（批复）西海岸前沿大酒店项目收购可研建议报告（发改委）

低于市场价格和高于市场产品。

国际品牌酒店管理公司服务经营保障和投资返租年分红保障。

产权为年，比般产权酒店产权长年，等于多年收益。

业主每年可享受非节假日天免费入住，该权益经业主书面授权可转赠。

价格预测与建议根据周边市场价格及参照区域同类产品销售状况结合项目目前自身实际情况和之前销售状况，既与三亚同素质楼盘拉开价差，同时又给予前期投资者信心，消除不利影响。

建议平均售价为元，既符合市场销售行情又体现产品优质性，并具有较高赢利空间。

项目启动前注意事项与开发商明确项目产权归属关系，理清其他相关负债关系明确前期已售出物业产权及后期返利和分红事项。

明确项目前期承租部分租金水平与租赁期限。

在项目出售价格谈判中，建议在可售客房物业部分，按目前项目实际情况和海口市场分析判断，要求开发商按照销售价格以平均售价元为转让价格，以利于我方获得进步利润空间。

其他酒店设施和配套另行商议。

针对自身酒店配套设施经营劣势，建议引进高品牌经营管理公司，完善配套设施，以增加酒店产品附加值，提升形象档次通过实施具有极强针对性营销方案及投资回报承诺方案，吸引客户购买同时，利用酒店管理公司先进酒店管理方法，降低酒店固定经营成本，提高酒店盈利能力。

入市姿态及推广时机鉴于项目主题已成形并已对外营业年，且有较大负面影响，建议入市推广宜早不宜迟，以免给市场再造成负面影响，同时也有利于资金快速回收及赢利。

在进步加快配套设施完工之后，建议于月底或元旦假期期间推出。

在假期时推出，可有利于项目集聚人气，提高成交率。

宣传策略结合慧谷优势和资源，第阶段主打东莞及珠三角等城市投资客，以实际设点和媒体宣传及活动推广予以销售。

同时，推出购房度假等系列优惠及活动，销售方法主打团购。

销售进度目标与资金回笼计划可售部分，以年月日始计年月月，利用元旦和春节假期期间，预计销售总量至，按元平均售价计，预计回收资金万元年月月，利用五假期期间，预计销售总量至，按元平均售价计，预计回收资金共万元年月，预计销售总量至，按元平均售价计，预计回收资金万元。

第九章项目财务评价项目经营阶段收益与经营成本预测客房及配套经营收入表客房年经营收入预测表序号项目数值酒店客房数间开房率年开房天数天平均房价元人民币客房年经营收入万元人民币配套部分经营收入表配套部分年经营收入预测表序号项目年经营收入万元人民币说明每间客房位客人，确定酒店客流量中西餐厅每人每天消费元会议室每三位中人消费元温泉及其他每位消费元酒店年经营收入万元。

每五年，以幅度增长。

参考类似酒店项目费用成本率在计算酒店年经营成本时，考虑到几个类似项目经营成本情况根据参考样本得出数据项目成本率取费基础成本费用万元客房客房经营收入中西餐厅餐厅经营收入会议厅会议厅经营收入桑拿取共同成本率间娱乐其他水电燃料费酒店营业总收入工资元月人企业管理费酒店营业总收入合计根据参考样本二得出数据将两个数据平均，得出本项目年经营费用成本万元。

其余支出项目酒店配套中，有部分配套为租赁得来，按照每平方米每天元标准，年租金支出为万元。

在产权销售情况下，公司本年要给业主比率为收益，销售率，销售价格为元平方米时，项目每年产权回报支出为万元。

项目收购后两种操作模式财务评价经营方式自己保留全部产权，经营年经营成本保留产权自营情况下酒店年经营成本为售出套客房返利万元，每五年该费用以幅度增长。

注酒店自己经营情况下，考虑到已经有套客房售出，故每年需要返利万元已售出套，每套平方米，单价万元，共计万。

本次测算只针对动态指标在只有前两年支付购入款时候，对税后资本金内部收益率作双因素敏感性分析，得到敏感性分析表如下所示税后资本金本部收益率双因素敏感性分析表取费标准基础项目费用万元工资元人广告费经营收入水电油费经营收入维修保养费同上培训费固定费用服装费同上办公差旅费经营收入招待费同上绿化费同上酒店公司管理费同上保险费每月其他费经营收入合计注表格中加粗部分竖排为第年支付额度，横排为第二年支付额度敏感性分析解释项目购入款为万元，首年支付发展同时，也存在这很多问题。

首先是海南旅游产业经济基础薄弱，作为支柱产业直接效益尚未凸现海南虽是旅游资源大省但还不是旅游经济强省，旅游产业作为支柱产业在全省经济总量中所占比重较小，旅游接待人数和收入虽年年递增，但收入总量并不大，旅游经营是粗放型而非质量型。

同时，地区发展也不平衡，旅游企业和旅游景点主要集中在东部沿海和海口三亚等市县。

海南旅游企业大部分规模偏小，经济基础薄弱。

相当多旅游企业负债重，流动资金缺乏市场竞争能力较弱抗风险能力差。

其次海南旅游企业经营管理体制存在问题方面，虽然旅游行业是我国改革开放先导，是始终和国际接轨行业，但由于内部管理体制与市场经济发展不相适应，旅行社业直处于弱小散状态。

突出表现为海南旅行社中个人内部承包部中部现象较为普遍，内部承包使得旅行社设立准入门槛相对降低，经营许可形同虚设。

另方面，从经营机制看，由于旅行社内部管理松散，人员变动较多，旅行社相当部分从业人员为追求短期效益，急功近利，对企业长期发展关心较少，对新产品开发和新市场开拓也不想有更多投入。

形成低层次价格竞争，造成旅游服务质量不稳定，导致经营风险集聚，因违规操作引发三角债等经营纠纷时有发生。

短期经营行为严重影响旅行社信誉和进步发展，而由此形成恶性削价竞争则是导致当前旅游市场混乱诸多问题根源。

其三旅游产品无序开发海南虽然有旅游总体规划，但由于资源。

未来发展热点区域，投资回报价值不可研究。

第二章项目宏观投资环境分析海南宏观投资环境分析经济发展形势海南，中国最大经济特区，经济发展渐入佳境，陆地面积万多平方公里，海洋面积多万平方公里，约占全国海洋面积三分之二。

年末常住人口万人，年上半年，海南特区经济延续了近年来快速发展势头，同比增长幅度达。

表海南近几年来经济指标时间增长率零售总额增长率固定投资增长率上注数据来源海南统计局统计公报近几年来，海南经济生产总值都保持以上增长率，年上半年同比增长达，在经济总量快速扩大同时，海南经济呈现出速度结构质量与效益协调发展格局。

在产业结构上，第二产业增加值占比重调整到基本持平在经济效益和质量上，地方财政收入和企业效益创建省以来最好水平，农民收入增速超过城镇居民收入增速在需求上，消费增长快于投资增长，出口持续走旺。

更可喜是，今年上半年海南省固定资产投资增速比全国低个百分点，而全省财政收入工业企业利润城乡居民收入增速均高于全国平均水平。

相关规划海南省海洋经济发展规划提出，在海南省社会经济发展规划框架下，确立以海带陆，依海兴琼，建设海洋经济强省发展战略，积极参与区域经济整合与合作，实施滨海中心城市带动，形成以主导产业为骨干海洋经济体系，以及环四带三区，阶梯式开发区域布局，使海南海洋经济实现跨越式发展，年实现海洋经济总量翻三番目标，在全省比重超过。

规划提出建设特色突出结构相对完整海洋经济区域和开发区域。

建设北部综合海洋产业带西部工业产业带南部度假休闲产业带东部旅游农业产业带，以及南海北部海域南海中部海域南沙海域等三个海洋开发区域，形成环四带三区，阶梯式开发格局。

环四带海洋经济圈包括本岛沿海县市临海公里陆域及海南省海域使用管理海域，总面积约万平方公里。

海南省十五规划总体目标框架到年，全省生产总值达到亿元左右，经济综合实力显著增强，产业结构趋向合理，工业化和城镇化水平大幅度跃升，三次产业比重趋近，城镇人口比例达到左右，全省人均生产总值超过元。

表海南十五规划主要预期指标指标名称计算单位十五完成十五预期年预计年均增长年预期年均增长全省生产总值亿元第产业增加值比重第二产业增加值比重第三产业增加值比重工业增加值比重人均地区生产总值元全社会固定资产投资亿元累计累计地方财政收入亿元城镇居民人均可支配收入元农村居民人均纯收入元年末常住人口万人城镇人口比重单位生产总值能耗﹡吨标煤万元单位工增加值能耗吨标煤万元森林覆盖率注年生产总值城乡居民收入按年价格计算。

﹡我省处在工业化初期阶段，随着工业比重明显提高，全社会能耗仍将处于稳定上升过程。

海口宏观投资环境分析经济发展形势海口市地图海口市是从年亿元到年初步统计亿元，四年时间里，增长了百多亿元。

数字背后，是海口市产业结构不断优化，农业综合生产能力和整体效益明显提高，旅游业日益兴旺，商贸流通业发展迅速，工业保持强劲发展势头，综合经济实力跨上新台阶，海口市经济步入又好又快发展快车道。

年上半年海口市实现生产总值完成亿元，增长，比上年同期提高个百分点。

全市地方财政总收入亿元，比上年同期增长。

其中，第产业完成增加值亿元，增长第二产业完成增加值亿元，增长第三产业完成增加值亿元，增长。

表海口市近几年来经济指标单位亿元时间增长率零售总额增长率固投增长率注数据来源海口市统计局统计公报，其中年含农垦相关规划海南城市总体规划把海口建设成为经济实力最强，服务设施最优海南省经济中心城市，拥有流生态环境热带滨海旅游度假胜地和理想居住地，国际知名绿色生态城市。

到年，全市国内生产总值达到亿元，综合经济实力迈上新台阶，中心城市辐射带动作用明显增强，人民生活富裕，提前率先基本实现全面建设小康社会奋斗目标，成为中国创业环境和人居环境最佳城市之。

到年，全市国内生产总值达到亿元，在全省率先基本实现现代化，创业环境和人居环境优势更加突出，初步建成在国际上具有定知名度与影响力，以热带滨海风光为特色绿色生态城市。

海口西海岸规划以海口碧望角，热带九花园为主题规划设计方案，勾勒出了西海岸未来绿色海滨旅游圣地形象。

海口市总体规划海口未来发展定位为突出沿海，向西翼拓展，确定西海岸带三中心功能定位，即西海岸黄金旅游带休闲旅游度假中心海上休闲运动中心高尚娱乐中心，并具有流生态景观流建筑景观和流功能配套。

海口西海岸规划蓝图在海口市城市总体规划指导下，海口城市化建设，海口经济发展将迎来高速发展机遇。

而海口西海岸规划制定，海口西海岸控制性详细规划出台，将充分发挥海口海洋优势，加速海口旅游业酒店业房地产业发展。

第三章海南旅游业发展状况海南旅游业发展状况分析在过去年，随着中国经济持续升温和人民生活水平提高，中国旅游业有了长足增长，现已跻身于世界旅游大国之列，跃居