财富广场商业规划项目投资方案计划书

市场定位确定是进行建筑设计方案前提条件，但这种设计概念还需要专业设计单位用建筑语言表达出来，这就要求本项目在建筑方案设计时应考虑到商业地产经营需求。

主力店是大型商业地产中不可缺少个业态，它可提升项目品质，对招商销售和运营都能起到极大推动作用。

在本项目建筑设计方案确定之后应立即展开主力店招商工作，并确保招商成功。

由于时间较为仓促，疏漏在所难免，但此报告已经我公司专家组审阅通过。

在与开发商设计单位交流沟通过程中，我们将逐步进行完善修正。

北京有限公司年月日济繁荣理念先进人口密集，是中国北部对外开放重要窗口之，国家重点建设和发展区域。

市地处胶东半岛城市群中心，城市外围幅射空间大，社会经济快速发展居民收入和消费力极大提高，消费观念和消费习惯发生改变，现有城市商业设施商业业态经营方式服务理念已满足不了消费者消费需求。

具有先进科学经营理念和经营方式新型商业业态，具有极大竞争优势和发展空间。

二战略定位立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。

三定位依据市现有城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。

开发商经济实力雄厚，具有多年资本运作和资本投资经验，在本项目前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌基本条件。

市作为胶东半市宏观经济概况国民经济保持较快增长。

据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。

按可比价格计算，比上年增长。

二三产业分别增长和。

全年粮食总产量万吨，比上年增长，肉类水产品产量分别增长和。

规模以上工业实现增加值亿元，增长。

服务业发展势头良好，邮政电信业务总量分别增长和，旅游收入增长。

城市居民生活水平稳步提升。

年全年城市居民消费价格总水平比上年增长。

城市居民人均可支配收入元，增长。

城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。

消费预期回升，全年城市居民人均消费性支出比上年增长。

基础设施建设投资力度加大。

年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中国有及其它投资亿元，增长。

其中房地产开发投资亿元，增长。

总投资万元以上项目个，其中过亿元个，电厂二期工程等批重点项目取得重大进展。

消费市场稳中趋旺，年全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，居民消费价格上涨。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二城市发展规划年市政府工作报告中指出，要加快城市建设，提高城市综合竞争力。

按照贯通轴线完善外环拓展出口提升干道要求，以北海路为重点，加快中心城区道路建设。

市区开展以三河整治绿化为重点绿化工程建设，新增绿化面积公顷。

深化城建机制改革。

进步开放城建市场，引进和发展城市建设先进生产力。

依靠城市资源加大建设融资力度，建立城市建设持续健康循环发展新机制。

加强土地储备，提高土地收入产出效益，确保政府土地收益突破亿元。

引导支持房地产业重点进入旧城改造市场。

未来城市发展重点是向东面扩张，形成城市政治文化旅游物流中心和高档住宅区。

三本项目所在区位交通人口状况项目区位本项目位于市胜利东街与北海路交叉口西南角。

东临北海路，正对人民广场南靠涨湎河北接胜利东街，面对怡和星国际西临人民保险大楼东北与市政府紧密相连本项目地块位于市政治文化中心，为目前市奎文区位置最好，环境最好，市政配套设施最完善地块之。

在整个城市向东移发展趋势下，该区位有着极高发展潜力，将成为市政治文化中心，并形成市第二商圈。

本区位交通状况及易达性分析本区位交通便利，距济青高速国道潍莱高速均在分钟车程范围内，距火车站分钟车程，距机场分钟车程，与域外联络交通十分便利。

市内公交直接通过本区位有路三条公交车路线，本区位距公交车站范围内有路十条公交路线经过，可通达市内每个区域。

距坊子区公里，寒亭区公里，均有公交车通达本项目。

因此，市内任何区域内居民到达本项目都十分便利。

人口状况年底全市总人口万人，其中非农业人口万人，男女性别比为，人口自然增长率。

本区域内集中了市大部分和经营方式新型商业业态，具有极大竞争优势和发展空间。

二战略定位立足，打造商业地产品牌延伸品牌价值，幅射胶东半岛。

三定位依据市现有城市人口总量居民收入及消费力，能够提供本项目发展所需基础经济条件，从市场基础条件方面保证了开发商对本项目举开发成功，为开发商推行全省发展战略奠定了基础。

开发商经济实力雄厚，具有多年资本运作和资本投资经验，在本项目前期开发过程中战略意识和经营理念超前，具有做好商业地产项目和树立商业地产品牌前提条件，同样也具有延伸品牌和推广品牌基本条件。

市作为胶东半市宏观经济概况国民经济保持较快增长。

据初步统计，年全年国内生产总值为亿元。

按可比价格计算，比上年增长。

二三产业分别增长和。

全年粮食总产量万吨，比上年增长，肉类水产品产量分别增长和。

规模以上工业实现增加值亿元，增长。

服务业发展势头良好，邮政电信业务总量分别增长和，旅游收入增长。

城市居民生活水平稳步提升。

年全年城市居民消费价格总水平比上年增长。

城市居民人均可支配收入元，增长。

城乡居民储蓄存款继续增加，年末全市城乡居民储蓄存款余额亿元，增长。

消费预期回升，全年城市居民人均消费性支出比上年增长。

基础设施建设投资力度加大。

年全社会固定资产投资完成亿元，比上年增长，其中国有及其它投资亿元，增长。

其中房地产开发投资亿元，增长。

总投资万元以上项目个，其中过亿元个，电厂二期工程等批重点项目取得重大进展。

消费市场稳中趋旺，年全市实现社会消费品零售总额亿元，增长，居民消费价格上涨。

核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，二城市发展规划年市政府工作报告中指出，要加快城市处市市政府斜对面，紧临市政府广场人民广场，项目建设将作为政府形象工程来规划设计和建设，综合考虑市城市经济发展进程需要居民生活及消费习惯变化及城市商业未来发展趋势，同时致力于提升项目所在商圈发展水平需要，项目作为市展示城市窗口，充分展示政府致力于发展经济提高人民生活质量政府新形象充分展示本项目管理规范商品时尚营销现代理念超前现代商业新形象。

四项目主题定位背景分析在经济迅猛发展前提下，市居民收入有了很大提高，社会消费品零售总额持续增长，城市居民消费类别中居住消费餐饮服装类消费比重保持平稳，恩格尔系数逐年降低，人们生活消费习惯从味讲究经济实惠逐步趋向于品牌化时尚化个性化消费，本项目定位应顺应这市场需求状况，充分满足人们生活及消费需要。

二主题定位项目整体主题定位休闲各楼层主题定位生活品位流行精品女人时尚休闲空间快乐时空三定位依据紧扣项目业态定位。

应顺应城市经济发展收入增加消费市场和消费方式变化以及城市新形象消费新理念要求。

充分利用人民广场在城市中地位和影响力，延伸其市民休闲聚会功能。

与市内其它商业设施形成独特经营特色，提升本项目竞争力。

五项目经营定位背景分析经营是购物中心核心功能，满足消费市场需求是购物中心运营目标。

本项目整体风格呈现大精雅，大是针对项目规模而言，精是突出项目规划设计建设服务功能以及经营商品特点，雅代表了项目整体空间环境和营销环境。

整个项目经营特色鲜明，各业种及类别细分明确，充分适应消费者消费习惯并满足其消费需求。

二经营定位品牌化时尚化个性化特色化。

三定位依据品牌化品牌主力百货品牌生活超市品牌休闲娱乐店品牌餐饮店品牌专业店品牌专卖店以及各业态区品牌专柜共同构成项目品牌经营特色。

在项目功能组合设计和招商时，对引进品牌进行合理分类科学布局有效管理，不仅坚持每个业态区每个功能区经营品牌商品，而且让整个项目成为本地知名商业品牌。

时尚化突出时尚消费新颖性时效性及周期性特点。

在项目运营中，紧紧围绕目标市场消费特征，环境商品服务各个经营因素都要求新，遵循时尚变化规律，引导消费流行。

个性化体现出消费者在追赶潮流同时更加强调与众不同，个性消费可以让顾客获得高度满足感和受尊敬感，服务要充分体现对固定租金。

通过经营提升物业价值，实现物营，使物业环境和商业空间设计有利于商业经营。

劣势分析位于新城区，偏离历史形成商业中心。

因为商铺销售产生压力，可能导致产权销售与经营脱钩是经营难点。

项目规模大，操作难度系数较高。

在经营中只能通过市场细分进行差异化定位，特色经营模式必须具有长远战略眼光和相关策略，并决心创建当地商业新典范。

市主城区投资业户资源有限，需纵深挖掘和向外围延伸。

市现有消费人口数量有限，消费能力有待提高。

机会分析城市发展速度飞快，居民消费水平提高迅速。

城市消费群体有较高文化品位和时尚追求。

当地商业设施般竞争力薄弱，商品品位及品质服务不能充分满足市场消费需求。

当地商业设施市场细分不明确，商业经营水平低下，缺乏个定位明确集时尚休闲娱乐购物餐饮商务等能够为体大型综合购物中心。

城市改造建设进程加速，使商圈也不断扩大，所在地段将通过经营，未来将会形成城市新商圈。

威胁分析市商业项目开发及商业竞争日趋激烈，对投资者市场经营性资源构成竞争。

本区域商业项目较少并且分布区域较散乱，综合竞争力不足以与现有商圈相抗衡，新商圈形成需要较长市场培育和发展。

投资型产权商铺是新型投资方式，投资者认可度具有可变性，需要高回报率和良好经营保障措施来提升吸引力。

投资者因高额投资而对预期收益期望值相应偏高。

租金压力会对后期经营绩效产生较大依赖性。

第三部分项目定位项目定位是项目成功运营和进入市场第步。

项目定位不是凭主观想象随意而为，必须依据科学规律，进行充分市场调研，掌握项目所在区域市场现状发展趋势及发展规律，找准项目消费区间和竞争区间目标群体和竞争者，即掌握项目定位依据。

项目定位准确与否，直接决定了项目未来运营结果，定位准确，确保项目运营成功了半，既能充分体现开发商发展战略，提升开发商品牌价值，实现开发商价值最大化，又能使项目以崭新具有鲜明独特形象进入市场，被市场接受和认可，从而为业户经营者管理者创造个经营良好市场环境和发展空间。

定位包括项目战略定位业态定位主题定位形象定位经营定位功能定位目标客层定位以及幅射目标区域定位。

项目战略定位背景分析胶东半岛是中国环渤海经济圈重要组成部分，地理位置优越资源丰富经济繁荣理念先进人口密集，是中国北部对外开放重要窗口之，国家重点建设和发展区域。

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