费邮电通讯费用交通费用接待费用董事会费培训费用工作餐费工作服装费日常维修费用财务费用市场推广费用及不可预见费用等。水电气费用万元按营业收入计算。万元。万元营业费用合计。万元营业成本。万元调查，镇江市老年人及其子女对入住老年公寓能接受价格在元月以内占。当然这也是因为镇江市目前还没有高档老年公寓，人们更多是根据现有老年公寓来评价缘故。但该项目作为镇江市第个吃螃蟹者，在价格定位上仍然存在作定风险。定价过低，投资回收期将会延长，定价过高，入住率将难以得到保证，投资回报同样会受到影响。季节风险由于该项目处于镇江市旅游风景区，消费季节性较强，消费淡旺季较为明显，所以在淡季入住率餐饮入座率将难以得到保障，会对项目收益带来不确定因素。交通风险该项目所在地虽紧邻主城区，但由于地处乡村上，道路条件差，只有条路通公交车，另外，该项目到主公路还有几百米小公路，不通公交车，只有三轮车，所以无论是到老年公寓来老年人及其家属，还是到来度假开会和其他商务活动客人都将带来极大不便。从而影响该项目经营。多元化风险该项目最大特点就是开发老年产业。但这同样也是该项目风险，该项目能否吸引各民间协会来办公开展活动能否吸引老年产品生产企业和销售商来展销产品能否吸引镇江市三甲医院来开分支机构，能否开发老年创意产业等，都还有很多不确定因素，使项目通过多元化产业发展来分散投资风险设想存在不确定性。二风险规避建议老年公寓市场需求很大，拥有很好社会效益和定经济效益，是个充满商机和可行度较高项目。但为了提高本项目抗风险能力，化不利为有利因素，将风险值降低到最低程度，特提出如下建议要找准目标消费群，重点瞄准三高老年人群，认真分析他们需求，为他们量身定做他们所需要服务，吸引他们入住要重点打造项目老有所为养老模式，要在镇江市独树帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老有所为平台，要打好项目合资背景这张牌，强调该项目老年公寓先进经营理念和管理模式，采用国际化管理水平和服务标准，具有国际先进水平现代化高档老年公寓优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园中心，是建议引入镇江市三甲医院，为整个上党养老产业园所有养老服务机构和居民提供医疗服务二是打造高级护理中心，为镇江市其他养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目地位，吸引更多老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用压力，减少财务费用，降低投资风险本项目每年上缴各类税金高达几百多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险要加强项目营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性营销方案，加强老年公寓营销推广和宣传，扩大老年公寓影响，让更多老年人及其子女认识认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第四章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场发元万元土建工程费用约万元房屋配套设施建设费用约万元按个床位，每个床位平均投入万元公共设施建设配套工程约万元其它约万元合计万元三总投资估算二资金筹措方式项目法人自筹资金信贷融资第三章投资效益预测投资效益预测年均营业收入客房收入，万元张床位，按平均每张床位元月含餐饮，入住率计算目前高档老年公寓收费标准在元月左右张床位元月月约。万元护理收入。万元按入住老年人需要护理，每人护理费每月元计算张床位元月月约。万元宴会厅各特色餐厅餐饮收入，万元按人，每天每人消费元，入座率计算人元人天约。万元商场收入。万元按平均每天每人产生元利润计算人元天天约。养生收入。万元按每天有人进行养生，即人，每人元计算元人人天约。万元会议室收入。万元按每天元，利用率计算元天天约。万元护理实训管理费万元按平均每月接待人，每人元实训管理费计算元人人月约万元老年大学万元按人参加，每人每月元计算元人人月约万元洗衣万元按每个老年人，每月元计算元人人月约万元年均营业收入。位针对三高老年人群现代化高档老年公寓风格定位核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,采用后现代建筑风格处理方式，结合中国建筑特点与中国文化元素，追求轻松和明快建筑氛围。即后现代创新设计中国建筑特色中国文化元素，山水园林式布局二项目设计原则在老年人住宅规划和设计上，不仅要满足居住功能要求，使老年人居住建筑设计达到安全卫生方便和适用要求，还要无处不在体现出对老人关怀，更要考虑社会心理学所涉及居住心理问题。所有设计均是建立在对老年人生理特征心理特征行为特征细腻研究基础之上，以实现住宅产品人性化科学化细致化方便化，为居住老人提供最体贴呵护。设计要人性化设计要满足老人生理特征和生活行为特征需要，如老人出行，不能有过多台阶，有台阶处应有相应轮椅通道楼梯两侧要有扶手，路面间隔应设休息坐椅，室内地面应采用防滑设计，按纽均采用大型号，避免老年人因视力下降而使用不方便等等，总之设计要人性化，满足老年人特殊使用要求。生活要智能化配备先进紧急呼叫定位系统网络系统消防监控系统出入口控制系统门禁系统红外越界报警摄像监控系统。环境要园林化应有幽雅环境，让老人充分享受阳光，接触自然，广阔公共活动空间以及安全娱乐锻炼场所。居住区内路网设置合理，人车分流，来自主干道噪音少，便于老人作室外活动建筑布局应确保朝向采光通风和景观等，为老年人提供优质生活空间。户型要合理化户型设计要个性化合理化。房间设计要考虑到日照通风采光和换气，让起居生活空间能直通阳光，便于老人作室外活动。要使老年人能方便地使用卫生设备和厕所，冬天洗浴时应考虑加温设备。精神要丰富化为了满足老年人精神生活需要，公寓内配备丰富精神文化设施，在娱乐学习交往情感等方面照顾老人心理需要，如会所健身房阅览室书画室花房游泳划船老年大学棋牌娱乐室门球场钓鱼台等文体娱乐设施。配套要完善化为了方便养老公寓老年人购物和商业活动，还应配有完善生活配套设施，如超市商场银行保险邮局等生活配套设施，满足老年人日常生活各种需要。三建设标准本项目严格按照老年人建筑设计规范要求进行设计。按照国际高档老年公寓标准，人均使用面积不低于平方米国际高档老年公寓标准为平方米综合大楼拥有中央空调系统，各区域通风良好拥有智能化管理系统紧急呼叫系统计算机网络系统消防监控系统出入口控制系统门禁系统红外越界报警摄像监控系统公共音响图文系统多媒体演讲系统等先进设备设施三层以上楼房，配备性能优良运行平稳数量合理装饰及设备良好电梯装备拥有先进可靠安全及消防设施与监控系统拥有规模合理功能齐全布局科学使用方便装饰高档整体舒适度良好餐饮设施，有老年人用餐食堂，也有宴会厅和多个不同风味餐厅拥有规模合理功能齐全设备设施优良会议及商务中心设施，有至少容纳人会议专用会议厅，至少配有个小会议室拥有符合老年人特色学习娱乐健身健康娱乐设施拥有较为完善员工及后勤服务设施拥有标准停车场。四项目建设内容总体布局占地亩，总体布局拟呈园林式布局，与周边环境自然景观整体环境相融合。根据国际老年公寓设计趋势，设计为分散别墅式景观建筑。多幢别墅和联排别墅，楼层高限制在三层以下。二建设规模建设用地亩。建筑面积平方米。床位个。人均居住面积平方米。绿地率容积率。停车位个。三建筑项目综合大楼新建综合大楼，三层建筑，建筑面积平方米，为中国江南建筑特色度假商务酒店风格，将老年公寓所有功能和度假商务酒店功能集于体。其中底层为食堂餐厅展览展示商业中心超市商场银行保险邮局等等二层为老年娱乐健身活动场所，养生房医疗中心护理中心等三层为办公会议区老年公寓办公室各协会办公室会议室老年公寓，新建别墅式高档老年公寓，二层建筑，建筑面积平方米，可接收位老人入住。四项目功能建议老年公寓新建老年公寓，总计设套左右，平均每套面积平方米，张床位，主要为套房，其中普通务，吸引他们入住要重点打造项目老有所为养老模式，要在镇江市独树帜，为老年人搭建个老年人发挥余热实现自我价值，真正做到老有所为平台，要打好项目合资背景这张牌，强调该项目老年公寓先进经营理念和管理模式，采用国际化管理水平和服务标准，具有国际先进水平现代化高档老年公寓优势要依托老年公寓这个平台，围绕老年产业，实现多元化发展，如度假养生会议协会活动老年大学老年产品展示老年创意产业等。通过多元化产业发展来分散投资风险要把该项目打造成为歌乐山养老产业园中心，是建议引入镇江市三甲医院，为整个上党养老产业园所有养老服务机构和居民提供医疗服务二是打造高级护理中心，为镇江市其他养老服务机构医疗机构等提供高级护理人才实训基地。从而提高本项目地位，吸引更多老年人入住建议老年公寓在营销上采取多种方式，如收取押金意外保证金，长租和短租相结合等方式，提前回笼部分资金，减少资金占用压力，减少财务费用，降低投资风险本项目每年上缴各类税金高达几百多万元，政府对民间资本建造养老机构以及合资企业有相关税收支持政策，可以争取政府减免部分税收，从而减少投资风险要加强项目营销策划，从营销角度对市场前景作出准确判断并提出详尽而具有针对性和可操作性营销方案，加强老年公寓营销推广和宣传，扩大老年公寓影响，让更多老年人及其子女认识认知并认可老年公寓，从而扩大入住人群，提高入住率，降低项目风险。第四章结论通过以上各项研究分析及测算，结果表明无论是养老服务机构市场发展需要建设条件以及工程技术可行性，还是从该项目日后经营效益和投资风险等方面来看，建造镇江碧云老年公寓项目都是比较有利，预计经营效益较好，是值得建造。目前镇江市养老服务机构大约有缺口，而且随着老年人口急速增加和老年人入驻养老服务机构愿望增加，养老服务机构市场缺口将非常大，碧云老年公寓建成后每年可解决位老年人入住养老服务机构，有效缓解镇江市养老服务机构欠缺矛盾，为政府分忧本项目建成后将填补镇江市高档老年公寓空白，解决镇江市没为歌乐山养老产业园区其他养老服务机构提供护理服务