（批复）西部国际钢铁物流园项目可研建议报告（发改委）

大于工程总投资银行借款本工程至年底资金缺口为工程投资总额自有资金预收房款。

本工程预计自年月开始预售，为保守估计，至年底实际预售回款万元预计到年工程投资总额为万元，其中自有资金万元，预收房款万元，还有万元资金缺口故需向银行申请借款万元。

年二期工程总投资万元，其中公司投入自有资金万元，预收房款万元，还有万元资金缺口，故需象银行贷款万元。

年第三期工程总投资万元，自有资金万元，预收房款万元，直接还清银行贷款。

见下表投资使用计划与资金筹措表单位万元项目合计建设开发期第年第二年第三年第四年建设投资自有资金预收房款借款备注第三年万元为归还借款。

第十二章财务评价财务评价基础数据及参数选取投资项目可行性研究指南建设项目经济评价方法与参数第三版中华人民共和国公司法及其实施条例中华人民共和国增值税法及其实施条例中华人民共和国企业所得税法及其实施细则财政部颁布企业财务制度企业会计制度和近年会计制度改革有关规定国家和当地劳动工资管理和社会保障部门有关规定财务计算见附表财务评价指标贷款偿还期根据资金流动情况可得出借款还本利息计算表见附表，从表中可知贷款偿还期年。

投资报酬率利润为万元，总投资万元投资利润率不确定性分析在项目实施和销售过程中可能影响项目效益主要因素就是销售收入，建设投资及开发周期。

本项目参照般地产经营模式，计算周期以房子销售完毕，投入使用为止。

本次取年为计算周期。

开发周期影响影响开发周期因素主要有三个方面，即建设周期销售策划及经济环境。

其中我们简化为销售资金回笼方面，即假定建设周期和经济环境为固定，仅以销售回款为准。

综合整个开发期限，开发周期定位于年。

项目开发成本影响开发成本主要根据工程投资管理财务费及营销广告费用。

其中以工程投资为最主要因素，现以工程投资中工程总价每调整幅度影响进行分析。

财务评价结论和建议本项目具有投资回报率高，风险较小，项目开发周期短等优点。

适宜投资。

第十三章可行性报告结论和建议主要结论本项目建设符合安徽省及合肥市关于发展科技孵化器政策要求符合方面着力不够科技产业规模不大，优势不突出与中央驻皖单位较为雄厚科技实力不相称。

发挥科研单位优势是包河工业区科技产业基地重要内容。

作为省会城市合肥，其位臵处于承东启西长三角区域腹地，其凹地成本优势和便利交通条件，正吸引越来越多工业企业入肥投资兴业。

与中部省份相比，合肥拥有高新技术产业人才和研发基路。

合肥有着丰富科财务评价结论和建议可行性报告结论和建议附图和附表附图包河工业区科技产业园基地总平面图附表销售收入测算表附表税金测算表附表财务测算表第章总论项目名称及建设单位项目名称工业区科技产业基地建设单位安徽臵业投资有限公司合肥市工业区管理委员会其下属投资公司建设地点合肥市东南工业区南面，大道以北，路以西，路以东。

法定代表姓名可行性研究报告编制依据企业为编写可行性研究报告提供有关资料安徽臵业投资有限公司与合肥市工业区管理委员会其下属投资公司之间签订投资协议安徽省科技企业孵化器管理办法安徽省科技厅加快高新技术产业发展新思路国家计委建设部颁布建设工程项目经济评价方法与参数项目建设背景和意义合肥市‚工业立市‛与科技创新型示范城市发展背景工业区对科技产业孵化基地现实需求与配套。

它意义在于促进合肥科技产业聚合性发展，增强合肥工业核心竞争力体现和发挥合肥科技资源优势，提升城市综合竞争力，强化合肥城市首位度。

可行性报告研究范围和内容可行性报告研究范围总论建设单位概况选址条件建设背景及意义市场背景和需求量预测建设方案环境保护人员及培训实施进度计划投资估算与资金筹措经济分析结论和建议主要内容根据市场需求和分析，结合本项目实际情况，确定项目建设分三期年月年月，期建设平方米形成综合服务区平方米中心商务区幢平方米新产品研发区幢平方米。

年月年月，二期建设平方米形成产业园区平方米中心商务区幢平方米新产品研发区幢平方米科技办公区幢平方米会所及商业平方米。

年月年月，三期建设平方米形成产业园区平方米中心商务区幢平方米新产品研发区幢平方米科技办公区幢平方米会所及商业平方米培训中心平方米综合服务区平方米。

本项目预计自年月开始建设，期工程投资总额为万元，其中公司自有资金万元，预收房款万元，向银行申请借款万元。

年二期工程总投资万元，其中公司投入自有资金万元，预收房款万元，资金缺口，向银行贷款万元。

年第三期工程总投资万元，自有资金万元，预收房款万元，直接还清银行贷款万元。

编写本可行性研究报告原则和指导思想本项目可行性报告研究，以科技创新科技服务为原则兼顾经济效果和市场需求总指导思想。

总投资及资金来源总投资本项目总投资万元。

资金来源公司提供自有资金万元，向银行贷款共两次计万元。

主要经数据和经济指标表主要技术数据和经济指标名称数据期二期三期正常运营年份项目总营业收入二项目投资总成本建筑成本税费营业税城建税教育费附加土地增值税等所得税项目投资净利润备注投资公司与工业区管理委员会成立运营公司运营增值服务收入，顾问服务收入，风险投资收入等未列入可行性报告测算。

按行业经验，此项目科技孵化产业基地正常营运收入非常可观。

可行性研究报告主要结论和建议主要结论本项目建设符合安徽省及合肥市关于发展科技孵化器政策要求符合区高科技产业发展规划项目设计拟采用科技孵化器先进规划理念。

项目区位条件优越投资公司运营经验成熟极大程度发挥了合肥科技资源优势条件，其市场发展空间阔，投资回收有保障。

本项目投资利润率投资利税率等指标均高于行业经济指标。

抗风险能力强。

项目在建设和运营过程中，环境保护可以满足各项指标要求。

环境保护措施与项目同步实施。

建议由于项目建成后对于区工业经济发展有很重要作用，在科技产业快速发展机遇下，应力争取项目早上，并形成良好经济效益。

科技孵化项目投入，重在后期运营，在保证前期滚动开发，投资回收前提下，应加强运营团队建设。

建议早日组团考察学习先进地区科技孵化器发展经验。

第二章建设单位概况与项目建设有利条件建设单位概况安徽臵业投资有限公司属新成立综合类投资公司，领导层由开发地产投资运营商业市场等公司股东和职业经理人组成他们在投资和运营领域有着多年成功经验。

公司注册资本万元人民币，现有员工人。

前期设臵开发部门人数人，后期运营，先期预设人。

成立了科技产业基地先进公司组织机构。

工业区科技产业基地建成后，预计将需要各部门人数约人，从事科技产业园入驻企业各类服务。

项目建设有利条件该企业股东及经理人已具备了成熟开发能力和市场运作模式。

公司有个团结务实领导班子。

企业高层工有大专以上学历科技人员比到中国发展，或者帮助中国技术或者孵化对象到海外发展。

再次，合资或者独资建设海外扶助基地。

第十章项目实施进度计划建设期本项目总建设规模为平方米，计划总建设工期为年。

到年月底结束。

根据项目总体计划，本工程实施将分成二个主要阶段筹备期年月年月建设期年月年月期年月年月二期年月年月三期年月年月项目进度计划本项目主要工作进展计划如下年月年月，项目前期工作年月年月，期建设万平方米工程年月年月，二期建设万平方米工程年月年月，三期建设万平方米工程项目实施进度表工作内容年年年年月月月月月项目前期工作期工程二期工程三期工程第十章投资估算与资金筹措投资估算项目投资基本参数选择基本参数系按合肥市定期发布造价信息中结合市场暂定价等造价指标，并结合以往同类建筑相关费应来进行估算。

其基本参数包括建安工程成本前期费用管理费用不可遇见费等，工程总造价为万元。

土地成本土地出让金已作价入股，不列入成本测算范围。

前期工程费前期工程费合计万元，其中设计费用万元勘探费万元消防抗震费万元建设工程报建费万元三通平万元房屋建安工程成本房屋建安工程成本共计万元，其中建安工程费用万元土建工程万元安装工程水电万元外墙万元桩基及土方开挖万元附属工程费万元室外管网万元室外景观设计万元室外工程费万元垃圾清运费万元土地围墙费万元公共配套设施成本公共配套设施费用共计万元消防工程费万元通风空调万元弱电工程万元电梯工程万元高压供电设备万元小区道路建设费万元动力及智能化万元二次装饰费万元其它费用其他费用共计万元工程监理费工程质量监督费墙改费招标费绿化费防雷检测费人防质检费定额劳保费民工工资保障金不可遇见费万元只考虑基本预备费财务成本与资金筹措总成本费用估算管理费用本项目管理费用为开发企业在管理和经营中所发生费用，按销售收入计算估算为万元。

销售费用本项目销售费用为开发企业在售房过程中所发生各项费用。

销售费用中广告及市场推广费用按销售收入计算，估算为万元其他销售费用按计算，估算为万元，估算销售费用共计万元。

财务费用项目财务费用为开发企业为筹集建设资金所发生各项费用，本项目主要为贷款利息。

估算为万元。

本项目总成本费用为制造成本建安工程成本财务费用不可遇见费用期间费用管理费用销售费用。

销售总收入及税金测定销售收入测定见附表税金测算见附表资金筹措方案资金筹措包括自有资金，银行借款预收房款三项自有资