财富中心项目投资方案计划书

通过对本项目盈亏平衡分析可知当本项目销售价格下降，本项目投资收益率等于基准收益率，达到临界点当本项目销售价格下降，本项目投资利润率为。

当本项目建安成本上升，本项目投资收益率等于基准收益率，达到临界点当本项目建安成本上升，则本项目投资利润率为。

项目评估结论总投资为万元总收入为万元利润总额为万元。

全部投资利润率，大于行业平均收益率。

全部投资内部收益率，远高于基准收益率。

项目盈亏平衡分析表明，项目抗风险能力较强。

可见，本项目具有财务可行性，且盈利能力较高，抗风险能力较强。

同时，由于项目开发和销售周期较长，在整个开发过程中应密切关注市场走势，尽力规避市场风险。

未确定具体走向，预计在年间全部建设完成。

在在本本项项目目建建设设期期及及运运营营初初期期轨轨道道交交通通远远期期规规划划并并不不能能对对项项目目带带来来直直接接利利好好由于商办综合项目重长期运营收益，因此两条轨道交通启用，将对项目原规划写字楼部分租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛客源。

重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。

优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势项目情况地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。

具体四至范围为东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。

主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部沪裕钢材仓库等由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定。

现场勘察显示，整个地块基本经济技术指标项目数量备注总占地面积，占地亩总基地面积，建筑密度地上建筑面积，容积率其中办公部分，可售商业部分，可售总建筑面积，地下建筑面积，不计容积率地下室停车库，绿化面积，绿化率注地下中含停车位约个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路金汤路处有处入口普陀区机动车驾驶员培训部，如在项目地块范围内，则为项目西北侧唯临路入口。

周边环境地块以西与真光新村老式住宅区仅墙之隔，无进出通道。

地块以南紧贴曹安公路，连通中环线立交桥和沪宁高速，道路情况复杂，来往车辆极多，环境非常嘈杂。

同时，由于高架下匝道影响，使得进入该地块通路被阻挡，需绕行百米。

地块以东为真北路，有高架支柱和栅栏阻拦。

地块以北有如家快捷酒店少量中低挡餐饮设施及住宅区。

配套设施交交通通配配套套项目紧邻真北路中环线曹安公路沪宁高速公路三条上海西北侧交通动脉，可以方便直达市区各处，距离上海虹桥国际机场仅公里，且周边分布有北安线等众多公交线路，交通出行十分便利。

商商业业配配套套项目周边商业配套较为齐全，拥有百联中环中心麦德龙红星美凯龙百安居迪卡侬乐购苏宁国美梅川路欧亚步行街等大型商业设施，作为区域商业中心已经初见规模。

项目环境现状总结项目地处普陀区中环区域，区位道路条件较好，交通出行十分便利。

作为居住聚集区，其发展较为成熟，商业配套设施较为完善。

由于项目临路面为真北路中环沪宁高速公路两大高架环绕，机动车出入通路上受到较大影响，地块西北角出入口所临子洲路金汤路均仅为双车道道路，本项目未来出入动线需着重考虑。

否则道路环境将对项目尤其是商业部分构成不利影响。

区域规划情况区域建设规划根据普陀区十五规划，普陀区将在未来重点规划建设大区域真如城市副中心长风生态商务区真真北北组组团团商商贸贸群群桃浦都市产业园长寿综合服务带，其中本项目位于真真北北组组团团商商贸贸群群。

商务商业娱乐真如城市副中心综合商务中心便利性购物中心历史风貌旅游文化区长风生态商务区高科技生态商务港高端目带带来来直直接接利利好好由于商办综合项目重长期运营收益，因此两条轨道交通启用，将对项目原规划写字楼部分租金起到定拉升作用，此外也更有利于本项目内原规划商业部分吸引更广泛客源。

重点规划板块发展比较作为普陀未来重点发展个办公板块，真如与其它板块相比优势何在长风生态商贸区办公，商业万，酒店式公寓万。

优势普陀政府重点打造商务板块具有长风公园苏州河等自然景观资源规划完整，区域规模庞大，易产生聚集效应劣势区域办公市场完全没有基础目前区域内多为老厂房，环境条件较差东西走向金沙江路光复西路道路条件较差体量较大，经营初期阻力较大真如城市副中心商业办公万优势上海市大城市副中心之具有上海西站货运交通枢纽劣势项目情况地理位置本项目地块位于普陀区中西部，沪宁高速公路与真北路中环线交汇处西北侧。

具体四至范围为东起真北路中环线，西倚子洲路，北靠铜川路，南临曹安路和沪宁高速公路，属于普陀区真北新兴商贸群和真光商业中心范围。

主要经济技术指标地块现状该地块目前为多家汽车企业用地，包括大众维修中心上海汽车工业机动车置换有限公司民防真北路停车场普陀区机动车驾驶员培训部沪裕钢材仓库等由于无地块红线范围相关资料，项目位置目前暂定。

现场勘察显示，整个地块基本经济技术指标项目数量备注总占地面积，占地亩总基地面积，建筑密度地上建筑面积，容积率其中办公部分，可售商业部分，可售总建筑面积，地下建筑面积，不计容积率地下室停车库，绿化面积，绿化率注地下中含停车位约个地块较为方正，临路面位于真北路高架及曹安公路，北侧西侧均靠有建筑物阻挡，西北角临子洲路金汤路处有处入口普陀区机动车驾驶员培训场餐饮休闲广场五星级酒店公寓式办公楼绿洲湖畔商务港万办公万酒店公寓万商业万住宅万国际化高标准写字楼环型商业休闲街酒店与酒店式公寓高层经典住宅创邑金沙谷万创意办公时尚美食街创意产品专卖店旭辉世纪广场万商业办公万公寓式酒店万创展公寓式办公甲级写字楼北岸长风万期万办公写字楼购物中心休闲娱乐五星级酒店酒店式公寓受到普陀区大力发展商贸影响，其为市中心新建办公项目体量最多行政区之，目前市场竞品主要集中在真北路沿线及长风生态商务区。

特征均为大型商办综合项目如上图所示，目前本项目竞品个案中，除创邑金沙谷为小型创业园区外，其余项目均为万以上大型综合项目，其物业形态均十分齐全，且较为类似，包含有甲级写字楼酒店式公寓五星级酒店创业办公等。

该情况主要是受到土地规模限制所致，而本项目办公面积也达到万，建筑单类型物业风险较大，因此建议采取混合物业形态。

特征写字楼类型雷同，竞争压力大区域内写字楼均以甲级或准甲级写字楼标准建设，建筑品质并非各项目竞争点。

目前总部基地型写字楼群和小面积写字楼为市场主力供应两类物业，也是上述竞品两个主要物业类型。

总部基地型项目由于些项目地理位置缺陷，概念过于夸大，其实际需求受到质疑。

小面积写字楼在市场上销售情况较好，但目前市场供应过大。

项目办公客户方向据中房指数显示，去年第三季度上海甲级办公楼平均租金已达美元平方米天，同比上涨了，创下了上海自年以来新高。

而随着上海甲级办公楼市场租金压力持续增大，企业外迁动力正在不断增强，传统外围准区域逐渐成为投资商和大型企业共同关注热点。

据统计数据显示，普陀区年季度引进内资企业户，注册资金亿元。

其中服务业户物流业户，注册资金万元以上企业户，其中万元以上户，引进企业规模和质量在不断提高。

上海陆上货运交易中心月日在西北物流园区内正式开工建设，其将通过整合城市现有货运服务资源，形成上海市内货运巴士城市终端网络，服务于长三角和全国。

综上三点，本项目应充分利用紧靠中环线沪宁高速公路地理优势，以市区传统区域外迁大中型企业外省市主要为长三角大中型服务业企业和物流企业为主要客户目标。

另外，据调查，长寿路中山北路区域办公楼主要以老式乙级办公楼为主，其入驻企业行业分布范围较广，包括纺织贸易电子化工咨询服务业等多个行业，企业多为国内小型企业或大型企业代表处，办公场地较小。

中山北路作为物贸条街，更是聚集了大量贸易类公司。

所属区域物业名称入驻企业特点入驻率中山北路联合大厦各地办事处纺织公司物贸大厦金属贸易期货公司新建业中心电脑电器家项目建设，规划用地面积万，规划建筑面积万。

真北路核心区域，重点开发商务办公楼宇群，搭建与长三角互为辐射对接商务平台，凸显涉外经贸和商务特色，汇聚国内大中型企业总部区域采购中心和营销结算中心等。

金沙江路区域，重点开发汽车销售展示维修服务四位体汽车商贸集聚区梅川路东段真光路区域，重点集聚建材家具家电等大型专业商贸展销中心配送中心等。

在梅川路西段区域，重点开发面向广大市民都市休闲娱乐中心。

产业发展规划在十五规划中，普陀区产业发展重点主要集中在以下四点提提升升发发展展都都市市型型商业业鼓励集聚著名商品品牌或企业品牌商业服务企业，大力培育具有民族和本地特色个性化商业服务企业。

重重点点发发展展商商务务服服务务业业重点建设以国际商贸企业总部为龙头，以长三角企业总部和涉外经贸为特色现代服务业集聚区以要素市场为主体，以电子商务和互通联动为特色新型要素市场集聚区以高端物流为先导，以陆港口岸和多式联运为特色现代物流园区以研发设计为重点，以产学研战略联盟为基础科技型产业集群。

大大力力发发展展休休闲闲娱娱乐乐业业加强苏州河综合轴线开发和环长寿地区休闲娱乐街区建设，结合苏州水岸整治，开发沿水岸休闲娱乐带，加快长寿长风大型娱乐项目和旅游设施建设。

大力开发集购物观光健身娱乐文化活动会务展示等功能于体特色休闲商业区。

配配套套发发展展酒酒店店住住宿宿业业新建四星五星级酒店会议中心，开发若干假日宾馆酒店式公寓，进步改善本地区商务环境，提升旅游服务功能，满足高标准商务旅游住宿和综合活动需求，并带动周边区域内餐饮购物娱乐等产业发展。

根根据据普普陀陀区区综综合合发发展展产产业业规规划划现现代代服服务务业业聚聚集集区区要要素素市市场场聚聚集集区区现现代代物物流流园园