（批复）西南城第二期项目可研建议报告（发改委）

对策是加强产品市场调研，分析区域房地产市场供求状况，充分挖掘潜在客户资源二是充分运用企业品牌优势，加大项目前期宣传，提高市场人气，增强市场对产品关注度，并积极申请糖酒会主办权三是合理安排开盘时间，抓住有利销售时机，建立健全良好销售策略体系，将会展经济带动产业经济理念宣传到客户心里。

政策方面年至年这期间，国务院各部委以及国家进入机构先后出台相关文件，从住房供应结构税收信贷土地廉租房和经济适用房建设等方面对房地产市场进行宏观调控。

对策是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策，及时调整有关策略，增强项目本身抗风险能力。

二是增强与政府沟通与协作，加强项目预算管理资金计划管理进度管理，保证按已定规划及计划开发建设。

资金投入方面经测算本项目总投资为万元，自有资本金万元，银行借款万元。

项目建设资金投入对销售回款依赖性较小。

对策是加强项目预算管理资金计划管理，保证按计划开发和建设。

二是准确把握国家宏观经济形势国家产业政策，及时调整有关策略，并与银行保持良好合作关系，拓展各种筹资渠道，增强项目本身抗风险能力。

三是保证项目高质量高效率开发，加大宣传力度，加强销售进度，促进现金回流，提高销售转投入资金可靠性。

销售方面如前项目发展定位分析所述，项目所在区域有部分雷同产品，目前项目期商铺已基本建设完成，期标准商铺预售证于年月份办理，截止到年月日，已销售面积万余方，占总开发面积半以上。

由于期项目销售情况比较理想，该项目已经在当地有定影响力，可见该项目运营模式及定位已被客户和市场广泛接受，所以市场风险性不大。

二期销售可以密切关注市场动态，跟踪市场变化情况。

对策是针对目标市场，在营销上产品设计上加大创新力度，体现本项目独特优势二是密切关注市场需求变化，采用适当供给策略以适应需求变化三是加大形象展示力度，加快项目销售进程，使得项目能够实现价值最大化。

四是在其价格定位上，可采用低开高走策略，给已经购买商铺老客户以更多优惠，从而进步刺激更多客户购买欲望，发挥竞争优势，促进销售回笼。

总之，该项目地理位置优越，产品优势较明显。

但由于该项目投资较大，工期较长，需要根据项目及市场情况尽量进行营销策划方案，提升企业品牌形象，从而获得更大利润，减少风险不可控性。

第十五章分析结论和建议开发条件及市场分析结论西南城第二期建设项目位于成绵高速青白江出口广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区公里，仅靠宝成铁路和即将建成成绵乐高铁线。

地理位置十分优越，交通便利。

西南城项目将打造为以糖酒食品为主题国际化商贸航母，并建立白酒展销平台原酒交易中心和原酒期货交易平台。

形成产业地产不单是以好地段所在地形成自然辐射，而是在产业集聚优势区位发展优势基础之上，借助城市发展综合资源优势，依托地区经济能量城市功能提升，促进城市繁荣和升级。

而作为西南城商业配套，其规划思想建设规模在广汉商业地产开发项目上名列前位，二期商业配套在投资上具有双重保障是西南城基地本身业主消费和未来发展规模，二是广汉南区乃至整个广汉德阳青白江潜在消费人群支撑，因此本项目具有较好市场前景。

经济分析结论西南城第二期建设项目总投资为万元，项目净利润为万元，该项目在投资经营期内，该项目投资回报率为，销售净利率，内含报酬率为，财务净现值为万元，动态投资回收期年个月，静态投资回收期年个月。

从财务指标看，该项目可行，项目盈利能力较强。

表项目主要经济指标表序号项目名称单位数据或指标备注建筑技术经济指标二期规划净用地面积二期总体技术经济指标二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标美版。

企业投资项目备案通知书备案号川投资备号川投资备号。

广汉市规划和建设局建设工程临时规划许可证广住规建临时号。

西南城期规划设计。

本公司市场调查资料。

第二章项目建设背景中国商业地产开发已进入黄金期年以来，在经济刺激政策等多种因素影响下，房地产市场提前结束调整而急剧升温，出现了投资和价格回升成交量大幅增加资金来源充裕等新情况新变化。

全国及主要城市商品房销售面积销售价格销售额均创历史新高在土地招拍挂市场，总价及单价地王不断涌现，市场热度甚至超过年。

为遏制部分城市房价上涨过快，年年底，中央政府决定将加大对市场调控。

从国四条开始，国家对住宅类房地产开发和售卖由宽松转为调控。

年出台国十条新国十条限购令等政策出台遏制了房价过快上涨和住宅类房屋投资投机行为。

伴随着国家对于住宅类产品持续调控，人们逐渐把投资重点投向了商业类地产。

商业地产不限购不限外不限贷优势，越发凸现出来。

同时越来越多开发企业开始意识到商业地产对企业风险影响与平衡。

随着住宅市场竞争日趋白热化，以及中国人民银行多次上调存款类金融机构人民币存款准备金率。

使得能够专注住宅市场开发商已经所剩无几。

快速城市化进程，除了对于住宅最初需求之外，大量涌入城市人群需要生活消费就业，因此消费服务类行业，办公写字楼业态需求，有可能成为未来拉动城市经济主体，而这个主体就离不开为数众多，主要因为项目土地成本偏低主题，开创产业集博览汇旅游圈三位体永续循环中国财富金三角模式，打造全球糖酒食品博览汇，开发周期为五年，于年底开工，年全面竣工。

整个项目占地余亩，建筑面积达多万平方米，经营范围涵盖糖酒副食行业上下游产业及关联行业。

包含博览会展中心产品交易中心仓储物流中心旅游服务中心商务配套中心创意产业中心产业孵化中心配套居住中心等形态，形成以博览为龙头，产业为支撑，交易为基础，文旅为导向超大型特色综合体。

建成后将成为中国糖酒食品全国知名大型主题商业风情小镇国家级旅游景区，预计年营业额可达亿，解决就业万余人。

国际城遂宁国际城位于遂宁中国西部现代物流港园区桥头堡位置，总占地亩，投资亿开发，汇聚了各大类建材家居相关产业配套产品，主要包括建材家居汽车农机五金机电百货服装农副产品等五大主题市场和个全国性专业市场建设。

将打造为行业内采购效率最高采购成本最低世界级现代化商贸城。

该项目共分三期实施，建设周期为个月，项目建成后年交易额将达到亿元。

经营者素质及管理水平法定代表人董事长方清海，年出生，湖北黄陂人，硕士研究生。

湖北天润集团有限公司董事长，中国青年企业家协会理事湖北省政协委员湖北工商联常委襄樊市人大代表襄樊市工商联副会长，先后获得优秀政协委员优秀民营企业家荣誉称号优秀中国特色社会主义建设者。

擅长城市运营及区域发展战略，对其创意产业有较深研究。

年创办了湖北天润集团，经过多年发展，现已形成以住宅及商业地产开发为核心，涉及旅游开发工业投资广告传媒物流物业管理等领域多元经营格局。

从以上资料分析，公司管理人员有较强管理能力和较丰富开发经验。

项目简介西南城位于成都市德阳广汉龙居寺片区，成绵高速青白江出口处，距成都市区公里，北临德阳市区公里，交通便利，地理位置优越，项目基地东南临成绵高速公路辅道，西侧及北侧为青白江，紧靠宝成铁路和即将建成成绵乐高铁线。

西南城期项目地块与中心博览区相邻。

四面临主要规划道路，内有燃气管线通过，毗邻已建成招商中心。

西南城期净用地面积约亩，规划总建筑面积。

期建设启动区项目标准商铺总建筑面积，建设内容为标准商铺，建设期年，即年月年月，该阶段正在竣工验收中。

本次建设项目为第二期建设项目，总建筑面积为，其中包括商业综合体，风情街南段，美食街东西段，地下物管用房，停车数个，绿地率，容积率。

在西南城建设基地各产业分区布局内，由条景观步行轴线串联统领，由商业综合体风街美食街区组成，各区域间联系紧密，停车及生活设施配套齐全，该区域装饰风格以地中海为主要基调，为西南城建设基地乃至西南城周边提供格调高雅配置齐全集餐饮娱乐休闲购物等于体商业综合体。

项目建设规模和内容本次项目为西南城第二期建设项目，即以餐饮街风情街和商业综合体为核心建筑商业配套，二期修建项目总占地面积达，总建筑面积，停车位个，绿地率达，容积率。

表西南城第二期建设项目及经济指标序号项目名称单位数据或指标备注二期规划净用地面积二期总体技术经济指标二期规划总建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体建筑面积二期总体技术经济指标商业综合体地上记入容积率面积二期总体技术经济指标商业综合体地下建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段建筑面积二期总体技术经济指标风情街北段地上入容积率面积二期总体技术经济指标风情街南段建筑面积二期总体技术经济指标风情街南段地上记入容积率面积二期总体技术经济指标美食街东西段建筑面积二期总体技术经济指标美食街东西段地上记入容积率建筑面积二期总体技术经济指标容积率二期总体技术经济指标建筑密度二期总体技术经济指标绿地率二期总体技术经济指标机动车位个二期总体技术经济指标项目建设工期及进度本项目建筑面积，建设期年个月，从年月开工，年月底竣工。

具体安排如下表表西南城期二阶段项目建设进度表项目建设工期总工期年个月基础工程主体工程内外装饰安装工程总平道路竣工验收投资估算和资金筹措估算西南城第二期项目总投资费用包括土地费用工程建设费管理费财务费其他费用销售费用及流动资金等。

经测算，项目总投资约万元。

该项目自有资本金为万元，达到总投资额销售转投入万元，占投资总额银行贷款万元，占总投资额。

项目评估结论及建议开发条件及市场分析结论西南城第二期商业配套建设项目位于成绵高速青白江出口广汉开发区，成绵高速与成都第二绕城高速在此交汇，距成都市区公里，仅靠宝成铁路和即将建成成绵乐高铁线。

地理位置十分优越，交通便利。

西南城项目将打造为以糖酒食品为主题国际化商贸航母，并建立白酒展销平台原酒交易中心和