销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产权登记费土地增值税注营业税城建税为营业税教育附加税为营业税防洪工程维护费按销宏观政策影响等。房地产价格走势宏观政策影响本案价格预测用成本法确定销售价格下限建议销售单价二商铺销售单价确定用市场比较法确定销售价格上限平均价格本项目商铺价格市场比较法系数修正表项目名称本案周边周边周边周边标准均价元待估交易时间修正交易情况修正区域因素交通繁华度小计个别因素层高小计修正后均价商铺平均标准价元平方米本案商铺价格预测本案商铺平均价格现时平均价格房地产价格走势幅度宏观政策影响元平方米。用成本法确定销售价格下限商铺销售单价建议销售单价综合考虑项目周边商业氛围等因素，建议商铺销售单价元。三车位销售单价确定四项目总销售收入确定根据成本估算及市场研究结果，确定该项目销售从建设经营期第期开始销售，整个销售过程大概按三期分批进行，按照建议住宅均价为元，车位均价为万元个,商铺整体均价为元,以此计算实际销售收入。详见销售总收入预测表表和销售收入分批按比例预测表表。表销售总收入预测表项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元住宅商铺车库合计表销售收入分批按比例预测表期数项目可销售面积建议销售单价元销售收入万元销售比例合计万元期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库期住宅商铺车库五项目住宅定价模拟均价确定根据以上方法测算可得出项目推出时住宅基础均价约为元平方米。项目中具体单位定价模拟公式〒〒〒〒其中为日照系数，东南朝向单位取正值，西北朝向单位取负值。为景观系数，根据不同单位景观视野实现程度确定。为户型系数，复式单位取正值，遗憾单位取负值。为楼层系数，均价层以上取正值，均价层以下取负值。为随机系数，根据实际情况如单位附近有机房干扰楼道电梯及行人干扰等确定。具体单位定价模拟在此以个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程参考。该单位假设条件如下南向景观好既非复式单位也非遗憾单位位于层小高层中第层比中间基准层高层无特别不良因素干扰。结合市朝向景观楼层价差等因素对产品价格影响般情况，分别给予日照系数景观系数楼层差价层差个测算值。则该单位定价为〒〒〒〒元平方米第十章项目财务评价财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面可行性，在产品定位产品设计收集相关估算指标基础上，首先估算该项目投资额及计划资金筹措。也就是根据经验人士给值和相关资料查找对该项目开发成本开发费用进行估算，再根据得到资金投入估算值拟订资金筹措计划。接着测算销售收入。本项目销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。销售情况按四批计算并得出总销售收入。在前面基础上可以进行项目财务评价。财务评价是由税金损益表全部投资现金量表自有资金现金流量表计算得出该项目静态指标和动态指标，然后与房地产同行业指标相比较。通过资金来源与运用表可看出本项目贷款偿还能力和自身平衡能力。再进行项目不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静动态指标变化和投资盈利临界点，从中体现其抗风险能力大小。二财务评价税金计算本项目销售税金及附加估算详见销售税金及附加估算览表表表销售税金及附加表序号项目建设经营期销售收入销售税金及附加营业税城市建设维护税教育附加防洪工程维护费印花税产权登记费土地增值税注营业税城建税为营业税教育附加税为营业税防洪工程维护费按销售收入提取印花税按销售收入提取产权登记费按销售收入提取。土地增值税销售收入总成本费用销售税金及附加开发成本。损益表与静态盈利分析项目损益表表损益表序号项目合计建设经营期销售收入总成本费用土地增值税销售税金及附加利润总额所得税税后利润盈余公积金可分配利润投资利润率投资利税率资本金利润率注所得税税率按取盈余公积金按税后利润提取。评价指标投资利润率利润总额总投资额投资利税率利税总额总投资额资本金利润率利润总额自有资金现金流量表与动态盈利分析对项目进行经济效益分析评价主要依据是国家计委建设部颁发建设项目经济评价方法与参数，参照我国财会制度，结合房地产开发实际情况，分别计算全部投资和自有资金经济效益。本项目主要评价指标有财务内部收益率财务净现值及项目动静态回收期等指标。评价指标计算过程详见全部投资现金流量表表自有资金现金流量表表。全部投资现金流量表表全部投资现金流量表序号项目建设经营期现金流入销售收入其他现金流入现金流出建设投资土地增值税销售税金及附加所得税净现金流税前净现金流注财务内部收益率能反映出项目所占用资金盈利率，即反映出项目盈利能力。当大于基准收益率时，则认为其盈利能力已满足最低要求。财务净现值数，均价层以上取正值，均价层以下取负值。为随机系数，根据实际情况如单位附近有机房干扰楼道电梯及行人干扰等确定。具体单位定价模拟在此以个假设单位进行定价模拟，作为其他单位定价模拟过程参考。该单位假设条件如下南向景观好既非复式单位也非遗憾单位位于层小高层中第层比中间基准层高层无特别不良因素干扰。结合市朝向景观楼层价差等因素对产品价格影响般情况，分别给予日照系数景观系数楼层差价层差个测算值。则该单位定价为〒〒〒〒元平方米第十章项目财务评价财务评价技术线路为了评价该项目经济效益方面可行性，在产品定位产品设计收集相关估算指标基础上，首先估算该项目投资额及计划资金筹措。也就是根据经验人士给值和相关资料查找对该项目开发成本开发费用进行估算，再根据得到资金投入估算值拟订资金筹措计划。接着测算销售收入。本项目销售单价主要以市场比较法结合成本法来确定。销售情况按四批计算并得出总销售收入。在前面基础上可以进行项目财务评价。财务评价是由税金损益表全部投资现金量表自有资金现金流量表计算得出该项目静态指标和动态指标，然后与房地产同行业指标相比较。通过资金来源与运用表可看出本项目贷款偿还能力和自身平衡能力。再进行项目不确定性分析，其中包括盈亏平衡分析和敏感性分析。从敏感性分析方面可知影响项目经济效益最为敏感不确定因素。因此分别计算出敏感因素上下波动时静动态指标变化和投资盈利临界点，从中体现其抗风险能力大小。二财务评价税金计算本项目销售税金及附加估算详见销售税金及附加估算览表表表销售税金及附加表序号项目建设经营期销售收入销售税金及附加营业税排项目进度安排原则尽量缩短建设工期因房地产开发项目投资金额巨大，且开发所需大部分资金是借贷资金，工期长短在定程度上决定了利息额多少，因此，在不影响工程质量前提下，缩短工期可以减少资金占用成本，从而减少总投资。而且，工程在建设过程在需要配备专门管理人员及定量物质资源，这样，工期越长，管理成本就越高。同时，短平快工程会给开发商带来运营效率高良好印象。为缩短工期，应重点做好以下工作选择优秀承包商来确保工程按期完成多个施工队同时开工，做好不同施工队协调工作，使他们之间能有效配合，协调推进施工进度。分片分期开发住宅和配套同步高效运用资金二项目实施进度安排项目开发期计划表开发期数项目名称时间期主体建筑工程建筑安装工程销售二期主体建筑工程建筑安装工程销售三期主体建筑工程建筑安装工程销售项目建设经营期进度表建设经营期时间主要工作内容完成整个项目投资比例前期准备工作期主体建筑基础工程期主体建筑工程年月期开始销售期销售工作期建筑安装工程二期主体建筑部分工程二期销售工作二期主体建筑部分工程二期建筑安装工程二期销售工作三期主体建筑工程三期销售工作三期建筑安装工程三期销售工作第七章项目营销方案策划营销卖点二销售策略。开盘期强销期销售尾期三促销策略广告销售准备期在这阶段，项目刚刚动工，消费者对项目所在区域及项目情况无所知，人们从施工现状无法了解小区整体规划。所以，此期重点放在项目所在区域及项目自身规模规划特点开发商开发理念等宣传上。主要通过报纸软性新闻报纸硬广户外广告互联网广告等方式进行宣传，内容上既能突出小区自身特点，同时又能迅速抓住消费者注意力。通过大力度宣传，使项目开发理念，区域价值得到消费者认同与关注，为后期销售作好市场铺垫。开盘期与强销期加大广告频率及媒体选择，尤其是强化现场广告和电视广告，形成强大宣传攻势，形成对消费者进行全方位渗透和影响。在宣传内容上，除体现小区特色处，还应突出了热卖景象。销售尾期该时间段，期销售已进尾声，这时宣传应重点放在优惠促销上。同时，通过宣传树立企业品牌，并为项目二期销售打下基础，做好铺垫。此阶段广告频率相应减少，以降低宣传成本。广告媒体人员促销销售准备期对销售人员进行专门培训，以规范他们行为细节，统制定销售说词。销售期间要求销售人员热情耐心诚恳地接待每个客户，与重点客户建立良好关系，树立诚信为本顾客就是上帝营销思想。另外，采用些奖励办法调动促销人员积极性。房展会精品楼书公共关系四准备策略销售中心样板房展示楼盘正式推出仪式五项目销售收入实现计划项目各建设经营期销售比例表。经营期销售比例销售金额万元合计第八章项目总投资估算及资金筹措计划项目总投资估算依据湖南省建筑安装工程预算工作手册湖南省建筑工作估算指标长沙市最新材料价格信息年湖南省建筑工作概算定额湖南省建设厅文件湘建价号文省定额站建定价号文有关人工工资规定房地产公司项目规划设计方案我司近期类似项目有关造价资料。二项目总投资估算原则项目投资估算尽可能反映项目实际情况项目总投资尽量符合节约和安全原则项目总投资估算对于无法准确估算项目在预备中考虑。三项目投资估算及资金筹措计划项目主要经济技术指标项目主要经济技术指标表项目数量单位项目数量单位总用地面积容积率总建筑面积建筑密度地上住宅建筑面积绿地率地上店面建筑面积车位个地上配套设施面积户数户地下建筑面积建筑类型构成表类型面积商铺住宅会所及管理用房地下层项目开发成本估算土地成本前期工程费前期工程费估算表序号项目计算依据计价万元规划设计费可行性研究费招投标费地质水文勘察费三通平费综合报建费合计建安工程费建筑安装工程费用组成每平方米建筑面积造价表类型面积单方造价元投资总额万元小高层住宅商铺地下室合计基础设施建设费基础设施建设费估算表序号项目计算依据金额万元供电工