紧制约，增幅将有所回落。第三章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。根据销售面积连续年大于竣工面积情况，上海商品住宅供不应求始于年，连续四年求大于供。批准预售面积下半年大于登记预售面积。年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。市场活跃总论第二章投资环境研究第三章市场研究第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目第五章规划方案和设计条件第六章建设方式和进度安排第七章投资估算和资金筹措第八章项目评估基础数据的预测和选定第九章项目经济效益评价第十章风险分析第十章研究结论和建议核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,总论项目背景项目名称上海松江新桥别墅暂定名可都市概念力度，由原来三大中心增加国际航运中心，变为四个中心年宏观经济调控下，上海楼市健康发展。在同年召开两会上，市政府提出坚持市场化方向更多运用经济手段加强和改善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快趋势，使广大普通市民能够改善住房得到实惠上海市政府原来确定三大措施上网售房期房限转和降低普通房预售标准只实行了前两项，对房价影响最大第三项没有推出。同时对香港政府控制房价上涨最立竿见影有效措施降低银行按揭比例也未考虑。年政府对上海房地产明确分类调控，在今年上海市两会上，市政府提出以居住为主以市民消费为主以普通商品房为主作为今年房地产市场调控方向，透过会议精神，我们认为影响年上海房地产市场主要因素有宏观方面年内汇率是否调整如何调整，涉及到外资对上海楼市投入。年内利率是否会大幅调整或连续加息，年通货膨胀率为，大幅加息预示通货膨胀加剧，房地产投资市场会更看平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。固定资产投资额突破亿元，比上年增长。社会消费品零售总额增长加快，增长。外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第二大港。全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第三大集装箱港地位。上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续保持平稳较快增长态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。其中重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧制约，增幅将有所回落。第三章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。根据销售面积连续年大于竣工面积情况，上海商品住宅供不应求始于年，连续四年求大于供。批准预售面积下半年大于登记预售面积。年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。市场活跃存量房交易继续放大。年上海存量房交易万平方米，同比增长。全市住宅空置面积再降，为万平方米，占全年交易量。平均房价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开始上涨，年每平方米均价元，年均价元，均价为元。以宏润花园为例，年报告预测均价元，年月期销售均价元年月二期销售均价元年月三期均价元。房地产投资连续年快速增长，经济地位显著。上海房地产投资从年起进入上升通道，年住宅增速达对经济贡献越来越大，年房地产对贡献率达。二年房地产市场特点住宅市场分化为投资市场和消费市场，两个市场单价元以上住宅销售火爆。年月预售登记面积万平方米，单价元以上占，月平均销售万平方米供求关系地区分化明显中心城区住宅供不应求。年月除徐汇区供求比为基本平衡外，个区供求比在，需求旺盛。市区楼盘多次出现排队购房现象，单价万元金外滩花园购房排队天夜。外地资金和外地人成为上海房地产市场投资主力军，年，约有超过成商品住宅被外地人购买，投资性高档房屋外地人购买比例甚至超过成。郊区松江宝山嘉定青浦奉贤和崇明出现不同程度供大于求情况，其中最为严重奉贤区供求比为，即供大于求比例为。上述数据均引自年上海市房地产交易中心统计数字三年房地产市场前景房地产业已成为上海经济第三大支柱产业，其对上海贡献度由年上升为年。这是上海市政府自年将房地产作为拉动内需主要措施，运用财政补贴吸引多方资金营造国际大都市精心培育结果。近年来，上海出台房地产相关主要政策如下年降低购房契税，个人承担年月恢复为。年起实行售后公房上市交易后，至今连续年不调整公房出售价格，刺激市民买下旧公房后出售，形成上海住宅梯度消费结构。延长银行购房贷款年限至年，加大购房资金注入市场。年实行内外销商品住房并轨，吸引国外资金购房年前以政府担保开发商利润形式，吸引开发商资金投入房地产。营造国际大都市概念年月中国入世后，上海市政府加大营造国际大都市概念力度，由原来三大中心增加国际航运中心，变为四个中心年宏观经济调控下，上海楼市健康发展。在同年召开两会上，市政府提出坚持市场化方向更多运用经济手段加强和改善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快趋势，使广大普通市民能够改善住房得到实惠上海市政府原来确定三大措施上网售房期房限转和降低普通房预售标准只召开两会上，市政府提出坚持市场化方向更多运用经济手段加强和改善房地产市场调控，有效控制房价上涨过快趋势，使广大普通市民能够改善住房得到实惠上海市政府原来确定三大措施上网售房期房限转和降低普通房预售标准只实行了前两项，对房价影响最大第三项没有推出。同时对香港政府控制房价上涨最立竿见影有效措施降低银行按揭比例也未考虑。年政府对上海房地产明确分类调控，在今年上海市两会上，市政府提出以居住为主以市民消费为主以普通商品房为主作为今年房地产市场调控方向，透过会议精神，我们认为影响年上海房地产市场主要因素有宏观方面年内汇率是否调整如何调整，涉及到外资对上海楼市投入。年内利率是否会大幅调整或连续加息，年通货膨胀率为，大幅加息预示通货膨胀加剧，房地产投资市场会更看平稳健康发展格局，全年实现生产总值亿元，比上年增长。固定资产投资额突破亿元，比上年增长。社会消费品零售总额增长加快，增长。外贸出口继续保持年以来强劲增长势头，增长。城乡居民收入持续提升，城市和农村居民家庭年人均可支配收入全年分别增长和。国际航运中心建设取得明显成效，全年港口货物吞吐量达到亿吨，比上年增长，首次跃升为世界第二大港。全年港口集装箱吞吐量达到万国际标准箱，增长，稳居世界第三大集装箱港地位。上述数据引自年度上海市政府工作报告年上海经济继续保持平稳较快增长态势不会改变，增幅会逐渐趋缓，但增长速度仍将保持在两位数以上。年城市基础设施建设项目世博会建设项目将有较大增量，全社会固定资产投资规模将继续扩大，但投资增幅将有所回落。其中重要原因是国家宏观调控政策将继续实施，房地产投资受土地供应和信贷收紧制约，增幅将有所回落。第三章市场研究年上海房地产总体情况房源供不应求。根据销售面积连续年大于竣工面积情况，上海商品住宅供不应求始于年，连续四年求大于供。批准预售面积下半年大于登记预售面积。年上海商品住宅全年供不应求，供求比例为。但是批准预售和预售登记面积比例逐季下降。市场活跃存量房交易继续放大。年上海存量房交易万平方米，同比增长。全市住宅空置面积再降，为万平方米，占全年交易量。平均房价稳中有升。上海住宅商品房均价从年开始上涨，年每平方房基础上，再开工万平方米配套商品房，这将会在定程度上冲击本年内中低端房地产市场。需求方面，由于中国目前经济高增长率和其他投资方式不确定性，上海作为中国乃至亚太经济最有活力城市之，依然会吸引欧洲美国，特别是东南亚港澳台及周遍富裕地区投资人群目光，中高端市场具有定前景。四项目所在具体区域房地产市场情况松江直是这几年上海郊区房地产开发热点,年市场上对该区域开发量过大,投资比例过高,商业配套不足,入住率较低等颇有微词。但是年以来，松江各板块中相继出现了些高价楼盘,以松江三镇为例,泗泾镇目前个在售楼盘销售均价为元平方米,其中西南名苑均价更达到了元平方米九亭镇在售楼盘个,销售均价为元平方米,而其中知雅汇志城花苑均价达元平方米新桥镇在售楼盘个,销售均价为元平方米,其中绿洲香岛花园推出装修标准元平方米全装修房,均价为元平方米，最高单价已达到元平方米。普通购房者认为目前松江房价已经高得离谱,轻轨地铁概念反复炒作,目前周边生活设施并不十分完善,小区配套商铺面积太小,价格也被哄抬。相比开发初期,松江房地产价格涨幅已超过。但在中高档投资者看来，因为松江自然环境优越，交通便利，又有大学城影视基地国家旅游度假区等提升人文氛围，从而使得高档公寓别墅有了定市场，特别是别墅，价格从万到上亿元不等，均有投资者关注。另外值得注意是该项目位于松江区东部，紧接闵行区，与上海著名莘闵别墅区基本连成片。该区域自年以来，随着周边公建高度成熟，高性价比叠拼别墅或联排别墅小户型别墅代替以往高档大户型别墅成为该区域热点产品第四章项目地理环境和附近地区竞争性发展项目项目地理环境本项目位于上海市松江区东部，毗邻上海著名莘闵别墅区。松江区位于长江三角洲内上海市西南部，在黄浦江中上游，距上海市中心区公里，沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路同三国道等干线,形成纵横交错道路交通网，是上海西南重要门户。松江地理位置优越，水陆交通发达。沪杭铁路沪杭高速公路沪青平高速公路嘉金高速公路同三国道等干线纵横交错，形成六横五纵道路交通网。黄浦江横贯东西，航运繁忙，素称松江黄金水道。而正在规划建设中轻轨线及地铁号线，将成为松江连接上海市中心重要交通纽带。二项目用地现状该项目用地已达到三通平标准。进驻现场后，可直接进行施工。三附近地区主要竞争性项目分析附近区域竞争性项目详细情况如表项目名称位置容积率建筑形式建筑面积平方米平均单价元晶苑四季御庭项目以东米，明中路与明华路交界处西北角，别墅联排及独栋达安圣芭芭花园项目东南米，明中路与明华路交界处西南角，别墅联排及独栋联体独栋未定村上春墅项目以东公里，明中路南侧双拼或四拼联排别墅双拼四拼双拼四拼绿洲比华利花园项目东北公里，明华路西侧独栋别墅乔爱花园项目以东公里，明中路北侧独栋别墅左右云间水庄项目以东公里，春莘路弄独栋别墅同