，培养大批长期稳固忠实优秀客户群，这是预防竞争对手模仿无上法宝。因为洗浴中心客户是回头客。与时俱进，打造核心竞争力这几个策略方案执行能保证本项目开业成功与发展看好，但我们也必须明白，竞争对手可以通过模仿来逐渐抵消我们固有优势。所以，与时俱进永创新高是保持长期竞争力和永续经营惟之路。通过环境服务与产品不断完善与更新，自我否定，推陈出新，始终走在产业前沿，领先步，保持品牌时代感，使之历久如新，经久不衰，实现永续经营梦想。软广技巧在北青报，时尚杂志等主流媒体刊登洗浴中心老总访谈，探讨洗浴中心社会价值和影响范围，从而获得本项目社会知名度固定客源锁定在瑞丽，风范杂志和背靠背传播公司等拥有高消费者渠道媒体附赠折消费卡，个月后发放折卡，以初步锁定客源。实际经营者经验分享用水量般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水以上，月月最省水，平均个人用吨水。水温控制洗浴中心水温随着季节变换，洗浴中心对水温控制也是不同，般冬天水温控制在度左右，夏天水温控制在度左右。柴油用量业内人士介绍说，北京洗浴中心都是用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，般烧吨水至少耗柴油公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心需求而本项目规模洗浴中心，建议本项目在后期经营时定要与家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。锅炉根据本项目规模要求，建议必须具备万大卡锅炉个以上，费用大概为万元。同时，如果使用水处理设备可以节约用水，水处理设备费用为多万。游泳池在桑拿房旁边必须设立个游泳池，面积为国家规定面积半即可，国家规定游泳池面积为平方米。包房洗浴中心有包房是不能投入经营，主要是要考虑所辖派出所社会人员内保特殊服务生占房率和使用率，同时可能还要招待些朋友之类所用。管理经验服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人附属给领班相当权限，经理般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理监督内保要有定势力范围，包括和公检法机关及社会人员关系④领班是关键人物，技师小姐可以灵活调整，包括提成比例。开始要高，运营进入正轨后马上把比例下调预留出包房给朋友内保小姐公检法人员把领班带来有经验人员分开管理。收银员要可靠，也可频繁更换。装修采用招投标方式，其它设施较好采购，但柴油控制较为紧缩，所以建议与家甚至更多供应商建立合作关系做好收银系统，将收款台和财务室联机监控系统做尽可能完善。经营洗浴中心必须要打通关系政府机关辖区派出所分局治安处分局扫黄打非办公室地税部门街道办事处。心人数配备本项目规模洗浴中心至少配置人左右。表洗浴中心项目人员配备序号职位数量人总经理副总经理大堂经理前台经理前台服务人员洗浴部经理技师服务人员保安部经理保安内保会计出纳后勤部经理后勤人员餐厅经理餐厅服务人员后厨维修工程部经理维修工采购人员销售部经理销售推广人员备注技师数量依据生意好坏可以随时调整至少保证坐班有人，其中搓澡工人，足底按摩师人，保健修脚师各人足底按摩师必须具备全身按摩技能，而保健师则不定非要会足底按摩管理人员可以自定洗浴中心人员招聘途径主要招聘途径为从竞争对手那招聘有经验管理人员，俗称挖墙角，其次是从外地按摩学校招聘技师。般个部门经理或大堂经理可利用他们已成熟渠道带来名有丰富经验服务生，这样很容易使企业上媒体附赠折消费卡，个月后发放折卡，以初步锁定客源。实际经营者经验分享用水量般来说，洗浴中心客人越多就越省水，同时冬天较夏天费水以上，月月最省水，平均个人用吨水。水温控制洗浴中心水温随着季节变换，洗浴中心对水温控制也是不同，般冬天水温控制在度左右，夏天水温控制在度左右。柴油用量业内人士介绍说，北京洗浴中心都是用锅炉烧水，用锅炉则会用到柴油，般烧吨水至少耗柴油公升，由于目前成品油市场柴油供应紧缩，以前洗浴中心每天都要有家供应商提供柴油，才能保证洗浴中心需求而本项目规模洗浴中心，建议本项目在后期经营时定要与家石油供应商建立合作关系，基本都为送油上门，否则会影响洗浴中心正常营业。如果本项目考虑使用温泉，则没有必要考虑这些。锅炉根据本项目规模要求，建议必须具备万大卡锅炉个以上，费用大概为万元。同时，如果使用水处理设备可以节约用水，水处理设备费用为多万。游泳池在桑拿房旁边必须设立个游泳池，面积为国家规定面积半即可，国家规定游泳池面积为平方米。包房洗浴中心有包房是不能投入经营，主要是要考虑所辖派出所社会人员内保特殊服务生占房率和使用率，同时可能还要招待些朋友之类所用。管理经验服务生均为两班倒，精英必须安排在晚上，两班各有负责人附属给领班相当权限，经理般不出面处理纠纷，投资方应派人协助管理监督内保要有定势力范围，包括装修费用部分序号项目面积单位造价费用元备注普通装修平米元平方米万局部特殊装修平米元平方米万合计万硬件投入费用硬件投入主要包括灯具洁具按摩床次性洗漱用品餐具器皿包间内电视家具地毯字画锅炉水处理设备，都是根据项目规模和企业资金实力自定。比如，个包房水龙头可能售价为万元，因此硬件投入费用测算有不确定性，大概在万元左右保守估算。开发地下热水相关费用按凿井深度米计算，开发利用地下热水次性投入为余万元。地下热水不会单收水费，只要按照北京市矿产资源补偿费地热征收标准和北京市地下热水资源费交纳相关费用即可。详细请见附件有关温泉开发文件广告宣传及市场推广费广告宣传及市场推广费为管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用万元不可预见费不可预见费用为万元管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用万元总投入费用总投入费用为万元管理费用装修费用硬件投入费用温泉投入费用广告宣传及市场推广费不可预见费万元洗浴中心自营可行性分析自营洗浴中心利润根据对洗浴中心经营者定性研究，如果本项目进行自营，则可获得非常可观利润，承担定经营风险是经营者所不可避免。本项目得出以下参考数据人均消费元元元夏季春秋冬季夏季春秋冬季夏季春秋冬季日客流量日营业额万元营业额万元年营业额万元次性投入万元年运行成本万元利润万元回收期年年年出租物业利润如果将自营洗浴中心物业面积进行对外租赁，相对于自营洗浴中心来说，租赁风险几乎为零，但获得利润也不可观。经营面积平米租金元平米天年租金收入万元年管理费用万元年租赁利润万元自营与租赁利润比较针对以上两组数据可以发现，自营利润是租赁利润倍倍，且自营仅仅是次性投入，即次投入万元，之后获得则是几倍利润。结论自营洗浴中心收益明显大于租赁所获取收益。建议本项目洗浴中心部分自营。初步市场推广方案不按牌理出牌，创新业态在未来年筹备期，通过业态创新来创造新需求，规避竞争进入服务功能由过去单清洁向休闲保健娱乐餐饮多功能转变。从洗浴业看，随着规模不断扩大，经营设施逐步现代化，服务项目日益增多，现已形成高中低档多种经营模式，建立了与北京消费水平相适应洗浴市场体系。目前，北京洗浴行业出现了洗浴网点多服务功能多经济成分多核准通过，归档资料。未经允许，请勿外传,消费层次多经营业态多五多现象和浴场洗浴中心大众浴室便民浴室保健中心五种经营业态格局。随着社会不断发展，洗浴业将继续朝着闲康乐健身模式发展下去，而那些单纯以洗浴为功能浴池将会慢慢退出市场。尽管综合性洗浴中心投资很高，但由于洗浴消费规模性大众化，加上业已形成时尚性潮流化趋势，赢利能力亦是相当可观日营业额乃至高达百万元。但随着北京洗浴市场日趋饱和，随着竞争加剧，很多洗浴中心相继关门，但只要价格适当，定位准确，定会掀起新消费高潮。谁都知道市场上最大利润不是塔尖和塔基，而是中间塔身。现北京洗浴市场东部有成熟大东海健身俱乐部，南部有带动整个南城休闲娱乐发展天水河俱乐部南洋俱乐部等，北部有大江南俱乐部，西部有蓝黛俱乐部和金佰瀚商务会馆。但这些企业仍不满足现状，如大江南俱乐部在在八大处风景区新建了个北京大江南花园酒店，规模五倍于北京大江南俱乐部而位于西部海淀区总人口为万，就业人口达万，排名北京城八区之首，且全国个人所得税中有来自海淀，海淀区人均收入水平不仅高于北京市平均水平，其娱乐教育文化方面消费支出所占比例均在前列。同时金佰瀚商务会馆正在进行二期开发，说明西部现有洗浴场所已经不能满足消费者需求，西部洗浴市场需要新血液注入，从而真正带动整个西部洗浴娱乐市场发展。本项目洗浴中心可行性分析项目经营洗浴中心优势洗浴规模本项目纯洗浴桑拿面积达平米，在北京来说，也是绝无仅有，如此大面积进行洗浴中心开发，无疑形成了规模效应，方面有利于投资商将项目作为京西地区个洗浴娱乐亮点另方面有利于项目形成自我环境，若配以完善服务配套设施，优雅高贵洗浴娱乐环境，营造个放松洗浴娱乐氛围，必能增加该项目市场竞争力。交通条件本项目位于五路居中街与彰化路交汇处，规划中五路居中街将与西三环和西四环连接起来，本地块离定慧桥四季青桥航天桥和紫竹桥也只是有几分钟车程，并且从本项目步行至西四环也仅需要五分钟路程，综上所述，五路居物流中心项目在交通条件方面优势，将成为本项目大优点。完善周边居民生活项目所处地段位于中关村商圈边缘地带，周边拥有多个大型成熟居住区，如世纪城曙光花园郦城等，而这些居住区都位于金融街与三里河中央行政区及中关村辐射圈之内，因此，居住在小区居民主要来自金融街行政机关和中关村高知阶层。本项目为他们提供了个夜生活理想去处。④物业管理由于本项目是开发商自己经营，同时项目对于物业管理要求相对也比较高，而开发商物业有多年物业管理经验，储备了大量专业物业管理人才，可以避免经营风险并降低管理成本。企业实力开发商由于是北京市海淀区玉渊潭农工商总公司所属二级法人公司，不论从经济实力还是政府背景，对于项目来说都是个强有力支撑，对于企业后期经营有非常大帮助。地块优势本项目属于永久性项目，没有拆迁风险，可以为经营者提供稳定经营场所，确保投资回报如期实现。项目机会分析从上面提到本项目几大方面优势，特别是项目规模优势，是本地段乃至全北京所有洗浴中心所无法比拟。像金佰瀚商务会馆大江南俱乐部蓝黛俱乐部碧水云天，相对本项目而言，都只是中小项目。位于项目北部公里处北京第家大型金源即将于今年月日开业，依靠本项目特色和服务，金源在定程度上可以