（批复）西湖科技产业园项目可研建议报告（发改委）

物业管理收支相抵，物业管理公司保本经营楼宇外部内部广告等收入归物业管理公司所有，并不计入项目收益。

投资回收年限及其他主要经济指标现银行短期贷款基准年利率为，般在此基础上再浮，为，为计算方便，取资金贷款年利率为。

单位万元年份净现金流量贴现率续上表年份净现金流量贴现率续上表年份净现金流量贴现率续上表年份净现金流量贴现率项目动态投资回收期年年项目动态税前毛利润额万元项目动态税前毛利润率若项目贴现率定为，则，若项目贴现率定为，则，项目内部回报率。

项目动态现金流量表以资金年贷款利率为标准，计算项目动态现金流量表为单位万元年份年净现金流量原资金年末值合计续上表年份年净现金流量原资金年末值合计续上表年份年净现金流量原资金年末值合计续上表年份年净现金流量原资金年末值合计七综合分析与建议风险防范项目综合分析本项目建设是贯彻党十五大精神，实施科教兴国伟大战略重大举措，是促进技术创新，实现杭州市产业技术升级需要，并得到西湖区政府全力支持。

本项目位于杭州市主城区，区内道路系统较为完善，对外交通便利，相应水电等基础设施条件可满足项目需要，其建设条件良好。

从杭州市写字楼整体市场以及办公用地出让情况看，传统商圈如文教商圈写字楼市场将持续平稳。

项目周边聚集高新技术企业和文三路繁荣商业氛围，对项目具有强大利益支撑。

本项目财务经济指标显示，项目经济效益优异，不确定分析显示，项目有定抗风险能力，项目在财务上是可行。

从风险预测角度，虽然本项目存在市场政策等些不确定性风险。

但总来说，风险还是可控。

综上分析，西湖科技产业园项目经济效益优异，经营风险可控，项目可行性强。

建议风险防范本项目回报可观，但本着求是务实精神，特别罗列下述各项风险与防范供参考。

受行业发展周期影响风险行业发展有其自身周期，而本项目若以租赁形式收回投资，则必然要受到行业发展周期影响。

大量高新科技企业将随着各大高校迁移而迁离本区域风险城西高新技术企业密集很大程度上是因为该区域有浙江大学杭州科技大学浙江理工大学中国计量学院等理工科院校存在，但随着各所高校逐渐迁往滨江下沙小和山和三墩，预计本项目建成后，城西高校将基本迁完，大量高科技人员也将随之迁出本区域，本区域高新科技企业势将形成较强迁留压力。

政策风险房地产开发政策风险包括国内外政治环境战争与社会动荡国家和地方政府产业政策土地使用制度住房制度改革金融政策环保政策建筑管理安全管理等有关条例和法规房地产开发过程各项审批手续以及房地产产权纠纷和房地产交易等法律问题等等。

物业税虽然物业税细则尚在制定之中，但各方人士均认为物业税出台将对楼政策咨询，服务信息提供，代办企业证照审批项目审核等事务。

西湖区行政办事中心华星路创业大厦楼区级各职能部门行政审批服务事项及相关服务集中办公点。

杭州高新区滨江办事服务中心文三路高新区管委会大楼楼区级各职能部门行政审批服务事项及相关服务集中办公点。

银行文三路自西向东分布中国银行工商银行广发银行招商银行建设银行农业银行华夏银行等网点密布酒店宾馆华洋宾馆塘苗路杭州中油宾馆塘苗路文华大酒店文二路集锦饭店等医院省立同德医院古翠路省邮电医院莫干山路大型市场超市世纪联华文二店物美大卖场文店高新数码城等家大卖场永乐家电教工店等家家电大卖场大市政配套总体上讲，项目原为浙江科技学院学院路校区，地处杭州主城区域，各项市政配套齐全，其北东两侧又紧贴市政规划道路文三路与学院路，管道接口可直接引入，方便快捷。

给水在文三路与学院路均设有输水管，可从中引出配水管为该项目提供水源。

排水污水向南通过天目山路进入污系统，雨水就近排放布臵雨水管。

电力现状文三路和学院路下均设臵有城市环线电网，可以从庆丰变电所出线供本项目用电。

通讯文三路电子信息街区通过整治，新增街区电信网络线路，目前电信网通铁通移动等四大运行商均在街区布臵了杭州最先进信息平物业价值，需要每年对物业进行适当维护，该项费用由物业所有者支出园。

西湖科技产业园地块四至图现状考察地块现状地块和地块现为浙江科技学院学院路校区和杭州南都电源有限公司租赁工业厂房。

浙江科技学院学院路校区是宗地主体部分，该学院始建于年，由德国下萨克森州聘请德国设计师主持设计并建设，现校区主要分布有第教学楼第二教学楼图书馆行政楼科技楼学生活动中心学生宿舍食堂及其他附属建筑物，还布臵有操场标准煤渣跑道篮球场花圃树木林池塘等运动休憩场地。

杭州南都电源有限公司工业厂房现为排简易砖木结构厂房。

地块现状鸟瞰图地块现状鸟瞰图地质条件整块宗地内地势平坦，标高与周边持平，无突出山体水渠和地下沟壑，也无分割土地因素，土地完整，利用率高。

由于紧贴学院路文三路等市政道路，周边市政配套管线均已预留，再则经过科技学院多年建设，地块内部已分布有成熟有序管线布局网，可酌情加以利用。

宗地所在杭州西湖区属第四纪沉积区，自上而下般由耕地素填土粘质粉土以及软粘土组成，土质为粉沙质，土壤为红壤土。

且地震频数不高，强度不大，按中国地震基本烈度区划，属于六度区。

拆迁问题浙江科技学院其大部分均已搬迁至小和山校区，仅留小部分师生留守，地块使用者及地上构筑物所有者为浙江科技学院杭州南都电源有限公司工业厂房现对外出租做办公或物流仓储，地块使用者及地上构筑物所有者为西湖区古荡湾新村。

两地块利益关系清晰，使用主体明确，基本不涉及拆迁阻力问题。

注意事项浙江科技学院在靠学院路正门入口带，集中种植有成排香樟树棵广玉兰棵雪松棵，树木繁茂，郁郁葱葱，如要保留，可能会对规划造成定影响。

地块内部实景照片规划控制要点注地块东北角为代征规划绿化广场，广场地下空间为社会停车场，规模不少于个车位。

地块北侧为规划社会机动车停车场用地，要求同步实施。

交通状况地块周边交通路网西湖科技产业园北侧和东侧紧贴文三路学院路两条市政道路，且其所在文三电子信息街区区域内道路系统完善，与区域周边城市干道自然连接，可快速通抵杭州市域各个交通枢纽，区块与周边环境大交通快捷方便。

但由于与地块直接贯通市政道路或通行能力有限，或通行压力大，使地块上车辆不能快速地进入区块内城市快速道或市政主干道，对交通造成定影响。

而整个文三路电子信息街区又处在市中心与城西居住区之间，在上下班高峰期内，拥堵情况会更加严重。

从区域内部道路交通看，东西向主干道分布有天目山路快速道文路，辅助以文三路单行线东至西文二路单行线西至东南北向上主干道分布有古墩路教工路莫干山路，辅助以学院路古翠路以及其他相应设臵次干道，在西湖科技产业园周边形成个有序通畅便捷道路网系统。

从区域周边道路交通看，文三街区通过天目山路快速道东西向接入绕城高速或中河高架路，通过古墩路莫干山路南北向接入绕城高速，将西湖科技产业园与萧山机场城站火车站沪杭甬高速公路国道国道杭宁高速公路杭金衢高速公路等连接，使西湖科技产业园与外界交通紧密联系，快速联动。

地块周边交通道路详细情况介绍与地块直接贯通交通道路介绍文三路与地块北侧贯通，单行线上路路口古翠路路口，路宽，自东往西三车道，自西向东车道公交专用道，是城西居住区与市中心连接主要干道，通行压力很大。

学院路与地块东侧贯通，城市次干道，路宽，双向四车道设计，为连接地块北部传统文教区与南部黄龙商贸区主要通行道路。

塘苗路南侧规划道路，为西湖区背街小巷改造工程，路宽米，标准双车道设计，为本项目地块进入学院路快速通道。

工专路塘苗路与文三路间规划道路，现有道路宽，规划道路宽，为本项目地块进入文三路快速通道。

地块所在区域主交通道路介绍天目山路快速道杭州城市东西向快速路，也是杭州市第景观大道，是杭州西部进入杭州城市主要干道。

路宽米，包括双向六机动车车道两公交车道两非机动车道和人行道，交通状况良好。

文路处文三路信息街区北部，为该区域东西向交通主通道，也为杭州东西向交通主干道，西接西湖科技产业园项目主要技术经济指标总用地面积折合亩用地性质教育科研设计用地其中建设用地面积折合亩道路用地折合亩停车场折合亩绿地折合亩容积率总建筑面积绿地率建筑密度限高，如需突破，应编制景观分析城西居住区，东连朝晖居住区，直至下沙经济开发区。

古墩路为城西区域乃至西湖区南北向主干道之，宽米，双向四车道，向北通往三墩居住组团，南至天目山路。

莫干山路杭州西北部南北向干道，年经过三口五入工程整修，为双向四车道，向北直接连接国道。

存在问题虽然地块所在区域内道路系统完善，与区域周边城市干道也自然连接，快捷通达，但由于与地块直接贯通市政道路如文三路为单行线，且路况拥堵是贯彻党十五大精神，实施科教兴国伟大战略重大举措，是促进技术创新，实现杭州市产业技术升级需要，并得到西湖区政府全力支持。

本项目位于杭州市主城区，区内道路系统较为完善，对外交通便利，相应水电等基础设施条件可满足项目需要，其建设条件良好。

从杭州市写字楼整体市场以及办公用地出让情况看，传统商圈如文教商圈写字楼市场将持续平稳。

项目周边聚集高新技术企业和文三路繁荣商业氛围，对项目具有强大利益支撑。

本项目财务经济指标显示，项目经济效益优异，不确定分析显示，项目有定抗风险能力，项目在财务上是可行。

从风险预测角度，虽然本项目存在市场政策等些不确定性风险。

但总来说，风险还是可控。

综上分析，西湖科技产业园项目经济效益优异，经营风险可控，项目可行性强。

建议风险防范本项目回报可观，但本着求是务实精神，特别罗列下述各项风险与防范供参考。

受行业发展周期影响风险行业发展有其自身周期，而本项目若以租赁形式收回投资，则必然要受到行业发展周期影响。