贵阳保利置业溪洛平开发项目投资方案计划书

二劣势区域产业结构单花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业发展。

区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。

加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本增加。

高端物业销售周期相对较目录第部分项目概况项目综述二项目基本情况项目区位二项目四至三土地性质四规划条件三项目宗地现状四项目周边概况交通二资源三配套第二部分项目优劣势分析及定位思考项目分析优势二劣势三机会四威胁五分析小结二项目定位思考整体定位二产品定位三客户定位四产品初步价格定位第三部分规划设计初步分析规划设计可行性分析二规划设计初步概念整体设计初步概念二建筑设计初步概念第四部分项目开发及销售计划项目整体开发计划二项目工程计划工程进度计划原则二整体工程进度计划三项目销售计划销售进度计划原则二整体销售进度计划第五部分项目资金计划预测项目技术经济指标二项目投资估算三销售回款四资金来源与运用五借款还本付息第六部分项目经济分析盈利能力分析静态盈利能力分析二动态盈利能力分析二敏感性分析盈亏平衡点分析二敏感性分析三现金流流量分析第七部分结论及建议第八部分附件附表项目成本明细表二附表项目损益表三附表项目全部资金现金流量表第部分项目概况项目综述贵阳保利臵业花溪洛平项目位于贵阳市花溪国家城市湿地公园南段，紧邻花溪区行政中心核心区和贵州花溪大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值。

毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利。

地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势，是花溪区不可多得高品质综合用地。

项目总占地面积亩，分为商品房建设用地和市政用地两部分。

其中商品房建设用地亩，市政用地亩亩。

商品房建设用地整体容积率为，可实现商品房总建筑面积万平方米包括配套商业幼儿园学校会所等社区配套，拟建成包括别墅联排洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。

图表项目城市区位示意图机场火车站金阳本项目约公里约公里约公里二项目基本情况项目区位项目所在城市属于贵州省省会，是贵州省唯个中心城市是西部大开发国家重点建设南宁贵阳昆明经济带中心城市之是泛珠江三角洲重要组成部分是北部湾经济圈连接西南经济圈桥头堡，在西部城市发展乃至全国发展战略中均占有重要地位。

图表项目城市区位示意图项目所处城市内部区位属于贵阳市著名旅游风景区文化教育聚集区墅，联排别墅，花园洋房，高层，配套商业，地下车库现金流出，土地费用前期工程费用，建筑安装工程基础设施费，配套设施费不可预见费财务费用，管理费用，营销费用，交易环节税费，所得税项目净现金流，项目累计净现金流政中心核心区和大学城，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，坐拥亩国家级花溪公园花溪百步桥黄金大道等丰富景观资源，具有较高生态住居价值毗邻新区主干道和分别通往花溪青岩古镇两大旅游景区方向清溪路，初步规划贵阳轻轨三号线途径地块北侧端头，交通便利地块内部自然环境优美，依山傍水，具备洛平水库良好水景资源，在项目规模和品质打造方面具备环境优势。

二劣势区域产业结构单花溪区与贵阳市其他行政区相比经济结构较为单，为了保护花溪区自然生态环境，市政府区政府严格限制了区域内工业发展，尽可能减少环境污染，花溪区经济主要依靠第三产业发展。

区域地价高，导致项目开发成本增加由于近几年花溪房地产逐渐兴旺，对土地需求量也日益增大。

加上区域规划前景明朗，使得房地产商纷纷进驻花溪市场，从而推高区域土地价格，造成区域地价比其他地区高出许多，导致本项目开发成本增加。

高端物业销售周期相对较目录第部分项目概况项目综述二项目基本情况项目区位二项目四至三土地性质四规划条件三项目宗地现状四项目周边概况交通二资源三配套第二部分项目优劣势分析及定位思考项目分析优势二劣势三机会四威胁五分析小结二项目定位思考整体定位二产品定位三客户定位四产品初步价格定位第三部分规划设计初步分析规划设计可行性分析二规划设计初步概念整体设计初步概念二建筑设计初步概念者为主由于本项目体量较大，且配有独栋联排等高端产品。

考虑到贵阳市乃至贵州省经济水平在西部地区还处于相对低位，高端客户群体容量相对有限，因此本项目目标客户群体还需要着力拓展贵阳周边成都重庆昆明长沙广州等城市度假避暑客户群体本土和其他地区商务旅游目来黔人士。

四产品初步价格定位结合目前贵阳市场发展现状，并且本着保守估算减小项目立项风险定位原则，初步判定本项目各种物业形态可实现销售价格如下别墅元平方米联排别墅元平方米花园洋房元平方米高层元平方米此外，本着保守估算减小项目立项风险定位原则，在项目测算时并不考虑价格涨幅。

图表项目市场比较定价表影响因素权重保利洛平项目金阳新世界中铁逸都国际万科金域华府花果园腾龙湾藏珑溪山御景银地班芙小镇地段价格配套交通物业管理景观规划前景楼盘规模产品结构市场资源品牌其他各项目权重合计类比项目权重系数别墅价格起价联排价格洋房价格高层价格起价第三部分规划设计初步分析规划设计可行性分析占地面积亩其中建设用地亩市政用地亩建设用地综合容积率总建筑面积万方其中住宅万方配套商业万方配套及公建万方二规划设计初步概念整体设计初步概念规划设计充分尊重原有地形地貌，保留了区内全部林地和主要天然水体规划设计充分考虑建筑群体与周围现状地形关系，合理进行功能布局，妥善处理建筑群体内各组成部分之间与地块和周围道路之间关系景观设计上将建筑景观和临近生态自然景观融为体，尽可能做到户户观景社区整体绿化做到点线面结合，丰富层次，明细结构，明晰功能二建筑设计初步概念临水库住宅考虑布臵舒适型别墅，内部较为平整，考虑花园洋房分布，交通沿线，景观面较少处，紧凑高层为主以人文关怀为视角进行建筑规划，将整个社区按产品类型规划为若干组团，各组团自成特色。

几个组团之间设臵个社区服务点，体现细微关怀各组团分区明确，道路组织流畅，同时也有利于分区开发商业街会所学校幼儿园等公建配套分布合理。

保利花溪洛平项目整体规划充分体现了原有地形地貌自然之美，必将成为贵阳高品质居住小区典范之作。

最终规划布局以设计图纸为准。

图表项目初步设计方案建筑排布示意图第四部分项目开发及销售计划项目整体开发计划初步估计，项目整体开发完毕最后批房源建设完成需个工程整年项目正式启动时间为年月，项目销售时间需要年年第四季度年第四季度。

二项目工程计划工程进度计划原则以别墅与联排别墅两类高端物业作为项目期启动物业形态，其中年别墅启动，开发量为，联排别墅开发量为。

以此确立项目整体高端形象，为后期项目整体价值提升奠定基础根据市场整体容量，项目整体开发体量逐步增加为了缓解前期现金流压力，在项目期启动时配以定比例花园洋房和高层产品作为辅助为了满足项目商业配套需求，在年开始启动商业配套建设，按规划分期建设为确保项目前期住户日常生活需要，社区配套及公建会所幼儿园以及社区配套于开始建设公顷班小学所，而地块内须配建用地面积不小于公顷九班幼儿园所。

商品房建设用地亩，整体容积率，可建设商品房总建筑面积万平方米包括学校幼儿园会所等社区配套，拟建成包括别墅洋房以及高层等丰富物业形态高端综合社区。

项目建筑密度控制在以内。

项目绿化率约。

图表地块规划示意图三项目宗地现状项目宗地现状为地块目前为农户稻田用地，呈带状分布，中间较为平坦。

项目宗地原始植被丰富林木茂盛，地块紧邻洛平水库，并且地块内部有市政大沟，同时，项目毗邻市政园林区域，景观资源丰富，具有丰富天然景观资源和良好水资源。

图表宗地现状示意图四项目周边概况项目紧邻花溪区新行政中心，面向正在建设中大地之舞中华舞博园，地处花溪二道延长线，新规划市政大道洛平北路以及花溪大道交接处项目地块分布在洛平北路沿线，周边主要以农户为主，周边缺乏生活配套，尤其地块洛平北路沿线，缺乏银行学校医院餐馆等生活配套。

图表项目周边概况交通项目区域内交通网络健全。

国道和省道贯穿全境项目距贵阳龙洞堡国际机场约公里，距贵阳主城区约公里项目通过拟建轻轨贵阳环城高速公路南环线及甲秀南路花溪大道迎宾大道等级城市干道与中心城区紧密相联，互为配套项目对外通过