（批复）西单华峰大厦项目可研建议报告（发改委）

保修金保修金共计万元，工程交付使用后售假定情况二单位万元时间金额备注月收入月税后个月销售写字楼，即平米月，销售单价万元平米。

月收入月税后商业部分年月销售完毕，销售单价万元平米，面积平米。

现金流量表见附件销售假定现金流量表及附件二销售假定二现金流量表销售假定静态投资回收期投资回收时间为年年月日投资回收期为年月年月年销售假定二静态投资回收期投资回收时间为年月年月日投资回收期为年月年月年投资收益率销售假定投资收益率投资收益率销售假定二投资收益率投资收益率九风险分析销售假定存在风险我们根据销售假定情况分析投资回收期及投资收益率是基于这样假设前提现实情况必然存在写字楼在年月前销售完毕写字楼与底商可以全部租赁，空置率为租赁部分可以满年租赁租赁部分可以租满年。

显然现实情况下这四个假设前提难以满足，即存在上述种风险，对此，我们分为较好般较差三种市场状况分析收益期望值。

因时间风险分析较为复杂，本报告不予分析市场状况较好般较差概率市场情况概述销售假定情况销售完毕，租赁部分年出租率为，租赁部分可以租赁年。

销售完毕，租赁部分出租率为，可以租赁年。

则市场状况较好时净收益为万元。

市场状况般时净收益为收入税后平米万元平米平米年元平米月月平米元平米月月年万元成本万元净收益万元。

市场状况较差时净收益为收入税后平米万元平米平米年元平米月月平米元平米月月年万元成本万元净收益万元。

市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况同样，我们根据销售假定情况二分析投资回收期及投资收益率是基于这样假设前提写字楼与商场能够全部销售完毕年月前可以销售完毕。

现实情况中存在资金回收风险，即所有房子不能在年月前售完，这会影响资金投资回收期，在此不做分析现实情况还存在投资报酬风险，即写字楼与商场不能全部销售，显然这不是本假定情况主要风险，因为写字楼与商场可以销售至时，投资可以全部回收，剩余部分可以租赁转化为销售假定情况，销售转化为租赁可以将商品转化为资产，延长了投资回收期增加了投资回报率同时增加了资金回收风险。

基于投资报酬风险，我们分为较好般较差三种市场状况分析收益期望值。

市场状况较好般较差概率市场情况概述销售完毕商场全部销售完毕，写字楼销售完毕商场销售，写字楼销售则市场状况较好时净收益为万元。

市场状况般时净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元。

市场状况较差时净收益为收入税后平米万元平米平米万元平米万元成本万元净收益万元。

市场状况较好般较差净收益期望值万元概率销售假定情况二说明对于上述分析假定前提是楼房全部用于销售不出租，所以市场最差情况为销售收回成本即销售，否则会转化为销售情况假定，不满足本分析假定现实中不能售出部分会出租，这与本分析般与较差情况收益不同，因本分析为基于假定前提数学分析，所以与现实有差异。

我们对于销售情况假定与假定二作为两个方案进行风险分析，情况如下市场状况概率较好般较差净收益期望值万元销售情况假定甲销售情况假定二乙标准差甲乙单位赢利风险甲乙甲乙，所以乙方案单位赢利风险大，即采用销售为主租赁为辅方式比全部销售方式风险小。

资金风险分析因为本房地产项目公司为中平林洲华峰融资注册华元公司，三股东资金能否及时到位是主要资金风险。

按照三方确定融资方案有林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率显然，融资万元不存在大风险，但是增资到万元存在上述融资方案存在如下风险华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与中平按出资比例分担。

华峰增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。

中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲与华峰按出资比例分担。

中平增股出资万元不能及时到位，万元由林洲单独承担。

中平与华峰增股出资同时不能到位，万元由林洲单独承担。

风险应对方案风险应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元平米享有平米写字楼收益权同时华元公司变为二元公司，林洲与中平按照原配股出资确定二元分红比例，并按此比例分担万元及参与剩余部分楼房平米外分红。

结果如下表林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加二元分红比例增股出资实际出资总额投资分红投资回报率风险二应对方案华峰按照已出金额万元及房屋成本价元工程基础工程地下结构首层三层四十七层十八二十五层机房水箱二次结构室内初装外装室内精装修市政绿化竣工交付使用销售写字楼商业部分六销售方式销售原则销售为主，租赁为辅，加快资金流通。

销售情况假定写字楼部分于年月日到年月日销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为平米，销售单价万元平米，其余面积为平米出租，租金为元平米月商业部分全部出租，租费为元月平米。

写字楼部分于年月日到年月日销售完毕，假定销售进度按月平均，则月均销售量为平米，销售单价万元平米商业部分于年月日到年月日销售完毕，销售单价为万元平米。

七华元公司融资方案经过三方多次洽谈，基本确定以下融资方案三方融资万元，林洲出资万元，分红比利为，出资超额部分作为干股由中平与华峰按比例分配，并且林洲与中平出资比例相同。

三方按照融资比例追加投资至万元，追加投资不再考虑干股问题。

按照上述融资方案有以下结论林洲华峰中平合计实际出资配股出资分红比例已经投资满足配股追加增股出资实际出资总额投资分红投资回报率八财务分析现金流量分析现金流出单位万元阶段分项月份金额备注土地开发土地出让金假定土地出让金次交齐，月具备开工条件拆迁费用拆迁费用次支付房屋建设降水护坡假定降水护坡费用为万元，付款为当月支付，剩余待结构完成后支付。

土方假定土方费用为万元，付款为当月支付，剩余待结构完成后支付。

主体结构主体结构工程款封顶后支付，剩余按月均付，降水护坡及土方支付，假定主体结构造价为亿元。

月装修工程月每月支付，剩余待交工三个月后支付费用共计万元。

设计监理招投标费绿化费月此费用共计万元，分个月按月均付。

筑风格上依据公司规划方案，采用玻璃幕墙与石材交映虚实对比手法，和错落有秩体形组合方式，造就种简洁而不失内涵，壮观又不乏精致建筑形象。

结构设计采用框筒结构，中央交通和隔墙做钢筋混凝土墙。

抵抗风荷载及水平地震力，周边结合建筑立面布置梁柱，与中部钢筋混凝土墙共同承受竖向荷载及竖向地震力并辅助中部钢筋混凝土墙抗风及抗水平地震力。

楼板采用大格网预应力砼梁板结构或普通砼梁板结构。

给排水专业给水系统全楼冷水给水分高中低三个区，其中二层以下为低区，由市政管网直接供水，三层至九层为中区，十层以上为为高区，中高区分别由地下三层变频给水泵组供水，热水给水分区同冷水系统，地下三层设立方生活储水池及生活给水泵房。

排水系统全楼分污水排水分两部分，二层以上通过排水管以重力流排出，首层及地下各层通过设在地下四层集水坑及潜水泵以压力流排出，污水经化粪池处理后排入市政管道。

雨水均直接排入市政雨水管道。

消防系统全楼消防采用设消火栓及自动喷水灭火系统。

发电机房设水喷雾灭火系统，配电机房及计算机主机房设气体灭火系统。

采暖空调系统采用风机盘管加新风系统。

冷源拟采用台冷水机组设于地下。

热源由城市热网提供次水。

电气专业供电由市供电网引入两路高压电源，变电所设在地下层，设高压室，高压系统采用单母线分段接线方式，建筑内配电均采用系统，采用放射式与树干式相结合配电方式。

防雷接地系统本建筑按二类防雷建筑设计，电气系统工作接地保护接地与防雷接地合为体，组成综合接地，消防本建筑属级保护对象，设消防控制中心，内部设有火灾自动报警及联动系统火灾紧急广播系统。

通讯系统楼内设有综合布线系统，按五类信息考虑，垂直主干采用光纤传输，水平及工作区子系统采用超五类非屏蔽双绞线。

借助综合布线系统可实现计算机经营管理各种局域网功能。

楼宇自控系统本楼楼宇自控系统由中央控制工作站现场控制器各种传感器各种执行机构组成，监控包括变配电系统发电机给排水各电梯制冷供热空调照明系统等。

卫星电视及共用天线系统建筑顶层设电视接收机房，系统采用分支分配传输网络。

广播系统建筑内公共区域设广播系统，且均设有消防广播应急切换功能。

防盗保安监控系统本建筑设电视监控防盗报警巡更紧急报警开关等。

车库管理系统地下室车库出入口设置刷卡机及售卡设备收费系统等。

三市场分析市场供应情况分析本项目位于西单商业区，该地区虽然有定写字楼项目供应，但能够达到甲级写字楼水平数量有限。

其中西单大街西侧西西工程规划建设万平方米物业，商用和办公面积为平方米。

其中部分甲级写字楼已被整栋购买，西单大街东侧也可提供约万平方米写字楼面积，除此之外，年底完工首都时代广场是该地区品质较好甲级写字楼，该大厦可提供万平方米写字楼面积。

西单商业街被列为北京重点开发区段，整条大街规划极为重要，西单商业街经过几年重新规划建设，目前已建成并投入使用大型商业设施有西单商场华威大厦华南大厦北京图书大厦高登购物中心西单赛特商厦首都时代广场等。

西单商业街经过多年重新规划与改造，整体购物环境大大优于改造前，特别是西单地铁站开通提高了西单街人流引入，西单图书大厦与西单文化广场建设为西单商业街增添了不少文化特色。

该地区写字楼大部分已被整栋购买，如中国银行中国电信和中国联通等，其他物业大多是商业和办公综合型，吸引了些中小型商业公司在此办公同时些与电信和金融相关公司也租用了较多办公面积。

由于这些租户与西单商业街有较密切联系，使得该地区写字楼出租率表现较为平稳，空置率在左右。

由于该地区写字楼租金总体水平比较其他地区相对较低。

主要因为该地区写字楼质量较低，以及国内中小型公司对于租金承受能力较低。

首都时代广场是该地区可租售甲级写字楼，目前该大厦租金成交价在美元月平方米建筑面积含物业管理费左右售价报价为美元平方米。

物业名称写字楼面积平方米租金建筑面积平方米月通港大厦华威大厦西单国际大厦首都时代广场建威大厦年至年北京写字楼供应量呈递减趋势。

年北京写字楼供应量为，平方米。

在未来两年中，北京写字楼供应量将有所缩减，分别为年，平方米和年，平方米。

估计北京甲级写字楼租金可望于年随世界经济复苏回升。

而对甲级写字楼需求量，在参照自年到年北京甲级写字楼租金及空置率变化趋势后见附件八，我们推断在未来两三年内北京写字楼市场可消化供应量即约平方米。

目前西