大约已达元平方米左右，在建筑成本上升压力下，加上决定房地产价格综合成本均已上扬，楼价上涨趋势难以抑制。专家分析，支撑年楼价上涨因素确存在，是建材价格上涨令开发成本增加，二是可开发土地资源减少而令地价上升但是楼价不光受开发成本影响，更重要是受供求关系及市场接受能力影响，即使今年些大发展商调高楼价，也不足以左右市场规律变化，在市场压力下楼价难涨。所以虽然开发成本对发展商压力是明显，但综合考虑供求关系等因素，年楼价不可能大幅上涨，但合理小幅上涨也是可以预期。第六章投资估算及资金筹措投资估算范围本项目总用地面积公顷，规划总建筑面积平方米地上建筑面积平方米其中百货商场平方米,沃尔玛超市裙楼平方米，商铺平方米，酒店餐饮楼平方米，公寓办公楼平方米。地下总建筑面积平方米，主要为，地下车库地下发电机机房变电房空调房消防控制室等。建筑密度,容积率,绿化率,道路面积平方米，地上道路面积平方米，地下道路面积平方米,停车位个二估算依据建设部颁布房地产开发项目经济评价方法依据上述规定，根据建筑结构形式，结合长沙市目前实际工程造价估算第七章经济分析与评价经济评价主要依据建设项目经济评价方法与参数第二版房地产开发项目经济评价方法长沙国际商城规划设计方案。经营收入及税金估算经营收入根据项目具体情况，国际商城建成后，其物业大部分是直接销售，少部分是用于出租，现假设全部物业都全部按时出售。第二三期工程开发期分别都各为年，设定第期工程在第年底前全部售出，第二期工程在第年底前全部售出，第三期工程在第年底前全部售出。按照商铺层均价元平方米，二层均价元平方米,三层元平方米,公寓均价元平方米高层住宅均价元平方米。进行估算，第期工程销售收入万元，第二期工程销售收入万元，第三期工程销售收入万元，总销售收入万元。经营税金及附加本项目需交纳营业税城市维护建设税及教育费附加。销售房地产按营业额交纳营业税，城市维护建设税按营业税交纳，教育费附加按营业税交纳。本项目应交纳营业税万元，城市维护建设税及教育费附加万元，总计税金万元。项目经营收入经营税金及附加详见附表。二总成本费用估算项目成本费用包括土地费用建安费报建费水电空调电梯等配套设施建设费设计费利息税费管理费销售费用不可预计费，根据项目总投资估算，按不同工期工程量，将总成本分摊到第期第二期第三期工程上，第期工程总成本费用为万元，第二期工程总成本费用万元，第三期工程总成本费用万元，其项目总成本费用万元。项目总成本费用及明细详见附表。三利润估算项目根据国家计委建设部年月颁布建设项目经济评价方法及参数第二版以及建设部年月颁布房地产开发项目经济评价方法要求进行经济评价。根据国家有关规定企业所得税按标准征收，项目第期工程第二期工程第三期工程税后利润总额分别为万元万元万元，项目税后总利润额为万元，据此计算项目投资利润率为，其中第期工程投资利润率为。项目利润总额详见附表。四财务盈利能力分析整个项目财务盈利能力分析通过整个项目全部投资财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第三年末为万元，第四年末为万元，说明项目在财务上是可行。按此计算其他各项财务评价指标详见附表。整个项目全部投资回收期为年包括建设期三年，说明投资在较短时间内有回收可能。二第期工程财务盈利能力分析设定第期工程在第年第季度投入万元购臵土地,其他建设投资万元均等投到第年四个季度,第年第三季度末和第年第四季度末均摊预售收入万元第二年第季度和第二年第二季度均实现销售总额,第二年第三季度和第二年第四季度均实现销售总额。通过第期工程财务现金流量计算，在计算期内财务净现值为万元财务内部收益率为，其大于基准收益率，说明本项目盈利能力满足行业要求同时，财务净现值第二年第季度末为万元，第二年第二季度末为万元,第二年第三季度末为万元,第二年第四季度末为万元，说明项目在财务上是可行。按此计算其他各项财务评价指标详见附表。第期工程全部投资回收期为年包括建设期年，说明投资在较短时间内有回收可能。五综合经济效益分析综合分析，整个项目主要财务评价指标如下全部投资内部收益率其中第期工程为全部投资回收期年其中第期工程为年财务净现值万元其中第期工程为万元项目投资利润率其中第期工程为从以上指标可以看出，项目财务指标完全能够满足有关标准要求,且具有较好抗风险能力。本项目符合长沙市城市建设总体规划西文东市，建设了长沙市东部市东至浏阳河以西,规划将远大路和火星路两厢广大区域，按板块结构建成辐射全国区域性市场。同时,引导现有市场向规范化仓储式超市和网络市场发展,并创建以市场为依托全国性或国际行业性会展中心开发建设与高档次市场群集区配套加工区仓储区集装箱货运停车场等,使其成为长沙市区域性商贸中心城市核心展示极带动发展极和财源聚集极,成为芙蓉区经济繁荣新城区。在这畅通无阻网络当中，人民东路更是条流金淌银城市大动脉。而浏阳河大桥拉通，将会为芙蓉区开拓出更为广阔更为辽远天地与芙蓉区毗邻雨花区，随着区治东移建设，区内经济发展获得了新腾飞。在商贸服务业方面，根据规划，其目标是打造个区域性物流中心。即以高桥红星市场为基础，以环线为纽带，以工业园区为后盾，以发达商业网点为依托，打造雨花区区域性物流中心。二提升两条生态美食街。即二环线美食街及曙光路特色美食街。三扩大三大农贸辐射场。即红星农副产品大市场长沙花卉大世界中国现代农业博览交易中心，集全展博览农产品交易信息发布物流配送和农业观光休闲于体，形成我国地区强大农贸经济辐射圈。四建设四大特色商业圈。即以高桥大市场为龙头友谊汽配浙江服饰博览中心高桥建材国际城皮具百货等系列专业化综合必性批发市场以长沙家具龙头井湾子家具城为标志家具生产批发市场以东塘广场为中心通程百货友谊商城好又多家乐福沃尔玛新佳等大型百货零售市场以全洲药业时代阳光银海药业为龙头药品交易批发市场。第四章国际商城可行性分析国际商城含义国际商城是个复合商业业态，院首批公布历史文化名城和第批对外开放旅游城市。辖芙蓉天心岳麓开福雨花五区，长沙望城宁乡三县和浏阳市，全市土地总面积万平方公里，市区面积平方公里，建成区面积平方公里总人口万人，其中市区人口万人。长沙，山青水秀气候宜人，有风景独秀霜叶红于二月花岳麓山，有水洲相拥春来江水绿如蓝湘江长沙，人杰地灵历史悠久，有在海内外享有盛名世界第八大奇迹马王堆汉墓千年学府岳麓书院及三国东吴简牍惟楚有才，于斯为盛，在中国近现代史上长沙更涌现了批著名政治家军事家和文学家。年，全市实现国内生产总值亿元，人均达美元。长沙商业繁荣兴旺,自古以来商贾云集，交易兴旺，教育科技发达，交通通讯便利。长沙商贸发展现状建国以来特别是改革开放以来，长沙商贸得到了飞速发展。是商贸经济持续稳定增长，对国民经济中作用和贡献进步凸现。年全市社会消费品零售总额跃上了亿元新台阶，商贸经济总量增长五年内实现了跨越式三级跳。全市商贸业从业人员达万人，占全市从业人员，为增加就业特别是解决下岗职工再就业作出了显著贡献。二是发展思路进步提升，奠定了长沙市流通现代化思想和理论基础。顺应全球经济发展趋势，全面推进长沙商贸流通现代化战略问题，理清了长沙商贸流通发展战略思路举措与目标，形成了加快长沙商贸流通现代化发展共识与合力。三是坚定不移地推进企业改革改制，根除了制约商贸流通发展体制障碍。为消除体制性障碍，促进商贸流通加速度发展创造了条件。四是网点建设和市场培育充满活力。黄兴南路步行商业街建成开业，三湘南湖市场整合提升，家乐福沃尔玛等外资商业加快进入，使长沙市商业标志性项目涵盖范围更宽更广，商业发展品位更高更精。五是三绿工程深入实施，肉菜消费更加安全放心。通过加强法制建设，规范市场经济秩序和加强质量监督管理，菜篮子商品质量不断提高，基本保证了人们食品消费安全。六是会展经济发展势头良好，有力地拉动了经济增长。年成功地举办了中国首届箱包皮革展销会长沙昆明商品展销会秋季糖酒商品交易会全国煤交会等系列区域性全国性大型会议，取得了很好社会效益和经济效益，产生了巨大社会影响。七是物流工作有了个良好起步，已组织完成了全市物流发展战略研究，正在进行规划衔接和配套政策措施制定。总之，长沙市商贸流通业在构建大市场大商业大流通格局过程中，通过加快商业结构调整，大力推进社会商业发展，使商贸流通业活力更足，优势更优。目前，在按照建设现代化商贸中心战略目标，确立了商贸流通发展目标，加快改革，调整结构，培育现代化大型商业集团，发展商业产业链，加快中心商业区建设，提升商业文化品位，努力推进长沙大市场大流通大贸易现代化商贸中心建设。统计数据表明，近年来，长沙城市建设亿元额投资中，用于商业品位提升占近两年，长沙固定资产投资每天高达亿元，其中打造商贸中心占。尽管近些年长沙商业得到长足发展，但与实现商贸流通现代化要求相比，尚有不小差距。主要问题是千店面布局不够合理。目前长沙市大型商场相对过于集中，网点布局不够合理，而且经营范围雷同，特色不突出，连锁超市等先进业态发展不够功能不全，有待进步改进。大型百货店总量仍过剩。提及百货店，人们自然会想起多年前五虎闹长沙。尽管长沙市大型百货商店经过几年调整，有已转向经营，但在总量上仍相对过剩。商网周边缺乏停车场。市民驾车旅游购物，可往往找不到停车场，长沙各商业网点周边停车设施十分缺乏。二长沙商贸发展目标根据规划，到年，长沙市社会消费品零售总额要实现年均增长，力争达到亿元，跻身全国十强行列建设年成交额亿元以上批发市场个，与国际互联网相连全国性批发交易市场个，商品易批发市场年成交额突破亿元友谊阿波罗通程饮食蔬菜四大商业集团跻身全国同业五强行列全方位引进国际商业零售巨头到长沙投资设点，实现长沙商贸与国际规则对接。通过至年努力，将长沙建设成为南至广州北抵武汉东达江西西及重庆之间，并能辐射西南西北及长江流域部分区域现代化商贸中心城市，进入全国商业中心城市十强。首先，长沙市地处长江经济带中游区域和华南经济圈外沿地带，在东中西部三大板块中处于连南接北承东启西位臵，这为长沙实现这目标提供了较好基础条件。其次，近几年长沙市利用规划杠杆，对商贸