（批复）裕客隆购物广场项目可研建议报告（发改委）

人口年龄结构偏年轻化，岁人口占。

二商圈溜冰场桌球场乒乓球场水吧餐饮第七部分项目效益评估项目主要合作条件合作方式我司在全面核实该项目相关资质资产及建筑资料后，以协议价格全面承接对方原有租赁关系预收各项资金和经评估固定资产等。

二项目经营效益评估经营成本租金成本时间段单位租金年度租金年元月万年年元月万年年月万年年月万年改造成本由于该项目硬件条件较好，实际改造项目不多，但为了更好开展经营活动，下述项目需要进行投入进行改造空调系统由于现有配置不能满足整个商场制冷与送风，需要加装套空调系统，预计费用万首期改造预计费用万合计万。

人工成本序号人员类型人数月工资年工资管理人员税费流转税按计算，包括营业税和附加税金附加税金按营业税计提及防洪费企业所得税按照计算。

相关变动费用按照经营收入测算。

项目推广费用按照首年万，之后每年万测算。

水电费实际经营中，管理单位水电费用可从商户缴纳水电费中分摊，故此项费用暂时预估为。

开办费按照开办费万元，开办费主要用于筹备人员工资办公费用开业典礼费用开支。

保洁保安费用序号人员类型人数月工资年工资保洁保安维修费用由于介入项目进行必要修缮，故第第二年不做常规投入，之后年每年万，此后没年大修次，万，常规年份按照万每年计算。

借款利息由于从新项目公司股东借款购买资产，以万借款为总数，分年偿还，每年利率为。

即每年借款利息万。

二经营收入租金收入第年楼层面积单价月租金年租金合计管理费收入暂不考虑递增楼层面积单价月管理费年管理费合计停车场收入通过实地调研，福星市场可供开发户外停车场车位预计近个，计划实行元天暂定收费标准，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。

广告位收入参照同类市场做法，市场内部外部还可开发定数量广告位，由于收益具有不确定性，故暂不纳入测算。

三合约期限参照其他商场经验，建议按照年个期限进行签约。

四递增比率由于该项目为零售型商业，故租金递增幅度不宜过快，暂定每年标准递增。

四项目资金运作与分析裕客隆项目投资收益合同期满，公司共盈利万元，年平均收益率约。

第年我司收益万，累计税后净现金流为正万第二年我司收益万，累计税后净现金流为正万第三年我司收益万，累计税后净现金流为正万第四年我司收益万，累计税后净现金流为正万第五年我司收益万，累计税后净现金流为正万。

收回投资前五年，合计我司收益万元，年均投资收益率。

前十年，合计我司收益万元，年均投资收益率为。

静态投资回收期年，动态投资回收期约年以作为基准收益率折现。

项目年份合计出租率主营收入租金收入管理费收入二主营成本三税金及附加四营业利润五费用总额人工费用工资等二管理费用固定资产折旧维修费用开办费广告费防洪费保洁费保安费水电费其他费用融资成本„„六利润额七其他收入建设费收入减相关税费八利润总额九净利润十净现金流第八部分项目风险与对策风险项目地块性质及规划引致风险对策深圳沙井是国内小产权房建设比较密集区域，且在当地小产权住宅小区比比皆是，虽然不符合国家有关法律法规，但在当地，却受到地方政府默许，甚至非官方支持，结合当地特殊产权结构及现时状况，我司认为短期内商场被政府强行拆除可能性非常小。

同时，我司可以通过制定合理现金管理模式，尽早收回投资，规避风险二风险经营性风险对策邀请专业中介公司合作，通过专业公司经验及渠道，尽快完成项目招租，达到我司预定招商目标，确保市场整体出租率及商户实力通过尽快组建裕客隆项目运营管理团队，人员要求具有丰富商场经营管理经验及较强客户和当地社会资源，通过制定套详尽且具有执行性市场运营方案，通过较优薪酬及绩效考核体系，积极调动有关人员工作热情，确保运营目标尽快达成，进而确保市场稳定发展。

三风险竞争风险周边市场打压，恶性竞争对策通过有关渠道尽快建立我司与当地政府政府分管部门联系，确保我司该项目正常运营尽快改善市场经营现状，通过市场良性运作，维系好市场大中客户利益，与他们形成良好互信合作关系，获取商户广泛支持做好与周边市场协调工作，争取建立良性竞争合作关系。

第九部分项目组织与实施项目组织项目总投资万元，已超出了广百置业承受能力。

考虑到项目收益及社会影响，建议项目在集团统筹资金安排下，由广百置业对项目实施投资经营。

二项目实施项目实施步骤将在年月日前将项目可行性报告交集团公司进行论证，并争取通过。

二成立项目实施小组为了确保项目前期各项工作认真落实，并提高工作效率，广百置业组成项目领导小组负责此项工作，各个环节专人负责，工作小组成员由公司领导和拓展部物管部工程部财务部负责人及公司法律顾问组成。

主要负责人建议如下序号姓名职务主要负责工作李敏聪总负责人全面负责整个项目各环节工作顺利开展陈浩源负责具体操作和法律环节负责人负责整个项目全程相关环节法律咨询审核监督。

负责整个项目运营管理前期导入与经营开展庞勤工程环节负责人负责整个项目前期工程审核报建施工张忠谊财务环节负责人负责筹措资金整个项目财务审核监管与规避财务风险，牵头办理资产评估待定经营项目劣势项目以西以工业区为主，厂区外来务工人员为目前本项目主要消费群，且消费力较弱，限制了本项目经营定位。

二本项目原定位为中低端市场，消费者心目中形象档次已固化。

三本项目并非位于沙井路商圈核心，周边零售氛围稍有欠缺。

四本项目面积体量有限，商业为平方米，商圈辐射能力受到制约。

五本项目进深最大为米，需要较具吸客能力商业元素。

三外部环境机会分析政府投入万元对项目所在沙井路商圈进行改造，目前改造工程已启动包括临街商铺外立面及本项目露天停车场，预计年末完成。

二目前沙井路商圈业态分散且单，缺乏综合性龙头商业项目。

四项目威胁分析在公里商圈范围内已有华润万家百佳盛购物广场民心便利超市等多家大中型超市及便利商店，对本项目在营超市部分造成定影响。

第六部分项目经营设想项目开发思路及操作概要通过对该项目深入分析研究，我司认为由于该项目所处位置，使得该项目主要面向外来务工人员，整体消费档次偏低，但消费总量较好，针对目标消费群体特点，我司认为该项目应迎合外来务工人员消费频次高单次消费额度小，娱乐休闲需求高特点，调整项目经营布局，提高项目单位租金价值，获取最大商业利益。

在商品选择上，主要面向具有定品牌基础，具有较高性价比，单位价值不高服饰相关用品为主，突出娱乐休闲消费主题。

简单而言，可采取分步开发方式，通过对首层商业布局重新调整，力争实现首层租金收入能够完全抵扣或大部分抵扣整个物业租金成本方式，对二三楼进行后续逐步改造，从而实现物业商业价值最大化。

二项目经营定位设想项目区位项目所在商圈是沙井最早发展成熟商圈，位于沙井旧城区内，周边商业氛围浓厚。

消费群体商圈内住宅以村民自建房工业厂房为主及现状分析项目实施原因符合我司经营规划根据我司制定广百置业公司三年战略发展规划指导精神，以发展商业地产中专业市场购物中心创意园区为我司未来业务发展主导方向，经过对沙井裕客隆项目深度尽职调研，认为沙井裕客隆项目符合我司经营发展战略，值得我司重点投入。

二具有较好盈利空间通过对商业市场前景分析周边市场调研，结合有效防范风险合作条件，经过详细测算，我司认为该项目在正常经营下，收益测算结果令人满意具体测算数据见第七部分。

三项目操作难度不大通过对周边商圈调研，以及掌握目前裕客隆购物广场租赁情况，该项目完成整体招商和正常经营操作难度不大。

我司专业化经营科学管理具体经营思路及方略见第六部分及我司形象影响力，必将加快该项目成熟。

四丰富公司拓展经营经验在我司专业市场经营中，如成功拓展裕客隆购物广场综合性商业项目，将大大丰富我司向外拓展经营操作经验，尤其为今后对广州城区以外拓展，积累宝贵经验。

更有助于广百置业公司在商业地产领域能快速成长。

二项目实施影响由于该项目位于深圳沙井镇，是我司市区外部拓展首个项目，对我司既是个挑战，更是个机遇。

该项目成功开发，提高我司在行业内知名度与美誉度该项目成功开发，创造可观经济效益该项目成功开发，使我司锻炼出支优秀经营团队，进步强化公司核心竞争力。

该项目成功开发，可以为我司进行市外拓展提供有效实际经验，扩大广百集团及置业公司在外埠市场影响力。

三项目现状分析自身现状分析裕客隆超市占据物业主要经营面积。

裕客隆超市是对方公司自营项目，超市占据物业二楼黄金位置，经营面积达万平方米。

通过对该超市实际调研，初步判断该超市品类不是非常齐全，个品类往往占据多个展示面，从超市货品及人流状况判断，超市经营并不理想。

通过访谈得知，由于超市时自营，且物业经营者和超市经营者是个主体，该超市是不需要支付场地租金，由此可以判断，场地租金收益间接体现在超市经营收益中，如从超市经营收益中剔除场地成本，超市经营更为不理想，从物业整体经营角度考虑，个物业面积约面积，且是位置较好区域没有租金收入对物业经营也会产生较大影响。

楼还有约平米自营手机卖场，该部分场租也体现在手机卖场收益中，无法体现在物业经营收益中。

街铺分租情况较为理想。

物业楼沿街铺位分别分租给肯德基华源门诊大地通讯沟通服务厅，租金从元平米月不等，相对内部元租金价格而言，分租状况较为理想。

三楼服装卖场经营状况般。

由于物业经营者将三楼整租给第三方经营，第三方将整层分割成专柜形式分租给个人，租金收益大概在元平米月，具有定稳定性，但入驻服装品牌较为般，缺乏较知名服装品牌，产品档次较低。

四楼现时空置中。

物业中还有溜冰场楼桌球室楼等娱乐场所，对汇聚人气具有定优势，但由于该类型经营场所要求租金较低，无形中降低了物业经营收益。

二对方为何引入我司作为战略合作伙伴通过与对方深入交流，得知由于对方家族内部对该项目看法存在加大争议，通过我司初步分析，仅需要对该项目进行必要小额改造，及转换经营手法就可创造盈利。

但合作方家族内部意见不，不愿意再行投入资金，加之实际经营日渐亏损，家族人员致同意转让该项目。

对方选择我司作为重点合作对象原因主要是我司是国企背景，具有定行业知名度度与美誉度，在与村里解约及重签合同时，遇到阻力较少，便于实际运作。

第三部分项目业态分析裕客隆项目业态分析项目周边环境本项目于年开业至今已有年多，在沙井路商圈具有定知名度，目前经营定位中低端零售市场，场内商品普遍档次不高，业态较为单