（批复）西安环城西苑环境改造项目可研建议报告（发改委）

进行盈亏平衡分析，目是找出该临界值，以判断投资方案对不确定性因素变化承受能力，旨在为决策提供依据。

根据线形盈亏平衡分析基本公式销售收入方程成本费用方程式中实现出让收入政府补贴计划出让收入土地出让收入实现率总成本费用单位可变成本每亩土地出让税金及附加总成本中固定费用令，便可求出值。

解得故当出让收入实现率为项目盈亏平衡点，即当出让收入实现时，项目即可保本低于这个比率，项目将会出现亏损高于这个比率，项目将出现盈利。

敏感性分析敏感性是指影响方案因素中个或几个估计值发生变化时，引起方案经济效果相应变化，以及变化敏感程度。

本项目主要进行价格以及建设投资对内部收益率双因素敏感性分析，年基准内部收益率为，项目内部收益率时，其在财务上是不可行。

计算出让价格变化临界值，得计算拆迁投资变化临界值，得本项目出让价格是个比较敏感因素，出让价格允许变动幅度为，∝。

建议投资商在出让工作中做好土地出让价格表价格拆迁投资对内部收益率影响价格变化投资变化出让价格变化临界值投资变化临界值管理工作，避免价格太低而造成盈利低于最低期望水平。

当拆迁投资在∝，范围内变动时，项目盈利超过最低期望水平，否则，项目将达不到最低期望盈利水平。

建议投资单位在项目拆迁过程中应与拆迁单位密切配合，做好投资控制。

第十章国民经济评价国民经济评价是按合理配臵资源原则，采用影子价格影子汇率社会折现率等国民经济评价参数，从国家整体角度考察项目效益和费用，分析计算项目对国民经济贡献，评价项目经济合理性。

项目国民经济评价使用基本经济评价理论，采用费用效益分析方法，即费用与效益比较理论方法，寻求以最小投入费用获取最大产出效益。

国民经济评价主要工作包括识别国民经济费用与效益测算和选取影子价格编制国民经济评价报表计算国民经济评价指标等。

影子价格与通用参数选取影子价格是指依据定原则确定，能够反映投入物和产出物真实经济评价，反映市场供求状况，反映资源稀缺程度，使资源得到合理配臵价格。

目前项目基础设施建设完成后，所定位住宅和商业金融市场需求较为强烈，项目各项费用和效益均能反映真实经济价值市场供求状况和资源稀缺程度。

因此，本案影子价格可取市场价格。

社会折现率是国民经济评价中重要通用参数，它是用以衡量资金时间价值重要参数，代表社会资金被占用应获得最低收益率，并用作不同年份价值换算折现率。

根据国家发展与改革委员会和建设部年月联合编制建设项目经济评价方法与参数第三版，目前我国房地产行业社会折现率取值为。

效益费用调整对于国民经济评价来说，项目财务评价中营业税金及附加所得税企业债券产生利息等均属于在整个国民经济范围内收益再分配，不能够作为项目国民经济现金流量。

编制国民经济评价费用调整表如下国民经济评价费用调整表单位万元序号项目财务评价国民经济评价拆迁安臵费场地平整费销售费用管理费用不可预见费建设期利息合计国民经济评价结论根据以上调整，制作本项目国民经济效益费用流量表见附件，根据该表计算项目国民经济评价指标有项目经济内部收益率和项目经济净现值。

本项目年内部收益率为，超过房地产行业年度社会折现率为万元，大于零。

因此，本项目从国民经济评价角度上是可行。

第十章社会效益评价本项目作为西安市莲湖区环城西苑环境改造项目三期，其良好社会效益远大于项目本身经济效益。

社会效益具体体现在以下几个方面对遗址保护和城市形象影响西安市环城西苑环境改造项目三期地处玉祥门以北，目前项目范围内环境条件极其恶劣，与古城墙环城公园和护城河等历史古迹和生态公园不协调，严重影响了遗址保护和城市形象提升。

项目拆迁安臵完成和后续建设将与环城西苑期二期形成整体，彻底改变项目环境现状，对历史文化遗址保护和区域生态环境建设起到积极作用，进步促进莲湖区旅游开发和建设提升西安市城市形象。

对所在地居民生活质量影响项目拆迁安臵完成和后续建设将把该区域建设定位成为环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区。

该综合景观生态区建成将为项目周边居民创造良好生活环境，功能齐全特色商业街将给周边居民生活提供更多方便，总而言之本项目拆迁安臵及后续建设将极大地提高周边居民生活品质。

对项目周边环境影响项目拆迁安臵完成和后续建设将改区域定位于环境优美安全舒适集生态商业休闲娱乐为体高品质城市综合景观生态区，将会成为古城西安又处文化亮点和旅游观光胜地。

风光园林和生态景观走廊建成将使项目周边目所在地生态及商业需求旺盛，预计本项目完成后，将会有较好市场前景。

项目分析优势分析区位与其他项目相比，本项目位于环城西路和环城北路交叉处，比邻古城墙护城河以及环城西苑二期，具有得天独厚区位优势。

规模项目占地面积大，可以通过富有创新性规划和园林设计将项目本身规模优势进步发挥，着力打造绿色文化生态综合社区。

开发商声誉和实力投资商西安莲湖基础设施建设投资有限公司有深厚政府背景，以及广泛社会关系，同时拥有较强资金优势，有能力制定并实施长期发展战略，具备较强土地成片拆迁基础设施建设招商引资和运营能力。

商业氛围项目所在地域比邻市中心安定门等商业圈，随着项目拆迁完成和后续建设将使项目周边生态文化氛围更加浓厚，从而能更加凸显项目本身商业优势。

劣势分析区域形象周围环境与整体氛围不是很协调，但随着城市规划及改造，该影响将逐渐消除文化氛围城西教育文化氛围较为欠缺，但是随着城西进步发展这点可以得到有效规避拆迁安臵涉及大量拆迁安臵和补偿，工作进展中将会遇到定阻力，由于该区域人口密度大，建筑密集，需要搬迁相当数量商户居民和租赁户，拆迁安臵工作存在定困难，但是投资商在采取积极措施来落实拆迁安臵协议签订。

机会分析本项目存在着以下发展机会政府支持该项目是西安市重点项目，项目建成对提升城市总体形象，改善人居环境，改变区域面貌有着重要作用，并且出台了西安市发展和改革委员会文件关于进步改善投资环境意见等文件，并且召开了西安市人民政府专项问题会议，政府相关部门将大力支持项目建设。

发展潜力城西位于陕西线两带发展战略中区商业布局完善需要项目周边聚集了很多以汽修机电为主公司及租赁户，以及达到定数量规模居民，有着巨大消费潜力，然而该范围内商业配套极不完善，还没有形成个商业中心以满足人们日常消费，给周围居民生活带来了极大不便。

项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地满足区域居民生活要求，并将极大地改善该项目周边环境和项目区域形象，为莲湖区经济发展做出贡献。

顺应西安市城中村改造大背景，提升城市形象项目所在地是个典型城中村，里面商铺住宅结构混乱，建筑物落后，人员混杂，沿街就可以看到里面脏乱差环境，且存在着不少安全隐患，是西安市政府城中村改造重点区域之。

项目拆迁安臵完成和后续建设将极大地提升莲湖区形象，促进周边产业发展，同时也将为周围居民提供了个休闲娱乐场所。

发挥土地级差效益需要项目所在地距离市中心较近，毗邻古城墙，有着良好地理优势。

本项目范围内目前主要是些小商铺及居民住宅，规划不合理，布局混乱，没有发挥土地级差效应。

根据城市规划要求，项目拆迁安臵完成和后续建设将建成集园林景观文化展示商业服务餐饮娱乐古城保护城市防洪等系统为体城市精品景观带，成为古城西安处文化亮点和旅游观光胜地，对促进区域经济发展提升生态环境促进土地效益潜力发挥起到积极作用。

可行性研究编制依据国家发改委关于印发招标代理服务收费管理暂行办法通知计价格„‟号国家计委建设部建设项目经济评价办法与参数第三版，年国家发展计划委员会制定建设项目前期工作咨询收费暂行规定计价格号国家计委办公厅投资项目可行性研究指南试用版，年陕西省建筑安装工程综合概预算定额陕西省建设工程其他费用定额西安市国土资源局莲湖分局关于西安环城西苑环境改造项目三期用地函西安市发展和改革委员会关于对环城西苑三期项目建议书批复市发改投发号西安市发展和改革委员会关于调整环城西苑三期项目建议书批复中部分内容通知市发改投发号类似工程估算概算指标委托方提供有关其他资料有关建设项目经济评价基本参数和指标。

技术经济指标项目财务评价指标投资回收期年税后年税前财务净现值万元税后万元税前内部收益率年税后税前资本金财务评价指标财务净现值万元内部收益率年国民经济评价财务净现值万元内部收益率年可行性研究主要结论项目前期工作准备充分，拆迁条件良好项目拆迁完成后，土地出让市场前景广阔，企业能够较快回笼资金项目财务评价和国民经济评价各项财务指标均较好，经济上可行项目具有较强抗风险能力项目拆迁安臵完成和后续建设具有明显社会效益，能够得到社会和政府大力支持。

第二章市场分析西安市莲湖区概况莲湖区是古城西安中心城区之，是驰名中外丝绸之路起点，此地人文荟萃，商业繁荣，经济实力雄厚。

莲湖区经济实力概况为加快实现区域经济跨越式发展，莲湖区紧紧围绕建设经济强区和谐莲湖奋斗目标，根据辖区实际情况，提出了线五区四平台经济发展思路，加快对莲湖区改造步伐。

年莲湖区生产总值实现亿元，标志着莲湖区经济规模再上个新台阶，其中第二产业实现增加值亿元，增长，其中工业增加值亿元，增长。

年，莲湖区财政收入达到亿元，较年净增近亿元，增幅为，地方财政收入总量位居西安市区县之首规模以上工业总产值固定资产投资额社会消费品零售总额和外商直接投资额等持续快速增长，主要经济指标位居西安市前列。

截至年月底，莲湖区重点建设项目共完成投资万元地方财政收入完成亿元，总量位居全市第二社会消费品零售总额完成亿元，达到近年来最好水平规模以上工业增加值累计实现亿元，绝对量位居全市第。

莲湖区科技文化概况该区科技势力雄厚，荣膺国家级科教工作先进城区，区内有大中专院校科研院所多个。

区内文物古迹众多，旅游资源丰富。

境内有个王朝遗留下古建筑古墓葬古石刻等文物古迹处件，其中属国家省市级重点保护古迹纪念地处。

随着中国加入世界贸易组织和西部大开发战略深入实施，莲湖区迎来了前所未有发展机遇。

古代文明与现代文明交相辉映所显现出区位优势后发优势人文资源优势土地资源优势，为莲湖经济快速发展提供了强劲动力。

西安市莲湖区土地市场分析随着西部开发战略深入实施，城市人口增加，城市化工业化进程推进，西安市建设