元。前期工程费投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准前期工程费勘察费估算。设计费按总造价估算工程建设监理费建安造价工程保险费建安造价环境评价费估算地震安全性评价估算风洞试验费估算三通平工程费已包含在土地拆迁费内招标管理费建安造价现势地形图费用估算。施工图纸审查费按设计费计算临水临电费估算，临水费接管安装临电费架线租赁变压器。小计折合每平米元行政性收费投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准行政性收费工程规划管理费建安造价建筑工程交易服务费中标价质量监督费中标价城建档案管理及整理费估算。印花税中标价产权登记费商业办公工程造价房产测绘费商业办公元平米小计折合每平米元配套工程费投资估算表单位万元序号名称合计万元计费标准配套工程费市政大配套费按元平米计收。供热配套工程费公建第热电厂平米自来水工程建设费建筑面积元平米。排水工程建设费建筑面积元平米燃气基础设施建设费建筑面积元平米按酒店建筑面积计算小计折合每平米元损益表单位万元序号项目合计经营收入行政办公楼销售收入写字楼销售收入商铺销售收入写字楼租房收入五星级酒店收入服务式公寓租房收入经营成本行政办公楼经营成本写字楼经营成本商铺经营成本写字楼租房部分经营成本五星级酒店经营成本服务式公寓经营成本出租部分经营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额累计利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得税所得税税后利润公益金法定盈余公益金任意盈余公益金加年初未分配利润可供投资者分配利润应付利润年末未分配利润全部投资现金流量表单位万元序号年份项目合计建设期经营期现金流入经营收入回收固定资产余值回收流动资金其它现金流出固定资产投资开发产品投资流动资金自营部分经营成本税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。因此，它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约，但是由于它们各自面向不同客户群，因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况，往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它需求既取决于当地旅游市场状况，也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。因此，综合以上情第章总论项目名称综合写字楼建设项目二项目背景全面建设小康社会新形势下，市决策者客观分析形势，清醒认识到自身发展中不足经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足需要有个更大变化,在这样个背景下，年月，中共市委常委扩大会宣布了综合开发改造海河两岸重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是市继引滦入津工程后，又加快发展振兴经济历史性壮举，是总体发展战略重要组成部分，是迈向国际港口大都市治本之策。在综合开发改造海河两岸工程总体规划中，将海河上游两岸划分为四个段落，其中赤峰道至奉化道规划为中央金融商务区，规划在这带则侧重商务办公信息金融和展览等现代化经济中心城市功能设施建设，创造吸引国际化企业良好环境，成为现代化经济中心突出标志。本项目建设地点位于海河上游小白楼交叉地带，并且位于市金融商业繁华区南京路旁。项目建成后，将成为市又标志性建筑物。二建设内容综合写字楼项目选址于和平区南京路河北路交叉路口西南角，原址为黄家花园天隆里居民区，地块规划面积平方米。建筑形式为组超高层和高层塔楼建筑综合体。其中面向南京路和山西路交口塔楼为整个建筑群标志性建筑物，建筑控制高度米，另外座塔楼控制高度分别为米米和米。建筑综合体总建筑面积平方米，其中地下建筑面积平方米，地上建筑面积平方米。综合写字楼项目地下建筑面积平方米，主要布置为地下停车场和公用工程设备用房。地上建筑面积平方米，按照未来经营业态划分为个功能分区五星级酒店高级服务式公寓写字楼行政办公用房和底层商铺。面积分配及位置见下表序号功能名称建筑面积平方米塔楼位置备注五星级酒店西北角塔楼,建筑控高米,座落与南京路与山西路交叉路口层高级服务式公寓层写字楼东侧三栋贴建建筑,建筑控高米,隔河北路与抗震纪念碑相对行政办公楼西南角塔楼,建筑控高米,座落于山西路与西安道交叉路口底层商铺裙房中二层扣除其它建筑功能大堂交通等公用面积合计六编制依据市发展计划委员会关于调整综合写字楼项目建设规模和总投资批复津计投资号市规划和国土资源局中华人民共和国建设用地规划许可证编号津地证字市规划和国土资源局建筑设计方案通知书编号建案通字号七可行性研究报告工作主要范围项目建设必要性项目市场前景分析项目选址可行性总平面布局可行性建筑工程可行性公用工程可行性消防节能抗震劳动安全与卫生防疫等方面可行性营费用自营部分经营费用自营部分折旧摊销自营部分财务费用经营税金及附加土地增值税利润总额累计利润总额弥补以前年度亏损应纳税所得税所得税税后利润公益金法定盈余公益金任意盈余公益金加年初未分配利润可供投资者分配利润应付利润年末未分配利润全部投资现金流量表单位万元序号年份项目合计建设期经营期现金流入经营收入回收固定资产余值回收流动资金其它现金流出固定资产投资开发产品投资流动资金自营部分经营成本税金及附加所得税净现金流量累计净现金流量所得税前净现金流量所得税前累计净现金流量在复杂不断变化市场和区域经济之双重环境中。因此，它们投资机会研究和市场前景与需求分析重点均放在两个方面是对所面向市场整体区域经济宏观分析和预测二是对具体中观旅游商务市场环境分析和预测。第节研究框架本项目为多业态复合型建筑，包括五星级酒店服务式公寓甲级写字楼行政办公用房和商铺等五个部分。虽然它们经营与发展都要受到区域整体市场环境制约，但是由于它们各自面向不同客户群，因此对它们各自投资机会研究市场前景与需求分析要区分开来，不能概而论。对于酒店来说，其市场分析主要针对旅游市场，旅游市场状况对于酒店市场具有决定性意义对于写字楼来说，其市场分析重点则是当地经济发展水平和企业发展状况，往往较高经济发展水平和稳定健康企业发展会给写字楼带来更多商机而对于服务式公寓来说，则需要兼顾上述两者，它需求既取决于当地旅游市场状况，也取决于当地招商引资和外资企业发展状况。因此，综合以上情第章总论项目名称综合写字楼建设项目二项目背景全面建设小康社会新形势下，市决策者客观分析形势，清醒认识到自身发展中不足经济总量与先进地区相比还有明显差距，城市潜能还没有真正得到发挥，第三产业和服务业发展还比较慢，地方可支配财力还不够足需要有个更大变化,在这样个背景下，年月，中共市委常委扩大会宣布了综合开发改造海河两岸重大决策。计划用三到五年时间，基本完成市区海河两岸综合开发改造。这是市继引滦入津工程后，又加快发展振兴经济历史性壮举，是成功控制非典流行和传播后，极快地恢复与振兴了旅游市场，全年接待过夜旅游者人数在世界排名第位国际旅游外汇收入在世界排名第位。这说明中国旅游业市场具备极大发展潜力。根据世界旅游组织预测，中国将在年成为世界头号旅游大国，中国将成为世界第大且最受欢迎旅游目地之。与此同时，商务旅游作为旅游业个重要分支正在中国市场蓬勃发展。据国家旅游局统计，年全国商务旅游消费已超过亿美元，并以每年速度增长。中外业内人士致认为，中国已经成为全球商务旅游消费重要市场之。地区旅游市场发展概述及分析近几年，市旅游业取得了长足发展，旅游资源开发旅游基础设施建设旅游环境和旅游服务质量等各方面都得到了根本性改善。地区常规旅游市场分析随着市经济发展，市在市容市貌改造上投入了大量资金，不仅整体环境有了很大改善，而且兴建和修建了批新景点。目前，市有关部门正加紧编制重点区域旅游规划，集中力量重点开发建设带五区和批重点旅游项目，这些项目计划新增投资约亿元，将形成批具有轰动效应吸引力强旅游名牌产品，使城市旅游功能得到提升。同时，作为北京奥运会主要协办城市，将以其独特旅游资源和独具文化内涵旅游产品，吸引越来越多游客。这也为本项目市场拓展提供了广阔发展空间。地区商务会务旅游市场分析是我国北方最大沿海开放城市，伴随着社会经济整体进步，商务旅游业也得到了飞速发展，年增长速度达到以上。每年举办天交会建材会等各类活动达余次，交易规模超过百亿元，为区域商务旅游市场发展产生了强大促进作用。同时，是北方重要工商业城市，年实现工业总产值亿元，同比增长。作为国内北方最大生产基地，目前世界强企业中有，已有家在津投资，投资项目达个。越来越多商务人士将其业务活动中心选在了，已经成为全球商务旅游消费重要市场之。此外，市作为年北京奥运会协办城市，奥运会举办将带动商务旅游细分市场发展。随着我国加入组织，与世界贸易体制接轨，频繁国际交流和商务活动随即展开，商务和会务入境游将作为市旅游经济新增长点。同时按照市政府发展思路，市将用年时间使商务旅游业发展成为支柱产业，为全市经济发展做出更大贡献。第三节酒店业市场分析酒店业市场发展及需求预测相关资料表明伴随着整体经济快速发展，市酒店业也呈现出迅猛发展态势。市星级酒店数量已由年家增至年家。其中五星级家四星级家三星级家，客房总数万间，床位万张。资料来源统计年鉴此外，根据市旅游局统计信息，年上半年我市共接待商务会议旅游及其他目国内外游客万人次。其中，过夜游客数约占总数。如果星级以上酒店住客比例约为，则上半年星级酒店应接待境内外游客万人次，根据行业相关统计数据经计算需要酒店客房间。而目前市星级酒店能提供房间数量为间，这说明近需求没有得到满足，星级酒店具有广阔市场前景。二酒店业市场供给分析地处环渤海经济中心，紧邻首都北京，是我国北方最大沿海开放城市。改革开放以