1、“.....在本报告相关测算数据选取是基于笔者对广州市场了解并考虑了广深两地房地产市场差异基础上确定，由于对深圳市场没有深入了解，所以测算结果难免存在偏差。本报告中最佳土地开发利用方案设计是基于笔者既往工作经验来考虑，尚缺少专业上深度思考，且笔者未踏勘过宗地现场，因此方案设想不定是最优。原则上此步应进行多方案比较评估及选优。鉴于拍卖公告中提及高层和低层最终比例按报建实施方案确定，建议开发商在此处多加研究，充分用活用好相关政策规定。笔者认为最好是低层比例调高些，且低层设计式样户型等要多样化，以充分满足目标客户多样化需求。由于该地块将用于开发面向高端客户豪宅，购买者更看中将是项目档次感，建议开发商在项目规划设计上给予高度重视，定要聘请流规划设计机构来担纲项目此项工作，包括对项目风水问题综合研究，这点在粤港房地产市场尤其要受到重视。为保证该地块投资决策准确性，降低投资风险，建议开发商在开发前期投资论证过程中......”。

2、“.....充分听取各方面意见，集思广益，精益求精。随着通货膨胀确认，未来银行利率调整已经在所难免，利率调整对于资金密集房地产企业来说，影响是巨大。本宗地竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上时间，建议开发商要密切关注国家信贷政策和利率政策，并做细做好项目融资计划。筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位，从而带动其后高层销售。计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售......”。

3、“.....而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金目录研究结论宗地基本情况地价范围地块投资价值研究方法剩余法求地价运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地财务评价研究依据宗地最佳利用方式构思宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算地价之外成本测算销售收入测算地价成本测算项目财务评价项目盈利能力分析税金计算损益表宗地现金流量表与动态盈利分析核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,项目不确定性分析项目盈亏平衡分析敏感性分析概率分析项目综合经济评价与建议项目综合经济评价有关说明及建议附表附图附表宗地地价测算表附图项目概率分析图研究结论宗地基本情况宗地编号为，地块位于香蜜湖，土地用途为住宅用地土地面积为平方米......”。

4、“.....其中住宅平方米高层住宅，低层住宅占，但最终比例按报建实施方案确定幼儿园平方米，垃圾站平方米，社区管理中心平方米土地使用年期年，自年月日起到年月日止。竞投中标方应在宗地使用权转让合同签订后个工作日内次付清地价款。涉及交易标物转让应交税费中，依法属转让方应交纳均由甲方承担依法属受让方应交纳由乙方承担。如转让合同按规定需要公证，公证费用甲乙双方各承担。地价范围经测算，本地块正常地价范围应在万元人民币之间，其中市场正常价位点响是巨大。本宗地竞买企业很难想象完全依靠自有资金来开发，而竞到土地到开发销售之间将有个月以上时间，建议开发商要密切关注国家信贷政策和利率政策，并做细做好项目融资计划。筑面积高层住宅建筑面积低层住宅建筑面积公建配套建筑面积地下车库建筑面积车位数个人口密度人公顷绿化率容积率最佳开发建设方案设计建议分期滚动开发，首期开发别墅及整个住宅区配套规划建设，通过别墅市场推广来打造项目品牌，提升项目品位......”。

5、“.....计划整个地块开发建设周期为个月，销售周期为个月。其中可行性研究及规划报批等前期准备阶段为个月，宗地竞买后个月时推出首期别墅，高层住宅分两期推出，计划至个月时完成全部销售。与此对应项目投资与融资计划如下表所示表项目投资与融资计划表序号项目建设经营期合计投资总额建设投资土地成本前期工程费建安成本费基础设施费公建配套费不可预见费管理费销售费用利息费用流动资金资金筹措自有资金借款销售收入再投入说明因利息费用取决于投标公司融资结构，而融资结构优劣又取决于公司在资本市场能力高低。该宗地地价需在成交后日内次缴清，故对竞投人资金目录研究结论宗地基本情况地价范围地块投资价值研究方法剩余法求地价运用建设项目投资经济评价方法与参数进行宗地财务评价研究依据宗地最佳利用方式构思宗地总体规划方案设计最佳开发建设方案设计宗地地价测算中数据可得地价售价变动对财务净现值影响当宗地价格上升到时，项目净现值等于零，到达临界点。此时，如果地价继续上升......”。

6、“.....出现亏损。售价下降时，财务净现值分别下降。当售价下降至时，该项目财务净现值等于零，达到临界点，此时，若售价再下降，则财务净现值小于零，出现亏损。地价售价变动对财务内部收益率影响地价上升时，将引起该宗地财务内部收益率分别下降当地价上升至时，该项目财务内部收益率等于基准收益率,到达临界点，此时，如果继续上升，则财务内部收益率将达不到预期基准收益率。售价下降时，项目财务内部收益率已下降到，不能满足预期基准收益率。地价售价变动对投资收益率影响当地价上升时，项目投资利润率将下降至，已不能满足预期投资利润率。当售价下降时，项目投资利润率也将不能满足预期投资利润率要求。从上分析可以看出，对财务净现值来说，地价获取价格和售价都是敏感因素，相比之下，售价更为敏感。原因在于该宗地地价要次性缴清，宗地获取价格变动数值等于全部投资净现值变动值。对于内部收益率来说，地价比售价更为敏感。对于静态投资收益率来说，售价是更为敏感因素......”。

7、“.....开发周期和销售率对本项目影响也值得注意。开发周期拖长除了导致资金不能及时回收再投入，和也会下降，投资回收期将延长外，还会加重资金使用成本。而销售率低下，即意味着投资资金不能快速回收，这样将使整个项目陷入僵局。概率分析为了更精确地预测该宗地投资地风险程度，下面用决策树来进行计算，详看附图。经计算，万元风险标准偏差净现值变异系数计算结果表明，本地块期望折现净现金收入为万元，处于较高盈利水平，而净现值变异系数为，远低于，说明其风险程度在合理范围之中。项目综合经济评价与建议项目综合经济评价上述财务效益评估结果说明，本宗地作为面向高端客户豪宅开发用地是有较好投资前景。但由于地价较高，且要次性缴交完毕，故对开发商融资高端客户开发市场运作房地产大势把握政策研判等能力要求很高。且该地块将是以公开竞拍方式获取，市场炒做竞拍现场紧张气氛竞投者不同战略导向等都会影响到该地块竞买价格，所以是否投资该项目不能仅仅依靠对财务指标分析......”。

8、“.....有关说明及建议本报告是在未有投资方具体融资方案前提下进行测算，仅反映地块本身投资收益情况，待确定投资方具体融资方案后，才能测算出投资方实际投资收益情况。为便于计算比较，本报告中车库全部按销售处理，不考虑租赁经营。同时，财务年度以受让到该宗地第个月开始，每个月为财务年度。本报告是基于财务分析角度来思考问题，个项目投资与否，财务指标是很重要，但却不是唯起决定作用。如果公司是基于战略方面考虑，想通过对该地块竞买与开发来树立公司品牌，那么财务指标在决策中所占权重将会下降，竞买价格将会跃上个新台阶。宗地价格评运用建设项目经济评价方法与参数进行宗地财务评价建设项目财务评价般分两个层次，即全部投资财务效果评价和自有权益资金财务效果评价。全部投资财务效果评价，即排除财务条件影响，将全部资金包括全部借贷资金和权益资金作为计算基础，考察项目盈利能力。由于它不考虑投资资金来源构成，以及借贷还本付息和所得税问题......”。

9、“.....借此可以在各个投资项目或方案间建立相互比较共同基础，以便考察项目是否有投资价值，在分析是否可行同时，进行方案选优。自有权益资金财务效果评价，即从企业角度出发，分析包括财务条件在内两类因素对项目影响，以企业投入权益资金为计算基础，而所谓考察企业投入所投入权益资金盈利能力，实际上是对项目息税后盈利能力分析。同时，还考察企业生存能力偿债能力利润及其分配，以及各方投资者盈利能力等。在本宗地评估报告中，选用全部投资财务效果评价法，分析该地块投资盈利能力通过全部投资现金流量表，得出项目内部收益率投资回收期财务内部净现值以及投资利润率等指标。由此来判断该宗地投资在财务上可行性......”。