也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。敏感性分析项目进行现金收入，经营成本，固定资产投资三大因素进行单因素敏感性分析，确定敏感因素，每感性分析变化幅度取定为，由于最大变化仍大于保本点，故敏感性分析范围内不出现负值。项目敏感性分析表如下敏感性分析表敏感因子变化率内部收益率变化率敏感系数固定资产投资现金流入经营成本敏感性分析图增减固定资产投资现金流入经营成本由上述分析可得出固定资产投资变化为敏感因素，其次为现金流入定价与销售率，经营成本对收益影响较小。结论项目商品住宅楼初步定价在中等收入家庭所能接受范围之内，投资利润率能够达到企业预期目标，项目经营期内风险较小。第十二章风险分析项目主要风险因素识别市场风险市场风险般来自三个方面是市场供需实际情况与预测值发生偏离二是项目产品市场竞争力或者竞争对手情况发生重大变化三是项目产品和主要原材料实际价格与预测价格发生较偏离。从本项目看该房地产项目供需预测与实际情况有发生偏离可能，项目产品市场竞争力及竞争对手情况具有多变性，相较产品市场竞争或者竞争对手变化，建设期建筑材料价格变化对项目市场影响较小，项目市场风险主要为存在市场竞争者和潜在竞争对手。技术风险项目采用技术先进性可靠性适用性和可得性与本项目预测方案发生重大变化，导致可靠性适用性可得性发生不测，从而建设成本增加，项目建设达不到预期要求。从本项目对工程技术分析结果来看，不同结构类型对可靠性适用性和可得性都有保障，但经济性及在本区域适应性各不相同，即使实际建设采用不同结构类型也能达到预期要求，但建设成本相应有所不同。工程风险工程地质条件水文地质条件与预测发生重大变化，导致工程量增加投资增加工期拖长。本项目对工程地质条件水文地质条件预测是基于现有掌握数据分析，与实际情况相符需建设过程中检验，因此项目建设存在定工程风险。资金风险资金供应不足或者来源中断导致项目工期拖期甚至被迫终止利率汇率变化导致融资成本上升。本房地产项目为企业自筹资金投资工程，企业经济实力及筹资能力大小决定了资金风险大小，本项目作为大盘房地产资金需求规模较大，从委托方提供资金筹措方案来看，资金风险主要存在于资金供应不足利率变化投资方变化。政策风险政策风险主要指国内外政治经济条件发生重大变化或者政府政策作出重大调整，项目原定目标难以实现甚至无法实现。目前我国社会经济正处于高速发展期，党中央提出了建设和谐社会发展目标，要求在保持国民经济持续稳定增长同时注重民生环境与精神文明建设，十五规划及荣辱观教育充分体现了上述精神。房地产业作为国家支柱产业，受宏观调控政策影响较大，从长远来看，国家对房地产业政策措施是促进长久稳定发展，避免大起大落或过热过冷，近期来看，房地产市场迅猛发展已对金融消费资源等造成压力，管理部门已从金融土地供应审批立项等方面进行从严管理。外部协作风险交通运输供电供水等主要外部协作条件发生重大变化，给项目建设和运营带来困难。本项目位于城市规划区内，交通条件较好，对外联系有多条通道，区域供电供水配套已完成，项目建设无交通限制及供电供水不足困难。社会风险预测社会条件社会环境发生变化，给项目建设和运营带来损失。由项目社会效益分析可知直接利益人较少，项目作为房地产项目直接利益人为是土地占有者资源占用等，不至造成利益相关人发生抵制或抗拒行为。风险程度分析从上述分险因素分析可得出如下结论技术风险工程风险外部协作风险社会风险为般风险，风险发生可能性不大，项目风险不影响项目可行性。市场风险政策风险为较大风险，风险发生可能性较大，发生后对建设投资影响较大，但造成损失是项目可以承受。资金风险为严重风险，风险发生可能性大，但采取有效防范措施，项目仍然可以正常实施。防范和降低风险措施风险回避风险回避是彻底规避风险种办法，即断绝风险来源，对本项目而言意味着彻底改变方案否定本项目，由于项目风险造成损失或各项风险控制措施尚不能达到得不偿失地步因此不采用风险回避。风险控制风险控制是对可控风险，提出降低风险发生可能性和减少风险损失程度措施。本项目技术风险工程风险可采取风险控制措施主要有勘察设计施工招标多方案比选专家评审，实行工程强制监理和全过程控制，确保采用技术先进适用性可靠性可得性。通过加强基础资料收集，增加技术设计过程及现场实时调查，对工程资产，通过对其使用权经营权冠名权等相关权益市场运作，以获取经济社会和环境效益，促进城市发展过程。其核心是适应市场经济体制要求，在明确主体方面应服从于市场化改革趋势，城市经营是在社会效益环境效益和经济效益统前提下，进行城市资产运作使部分城市资产由产品变成商品或产业，使城市建设由简单生产过程变成资本运营过程。城市经营动因土地市场建立是中国城市经营起点，土地是城市中最为稀缺和最为昂贵资源，城镇土地市场改革极大地推进了中国制度改革步伐，并成为中国城市经营起点。分税制实施为城市经营提供了基本财力资源。分税制明确了中央政府和地方政府包括城市政府财政权力范围，赋予了地方政府可以拥有相对财权，城市政府可以自主地控制这部分财权，通过合法经营，以达到提高城市竞争力目。企业家挑剔行为使城市竞争不断加剧。为了更多地吸引投资，城市政府自觉地改变传统体制下政府和企业关系，政府不再随意地指挥企业，干涉企业活动，而是尽可能地为企业提供最好服务，创设形式多样优惠政策。城市化迅速推进使城市经营成为普遍自觉行为，那就是各市为了提高竞争力，都自觉地进行政府再造，努力地提高效率，改善服务，使自己消费者满意。项目实施是城市经营需求盛达欧洲城实施体现了城市政府是城市经营第主体，城市政府谋求企业民间资金合作，协同提供公共产品商业居住办公综合区。通过项目实施，实现城市土地经营基础设施发展城市开发建设与经营促进房地产市场繁荣与居民住房条件改善。综上所述发展城市经营，增强城市竞争力关键是城目固定资产投资估算为万元，其中土地费用万元，前期费用万元，财政及行政事业收费万元，建筑工程费万元，配套工程费万元，建设期营销费用万元，建设期贷款利息万元，不可预见费万元。详见附表项目投资资金来源由镇江盛达房地产开发有限公司自有资金和申请银行贷款资金投资，项目申请贷款万元，项目经营期六年，其中建设期四年，延长销售期两年，还本付息期五年，每年还本万元。详见附表项目经营期内总营业收入为万元，销售税金及附加为万元，总成本费用为万元，利润总额为万元，全部投资利润率为。详见附表计算期内项目全部投资现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为。详见附表计算期内项目自有资金现金流量内部收益率为，财务净现值为万元折现率为详见附表。项目所得税前以现金流入表示盈亏平衡点为。年保本现金流入为万元。也可解释为在现定价基础上下浮至，即住宅元平方米，商业网点元平方米，综合楼为元平方米。年保本销售率为占全部面积。年保本销售面积为住宅平方米，商业网点平方米，综合楼平方米，合计为平方米。第二章项目背景近年来，在国家系列鼓励住房消费政策推动下，房地产投资持续保持较快增长速度，居民住房消费得到有效启动，呈现供求两旺发展势头。据统计，截止至年月底，镇房指数已达点，比去年同期上涨点，涨幅为。项目实施符合房地产发展基本态势房地产业在江苏乃至全国，都是从改革开放以后逐渐发展起来。江苏房地产业发展过程，年代中后期，各省辖市陆续组建了以房地产开发为主城市建设综合开发公司，房地产雏形形成。第轮增长周期从至年。经历了三个阶段起步年迅速崛起年成倍增长直线下滑年。年，房地产增长跌入谷底，负增长。年我省房地产业走出谷底，比年增长，进入第二周期。年，江苏房地产处于调整复苏低速平稳增长阶段。年，投资增长速度跃上六年来最高峰年增速分别为，达，进入快速增长时期。与其他产品样，房地产投资也要以需求为后盾，没有有效需求，房地产投资就不可能持续增长。尽管近几年江苏住宅建设直保持较快增长速度，城镇人均住房面积有了较大提高，但与发达国家人均住房面积相比，与人民群众日益增长住房需求相比，还有较大差距。江苏是个人口大省。第五次人口普查资料显示，全省有多万人口，占全国总人口，位于三十个省市第五名。其中城镇人口万，外省流入人口万。城镇人口居住现状是居住面积偏小。城市人均居住建筑面积平方米，县镇人均居住建筑面积平方米。城市人均居住面积低于平方米人口占，居住面积在平方米占。党十六大提出全面建设小康社会，胡锦涛总书记要求江苏要率先全面建成小康社会。衡量小康社会个重要指标就是人均居住面积，达平方米。用这个标准衡量，城市还有居民住房没有达到小康标准。住宅内部设施状况有待进步改善。江苏城市住房成套率不到，住房中无厨房和合用厨房占无厕所卫生间占，还有部分住户是合用有住户没有用上自来水使用燃气比例为，使用传统煤炭和柴草比例为，有住户住房内不具备洗澡设施。居住条件差家庭比例还比较大。居民购买商品房才起步。年我国正式出台了住房改革方案，居民有个观念转变和资金积累过程，城市已购买商品房家庭不是很高，占，购买经济实用房占。无房户租房住者仍占相当份额。此外，随着中国加入民营经济发展，城市化进程加快，我省小城镇建设，大量农民进城，都对房地产发展具有非常大拉动作用，对住宅办公楼商业营业用房等各类房屋需求正日益显现。因此，房地产业发展还有很大空间。江苏是中国经济增长较快地区之，经济总量名列全国第二，占全国比重，工业增加值全社会消费品零售总额全社会固定资产投资出口贸易总值进口列全国第四等主要经济指标均保持全国第二位。前几年，江苏房地产发展规模比较小，速度比较低，滞后整个经济发展。年以来，江苏大力发展房地产业，房地产投资逐年大幅增长，总量已位于全国第五名，基本与江苏经济发展基本相适应。项目实施是提高企业自身竞争力要求江苏省房地产进入第三轮发展以来，房地产业发生了深刻变化，主要体现为以下几方面外来投资者强力介入。中国庞大房地产市场吸引了众多淘金者。批实力雄厚工业企业集团电信集团省级外贸集团开始进入房地产开发行列。异地开发已成潮流。在全国，部分大型房地产开发商正把目光从房地产开发成本较高城市转向开发成本较低城