制噪声管理制度，对噪声进行监测，发现超标应及时有效地采取控制措施。

常见控制措施有消声吸声隔声和阻声。

对施工期间产生含悬浮物和少量石油类施工废水建议在排入市政排污管网前修建隔油池沉砂池，经隔油沉淀后方可排放。

为减少施工期空气污染对环境影响，建议采取以下措施施工期必须加强施工机械使用管理和保养维修，提高机械设备正常使用率，缩短工期，降低燃料废气排放量对开包水泥应及时使用和清扫，对土石方装卸和运输产生扬尘采取洒水限制车速抑尘措施，以减轻对施工区近地面环境空气质量影响运渣车辆不得超高运输，并覆盖塑料布，以免洒落④工地现场禁止燃煤。

对施工期应对固体废弃物产生排放收集储存运输利用处置全过程进行统筹为主，所以拥有万平方米营业面积高档商厦光能中国西部装饰材料物流中心，旨在扩大马家岩商圈经营规模，弥补品质不齐档次不高缺点，提升马家岩商圈形象，使之成为沙区重要经济增长点。

第二章项目概况拟建地点项目位于区联芳园区双朝门社。

由大杨石组团分区和组团分区号地块组成。

即沿石小路靠天马路侧，高九路口到天马路之间。

地块东邻石小路，与得意家具城隔路相望南面是高九路立交，与规划中自然山体公园相接西面是马家岩山崖，近可鸟瞰，远可眺望歌乐山北靠天马路口与鑫隆市场相接详见上图。

二建设规模内容工期项目规划总用地面积平方米，建设用地平方米，规划总建筑面积为平方米，其中商业建筑面积平方米，车库建筑面积平方米。

由栋层商业大厦和露天停车场及休闲公园组成。

项目建设总工期计划为个月。

年月年月。

三已经落实建设手续情况重庆市区发展计划委员会号重庆市企业投资备案证重庆市人民政府渝府地号关于重庆区塑料制品有限公司重庆房地产开发有限公司有偿使用国有土地批复重庆市国土资源和房屋管理局区房地证字第号房地证重庆市区农业水利局沙农水发号区农业水利局关于重庆市工程水土保持方案批复重庆市环境工程评估中心渝环评估书号关于重庆房地产开发有限公司环境影响报告书技术评估报告重庆市环境保护局渝沙环准号重庆市建设项目环境保护批准书渝规地证沙字第号重庆市建设用地规划许可证四总投资及效益项目计划总投资万元，建成后可形成商业铺面平方米，每年租金收入万元，利润总额万元，投资利润率达。

五项目建设必要性和意义项目建设必要性重庆是长江上游最大工商重镇，有着雄厚工业基础。

直辖以来，我市交通建设提速，经济持续发展，商贸流通业挤身西部前列，初步具备了发展现代物流基础条件。

但是我市物流业发展中也存在着若干问题，导致物流成本偏高，现代物流业发展缓慢。

是运输结构不合理，多式联运障碍多二是现在设施配套性兼容不得性差，系统功能不强三是现代物流基础设施不能满足需求，现代物流标准化信息化专业化程度非常低四是第三方现代物流企业少。

这些已影响到我市经济社会发展，成为对外开放薄弱环节和改善投资环境重要障碍。

促进我市现代物流业加快发展，有利于我市抢抓国际资本从我国集中沿海产业向内地转移发展机遇，提高企业核心竞争力，是我市新型工业化进程必然要求。

重庆经济发展确定了建材市场发展要求重庆市作为西部地区直辖市，已为西部地区领头羊。

年月日，胡锦涛总书记为重庆市导航定向为把重庆建成中国西部重要增长极，长江上游经济中心，城乡统筹直辖市。

年下半年国务院又确定重庆市为统筹城乡综合配套改革试验区。

因而重庆必将迎来个前所未有大发展。

重庆大发展和西部领头羊地位决定了建筑装饰材料市场也必将有个大发展。

现行马家岩市场远不能适应重庆大发展需要。

表现在是规模不够大，现有市场经营面积万平方米，年交易额亿元，与重庆作为长江上游中心地位相比不匹配二是商品种类不齐全，主要表现在高档装饰材料还有所欠缺，总部经济还不突出三是市场档次比较低，没有规模大高档商厦作形象支撑，很难引进国际国内知名品牌。

是重庆商贸流通领域战略发展需要重庆市第三次党代会上提出了建设以大中型批发市场为支柱，专业市场为补充现代化市场体系战略任务和要求。

政府发布十五商贸流通专项规划，明确了把马家岩市场打造成个专业市场群之。

市工商局市商委也把马家岩市场作为重庆市近期到年前打造培育个百亿元市场之。

年重庆市政府工作报告中提出今年要新增百亿级商圈百亿级市场各个。

因而马家岩扩容和升级就犹为重要。

否则就无法实现重庆市商贸流通领域战略目标。

二项目建设意义塑料制品有限公司根据市区政府要求，在马家岩建设万平方米大型建材商厦，完全改变了马家岩原沿街而建商业格局，把大量沿街门面集中到商业大厦以内，并配有足够停车位和休闲娱乐空间，自然山体公园及绿地，使来马家岩购物消费者不仅能够在此站式购物把所需全部商品购齐，并能够享受大自然美丽。

本项目实施后，可扩大市场容量新增重庆最大高端商场，增加马家岩市场没有装饰材料品种，引进市内外约户商家及大量国际国内知名品牌，真正实现装饰材料领域总部经济圈。

据测算该项目至少增加交易额亿元以上。

在规模和销售额上使马家岩市场实现年销售额百亿元目标，进入全国十强建材市场之列。

同时该项目修建会产生极大社会效益，新增就业岗位个其它辅助工种还不算以上。

该项目符合市区政府经济发展目标，符合城市规划建设要求，被重庆市列为打造亿商圈和提振经济重点项目。

项目建成后将有效扩大马家岩商圈经营规模，有利于引进国际知名品牌入住，打造西部最大物流交易中心，对带动地方经济发展具有良好现实意义，必将为企业带来较好中长期经济效益。

第三章项目场址及建设条件建设场地现状项目用地原系