（批复）襄樊海润名都项目(房地产)项目可研建议报告（发改委）

公司成立以来，共开发建设完成近十几个各种房地产项目，如武汉武胜路商业房地产项目武汉沌口高级公寓小区等。

物业部门行政部门在未来三年，结合市场需要，公司将进步调整经营战略，有步骤有计划有原则有策略地实现项目和产品优胜，并以业务专业化经营市场化和管理现代化三方面要素作为保障手段公司将致力于建立个湖北地域内房地产住宅业务行业领导者地位，经营与文化力求走在房地产企业最前列，通过创造性地满足社会需求，从而实现未来几年持续保持市场份额经营指标。

三当前组织机构情况高管层部门层部门层总经办企业管理中心预决算部销售部策划部设计部工程部人事行政部工程管理中心董事会总工室装修部培训部营销策划中心财务部物业管理部公关部项目拓展部四经营组织机构情况略第十二章项目投资估算资金筹措及使用计划编制依据编制依据土地购置合同银行借款合同工程建筑合同市场融资成本预测投资单位自筹能力建设期市场变化因素二工程建设其他费用工程建设及其它费用表单位万元项目资金备注项目工程建含建设配套土地设费设计规费等其它费用含营运费利息不可预见费等合计第十三章工程经济评价评价范围，依据评价范围主体工程及附属配套设施二评介依据武汉海润房地产开发有限公司提供海润名都可行性研究报告及其它相关资料。

襄樊市政府有关房地产开发相关政策。

评估人员现场调查和企业面谈获取有关信息资料。

土地购置合同银行借款合同工程建筑合同市场融资成本预测投资单位自筹能力建设期市场变化因素二评价目标，指标总投资万元。

三分析，预测基础数据计算期确定建设期年，销售期年含建设期内预售年。

二投资估算，资金筹措及使用计划资金投资估算项目总投资万元，项目总建筑面积万，项目综合平均成本元。

其中土地费用万元设计规费万元主体工程建设费万元配套设施费万元财务费用万元营运费用万元不可预见费用万元。

项目总投资估算表单位万元序号项目总投资备注开发建设投资土地费用设计费及各类规费其中设计费万元主体工程建设费按每平米住宅面积元估算。

配套设施费含绿化及电梯安装费财务费用含银行贷款利息及市场融资费营运费用不可预见费按开发建设投资估算。

项目总投资开发产品成本估算表单位万元序号项目合计高层住宅座高层住宅座高层住宅座高层住宅座汽车车位商场数量开发产品成本土地费用设计规费主体工程建设费配套设施费财务费用营运费用不可预见费单位成本元资金筹措预计筹措资金万元。

其中自有资金万元银行借款万元市场融资万元预售房款万元。

资金筹措表资金来源金额万元所占比例自有资金银行借款市场融资预售房款合计资金使用计划项目建设投资期内，共需资金万元，使用情况见下表资金使用计划表资金投入时间资金使用内容资金金额万元资金来源万元年月购置土地自筹年月设计及前期费用年月年月主体工程建设预售房款银行借款自筹年月年月主体工程封顶市场融资预售房款配套设施安装不可预见费用合计项目完工自筹市场融资银行借款预售房款四借款偿还能力分析该项目预计年内偿还全部借款，分析见下表还本付息计算单位万元序号项目名称年度年度年度年度年度合计流动资金借款本年借款本金本年借款应计利息本年还本本年付息本年未偿还借款本金累计本年未偿还借款利息累计二偿还借款本金及利息资金来源售房款未分配利润净利润其他资金三借款利息支付合计二计算结果由此表可以得出项目年还本付息共计万元。

其中还本万元，支付利息万元。

五现金流量分析全部投资现金流量预测及计算单位万元项目年度年度年度年度年度合计现金流入售房收入外部借款自有资金投入其它二现金流出项目投资销售费用销售税金及附加偿还借款本息所得税其它三净现金流量四累计净现金流量五净现值六累计净现值六不确定性分析盈亏平衡分析该项目中，包括住宅商铺汽车位等，根据测算，总成本为万元。

住宅部分住宅总成本为万元，总建筑面积，销售均价为元，在住宅部分利润为零情况下，其销售面积应为商铺部分商铺总成本万元，总建筑面积，销售均价为元，在商铺部分利润为零情况下，其销售面积应为。

二敏感性分析该项目中，预计总成本为万元。

住宅部分分析见下表单位万元项目基数销售单价增加单位生产成本增加销售面积增加营业费用增加主营业务收入减主营业务成本主营业务税金及附加二主营业务利润加其他业务利润减营业费用管理费用财务费用三营业利润加投资收益补贴收入营业外收入减营业外支出四利润总额利润总额增长率由上表分析可知，当销售单价增加时，住宅项目利润总额增加当单位生产成本成本增加时，住也预示着襄樊房地产业发展将进入个前所未有发展期。

二城市规划对项目区域发展要求本项目所在区域位于襄樊市樊城区和高新技术产业开发区交互处，襄樊市高新产业技术开发区是年月经国务院批准国家级高新技术开发区。

襄樊市樊城区是襄樊市区内工商业最集中，人口最多城区，两区总人口万人。

根据襄樊市对两个区实施规划分析，现阶段总体规划和产业发展规划为总体目标围绕实施高新技术成果转化，带动新兴产业，改造传统产业，为形成全市高新技术产业基地传统工业基地汽车产业基地奠定基础。

在大力发展经济基础上，根据城市发展需要和人民生活需要大力发展第二第三产业，确保人民生活水平进步提高。

规划期限年年人口规模到年，区域内人口规模为万人经济发展目标到年，工业产值达到亿元，年均增长。

生态环境建设目标建设项目环境影响评价率达，工业固体废弃物综合利用率达，工业废气处理率达，工业用水重复利用率达，工业三废污染排放噪声控制均达到国家标准之内。

城市建设目标根据城市发展，规划建设个以诸葛亮广场为中心，面积达平方公里新商务圈，使之成为襄樊市未来新城市中心。

新商务圈绿化率达以上，人均公共绿地，空气质量达到国家空气质量二级标准。

道路网覆盖率达，给水排水电力通讯天然气热力医疗卫生环卫设施等，各项市政公用设施全部配套。

建筑容量控制低层工业建筑建筑密度容积率多层工业建筑建筑密度容积率其它办公建筑建筑密度容积率土地开发建设量年度新增建设用地公顷年度新增建设用地公顷年度新增建设用地公顷第四章市场分析项目策划方案设计策划方案概念设计建筑是所，是全国三个军转民试点城市之。

全市共有科研院所家，其中国家级研究所个高新技术企业家，其中产值过亿元家拥有各类专业技术人才万人，其中具有中极以上职称达万人，专业技术人才占总人口比重达，高于全国平均水平个百分点。

微晶玻璃基板瑞司达表面保护膜纳米及重油添加剂等多个高科技产品具有定规模。

市区有国家级高新技术开发区，区内新材料电子生物制药机电体化高新技术产业已经或正在形成规模。

其中襄樊中国纳米村吸引了日本东高科技公司等批在纳米材料研究和生产领域领先国际大公司和科研机构入驻。

襄樊还是座有着深厚文化底蕴国家级历史文化名城。

公元前年，周宣封仲山甫为樊城樊侯，迄今多年。

全市现有历史文物保护单位处。

多年前雕龙碑文化遗存，表明襄樊自古就是中原文化和楚文化汇合地。

由此而孕育出历史文化名人烂若群星楚国文学家宋玉汉光武帝刘秀世人景仰三国时期政治家军事家诸葛亮唐代大诗人孟浩然宋代书画家米芾等，都在这块土地上留下了光辉足迹。

闻名中外宏篇巨著三国演义回中，就有回故事发生在这里。

古隆中夫人城昭明台米公祠护城河等历史文化古迹至今令人流连忘返行政区划襄樊市辖南漳谷城保康县，枣阳宜城老河口市，襄城樊城襄阳区及高新技术产业开发区和鱼梁洲旅游开发区。

辖个镇个乡个街道办事处。

总面积平方公里，占湖北省版图面积。

襄樊市城区平方公里。

年末，全市总人口万人，其中城镇人口万人，襄樊市区人口万人。

二投资环境与发展条件社会经济状况年上半年，襄樊市经济运行开局良好，呈现出速度快运行稳活力强特征。

据统计上半年全市完成生产总值亿元，同比增长，是年以来经济增长速度最高年份。

特别是工业生产，同比增长，成为我市经济快速增长主动力。

城镇固定资产投资开局顺利。

年季度，全市城镇以上固定资产投资统计月报口径完成亿元，同比增长，投资增幅居全省第位。

消费市场活跃。

年上半年，全市社会消费品零售总额亿元，比上年同期增长。

外贸出口大幅增长。

年上半年，全市完成出口总额万美元，比上年同期增长。

城乡居民收入平稳增长。

年上半年，市区居民人均可支配收入元，增加元，增长全市农民人均纯收入元，增长。

财政收入继续较快增长，金融存贷保持稳定。

年季度，全市全地域财政收入完成万元，同比增长。

月末全市金融机构各项贷款余额亿元，比年初增加亿元。

项目位置交通现有路公交车。

距火车站公里。

距长途客运站公里。

距高速公路公里。

距襄樊机场公里。

距城市中心公里。

周边主要建筑及景观南面区域电信大楼数码通信市场北面区域诸葛亮广场行政服务中心白马服装市场国税大厦西面区域银都宾馆玖玖隆酒店东面区域襄樊大学解放军医院海关大厦现代城农行大厦市妇幼保健医院基础设施情况海润名都商住小区所处区域概况区域内已达五通标准通上水通下水通电通讯通路道路平整，位于市区主干道长虹路旁。

供水市政供水管网覆盖该区域，区域内供水由市政管网供应。

排水区域内铺设市政排水管网，为暗沟排放，雨污合流。

供电区域内电源来自市政供电网，供电保证率高。

通讯区域内通讯与市政通讯网相联，通讯线路畅通。

环境条件项目所处区域内无工业企业，环境质量较好，环境污染较小。

产业集聚度区域内目前土地利用大多为商铺门面及办公住宅用地，服务业产业集聚度较高，商业繁华。

三项目实施背景该项目是根据襄樊市整个经济形势飞速发展，而房地产市场严重滞后，在房地产市场需求呼声高涨情况下应运而出。

根据襄樊市人民政府招商引资有关政策，由国家级经济技术开发区襄樊市高新技术产业开发区管委会引进，该项目整体工程分二期进行，其中第期开发座面积达商业设施，引进武汉上市公司中商集团，开办中商平价购物广场，以提升域商业氛围，为二期项目打基础，第二期工程为海润名都商住小区综合开发工程。

由于该工程系招商引资项目，因此，当地政府在土地规费等方面均给予了相当大优惠，这为项目顺利进行和项目利润最大化创造了良好基础，该项目年被襄樊市人民政府列入十大重点工程之。

三项目现状项目批文情况土地证批文土地证号码襄樊国用第号，土地使用性质为出让土地出让用途住宅用地土地出让年限年出让面积。

政府基建计划批文襄高经计基号，批文内容总建筑面积万。

建设用地规划许可证批文编号号