（批复）西昌市楠华购物广场市场调研及调改规划项目可研建议报告（发改委）

厂商结构西昌属二级零售市场，社会消费水平偏低，加上同省会成都距离较远，百货流通领域生产厂商大多不愿直接进驻，这使得商场厂商组合几乎全部由当地经销商构成，经销商实力良莠不齐正是造成当前经营困境重要因素。

淡台业绩分析系统较为落后，难以及时准确地获取许多重要经营分析数据。

合同管理现有合同内容不够详尽，条款亦不清晰，形式单只有专柜厂商合约，对厂商约束力不够，且合约截止期为明年月，对下半年度调改工作不利。

三管理体制人力配置商场现有管理队伍从业经验不够，专业性不强，缺乏大中型零售企业能力。

组织结构现行组织结构在部门分工上不尽合理，协同性较差，各部门之间作业流程不明确，人力资源未得到充分利用，未建立完善职阶系统。

管理制度全公司管理制度还不完备，缺乏统全公司所有员工行为准则百货员工手册。

各部门管理规章及部门内部各类人员工作职掌也有待健全。

教育训练人才是公司得以永续良好经营动力源泉，而员工在职培训正是公司培养自身管理人才基础，这环节却是商场目前所急缺。

从基层员工日常培训到管理干部管理技能提升是今后工作重点。

稽核工作公司还应逐步建立完善稽核制度，堵住各项作业中缺失，减少公司不必要损失。

四，结语楠华购物广场内部现在确实存在不少急待解决问题，只有明确公司定位，调整经营方针，充分完善管理制度，加强核心管理队伍建设，尽快提高从业人员专业素质，才能尽快扭转目前不利局面。

第九章楠华购物广场市场定位修正方案楠华购物广场市场定位修正方案应从形象定位客层定位商品定位三个方面进行，这样才有可能最大限度地吸引消费者，同时也为经营方针策略制定提供依据。

形象定位楠华购物广场作为西昌新兴大型百货公司，位于较成熟繁华商业区，具有定先天优势，因此满足需求，引领消费潮流，以崭新姿态切入市场是商场重树形象着力点。

商场经营理念应体现如下内涵全新服务，开创美好明天。

西昌市凉山州标志性百货公司。

二客层定位商场基础顾客层应为西昌中等及其以上收入家庭，辐射并涵盖全凉山州流动消费客源，主客层则应锁定公务员国有集体企事业员工包括卫星基地从业人员及部分私有企业经营者。

客层定位面向大众，面向家庭，满足部分高端客层消费需求。

三商品定位本案商品定位依次从商品实用性价格品牌等三方面综合考量。

商品定位家庭与流行并重，家庭消费满足需求，流行消费引导时尚。

四结语根据以上分析，楠华购物广场定位应为坐落在繁华商业区，购物环境舒适整洁，商品品种丰富档次分明服务功能完善西昌市标志性百货公司。

第十章楠华购物广场调整规划建议方案综合分析西昌零售商业状况和目标客层，从经济效益社会形象和竞争对手等角度考虑，对楠华购物广场调整规划提出三种建议方案各方案业种布局列表见后，以供参考。

百货与超市结合这是介于百货和自选超市两种业态之间种新型经营模式，它兼备了百货店和超市两种业态优势，既有百货店品牌特征，能吸引较高层次消费群体，又有自选超市商品价格实惠顾客购物方便，经营成本低优点。

这种经营模式下，商品构成般都以中档为主，适当向高低档延伸，商品实用性强，而实用性商品正是最适合西昌主流消费群体商品。

问题点西昌市内已有达达家佳五交化等数家超市经营，楠华此时介入，会面临极大竞争。

负楼柱距及与楼客梯连接等物业限制因素较大，不易解决。

此案在原案基础上调整巨大，实施周期较长。

需增设新收银及防盗系统，经营成本上升。

二流行百货流行百货基本定位与原案相似，但在此种布局和商品档次区划上进行了合理调动，符合所处商圈商品联动性，如能培养出较为固定主顾客群体，可有不错业绩利润回报。

问题点为提升品牌形象，需适量加大自营品牌数量，存在定经营风险。

吸引销售商手中类品牌进驻有定难度，合同条件会有所下调，公司收益随之降低。

市场差异度不太。

市场培育期较长。

三综合性百货综合性百货在保持原案品牌经营基础上，增设了众导性营销观念落后，促销手段单，相互竞争激烈度不够整体服务意识较为淡薄，而顾客在这方面认知度也不强店堂形象落后，功能区化不明业种客量不足，商品配置不够，尚未达到定市场饱合度。

上述竞争店在和楠华购物广场相互争夺有限市场份额同时，又期带动了市民流行消费，因此，在市场定位上我们需细分市场，从商品结构档次和业态上寻找市场差异，与之形成差异经营。

第七章楠华商厦基本概况楠华商厦是由西昌市楠华房地产公司投资开发综合大厦，楼高米，为现西昌市内最高商住楼，从共层，总建筑面积为平方米。

其中为电梯公寓，已基本售出，为写字间，为楠华购物广场，除去返还面积及出售门面外，商场总面积约为平方米。

由于卖场所余面积较小，商场主入口开间较窄，对整个商品布局及人流引导会带来定影响。

现阶段为停车场，产权未出售面积为平方米，可停车辆。

以下略。

第八章楠华购物广场经营状况分析楠华购物广场于今年月开业以来，以宽敞明亮购物环境，优越软硬件设施，以及较为丰富新颖商品组合很快博得了广大市民好评，但在度过了段美好而短暂开业蜜月期后，业绩却急转直下，至今整个商场已出现地广人稀景况，经营状况令人担忧，究其原因如下客观背景开业时机开业期虽时值春节，社会消费力激增，容易在开业期内创造较高业绩，但此时亦同为百货冬换季期，加上商师人数人。

七外商投资三资企业个，从业人。

实际利用外资总额万美元。

八市内交通年末营运公共交通车辆数辆，市内营运线路路，客运总量万人，出租汽车辆。

周至周五市民主要乘坐公交车，周六日三轮车则会增加上客率。

市内自行车数量很少。

九传媒通讯年开电话机数万部，其中城镇万部，移动电话机数万部。

广播电视报刊概况略。

十结语西昌社会经济发展状况，属于发展中中小城市，城市各方面尚处于改造阶段，但有较大发展空间。

第三章西昌市商业状况分析商业沿革西昌商业以零售业为主，兼有部分专业批发市场，发展过程主要沿袭经历了三个阶段老式百货公司专业市场专卖店专业店和新型百货公司超市雏型期。

从老式国营商场到新型百货公司超市，无论从卖场规划销售方式，还是商品业种品种购物环境服务功能等方面，都有了长足发展，但属于刚刚越步，市场尚未成熟。

二中央商圈西昌市零售业态主要集中在以月城广场为中心，由商业街大巷口长安东路和西门坡四条街道组成环状商圈内，附近拥有大量商铺和部分商场银河超市大成购物广场顶新百货龙旺商业城等，还有王朝酒店金鼎宾馆移动营业厅银行等，是目前西昌市最成熟中央商圈。

中心商圈商铺市调略。

三结语近年来，随着社会经济持续发展和省内外商家进入，再加上市政府增强对外开放旅游业扶持力度，西昌市社会消费总额逐年上升，零售业市场呈现升温趋势。

主要表现在传统国营商业以解体转租承包等方式纷纷转制，淡出市场竞争服装皮件化妆品通讯等各类专卖店滋生速度加快，市场份额占比进步提升具有初级水平连锁平价及仓储式商场开始出现主要以食品日化超市及药店为主居民消费方向逐渐向新兴大中型商场汇集餐饮娱乐业发展异常活跃，明显优于其他零售业态，说明高收入阶层消费力仍有较大挖掘潜力原有商业设施投资改造速度加快。

现阶段虽然西昌整个商业市场容量不大，但市场所涵盖附近郊县面积较大，且处于良好上升发展时期，正需要新兴大中型零售商场来带动当地商业发展。

第四章西昌市凉山州居民消费习性分析全面真实地了解西昌居民消费习惯消费能力对楠华购物广场开业经营状况评定及调改方案确定十分有益。

消费特征预期普遍提高，但两极分化继续扩大。

低中高收入家庭比例分别是，呈现中间大，两头小分布特征，而且居民收入差距也很，高收入家庭与低收入家庭相比，差距达到倍以上。

注低收入家庭月收入元以下，中收入家庭月收入至元，高收入家庭月收入元以上。

消费层次分明，趋向各有所求低中高收入家庭月均每户消费支出分别为元元元，高收入家庭为低收入家庭倍，其中吃费用占总支出比重分别为，低收入家庭比高收入家庭高出。

中低收入家庭消费偏重于价格较低商品，高收入家庭则已具有初步品牌意识。

消费观念发生变化，消费心理日趋成熟。

居民消费观念饼状图略旅游经济作用减弱在制约居民外出旅游诸多因素中，经济实力仍是决定性因素，特别是在低中收入家庭中尤其明显。

二消费构成从消费构成看，西昌市居民整体消费水平不高，家庭月均消费支出为元，其中吃占，穿占，用占，教育娱乐，其它。

居民消费结构柱状图略三消费趋向在当前比较热销手机家电电脑汽车件商品看，居民认为最需要购买是电脑，其余依次是家电，汽车，手机，乐器。

四消费心理家庭在购买商品时首先考虑是实用性，考虑价格因素家庭占，考虑样式家庭占，考虑品牌仅占。

五储蓄目家庭在银行有储蓄，家庭存钱目是为了子女教育，家庭是为了养老和医疗，只有家庭为了购买商品，可见居民存钱目相当明确。

六问卷调查及单品分析略七结语不难看出西昌居民在目前较低收入状况下，主要消费还是用于生活基本开支，恩格尔系数食品比重仍然偏高在购买商品时居民考虑首要因素是实用性大多数家庭因受收入和工作时间安排等条件制约，不愿外出旅游，成为拉动内需，促进消费不利因素教育支出近年有了大幅增高。

随着西昌市社会经济持续发展，城市机能不断完善，居民消费层次逐渐由目前大众型为主向小康型转变，消费需求增长和市场空白点涌现会给西昌零售业市场带来新轮商业契机。

第五章楠华购物广场立地条件地理位置楠华购物广场地处长安东路与西门坡街交汇处，毗邻商业街和新建标志性市政广场月城广场，属西昌市中心商业繁华地带，口岸优势明显。

二交通状况楠华购物广场附近共有路公共汽车经过，贯穿全市，交通四通八达。

公交车作为西昌市民最主要代步工具，百货公司客源主要由这些公交线路带来。

图表略。

楠华购物广场具体客流量，车流量，调查报告另案分析。

三商业环境楠华购物广场位于西昌中央商圈内，随着月城广场竣工和西门坡街步行街改造，这区域商气人气进步大幅提升，商圈聚合力和辐。

客层定位面向大众，面向家庭，满足部分高端客层消费需求。

三商品定位本案商品定位依次从商品实用性价格品牌等三方面综合考量。

商品定位家庭与流行并重，家庭消费满足需求，流行消费引导时尚。

四结语根据以上分析，楠华购物广场定位应为坐落在繁华商业区，购物环境舒适整洁，商品品种丰富档次分明服务功能完善西昌市标志性百货公司。

第十章楠华购物广场调整规划建议方案综合分析西昌零售商业状况和目标客层