万平仓库改造商务办公空间项目立项初步设计报告

我们做过什么以房产策划行销房产盘活领域中，空置老旧地产项目改造成商业地产经典案例为例龙岩卷烟厂旧厂房改造详见将厂区整体改造成集酒店餐饮娱乐休闲购物办公公寓为体立体复合式商业街区恒宝壹街区。

现酒店改造已完成并开始经营，其他业态改造招商进行中。

厦门银河大厦商场改造成写字楼详见将大厦裙楼层改造成分割型写字空间，现兴业证券整体进驻，其他空间因产权原因暂时搁浅。

厦门后江埭新为天食品厂改造策划将厂区整体定位成集办公空间经济型酒店大型餐饮休闲娱乐为体新社区，后因产权变更暂缓。

去年重新启动，现改造成朝九中心办公楼和速酒店运营正常。

我们将做什么我们想整体承租万平仓库我们要把它改造成便捷式办公空间我们有资金雄厚投资机构幕后支持我们具丰富地产运营经验和独特创意理念我们将全力以赴化腐朽为神奇我们希望与您携手共创辉煌，第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况万平仓库权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥北段。

库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖了层面积平方米层高米建筑库区西南西北和东南角分别建有层辅助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙内四周为米环型通道。

在我方对本项目现状进行分析见下页基础上，根据我方对工业仓储地产改造成商业地产项目丰富经验及敏锐市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成经济型酒店或商务办公空间或大型娱乐餐饮场所或商业卖场等诸多可行性进行了科学分析，最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间可行性作为本次调研重点。

本项目现状分析项目分析项目优势分析项目劣势分析本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。

有个路次公交班车经过门前，分钟行程以外大生里车站有个路次公交班车经过，公共交通情况尚可。

框架式钢混仓库空间结构及独门独院围合式库区，较便于重新规划整改和管理。

项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。

到达本项目需途经路名繁多且道路曲折，区位概念极其模糊，交通虽可到达却很不便利。

从轮渡往演武大桥方向通道在海军码头处被单向隔离，明显断绝了本项目与鹭江道片区中山路商圈有机联系。

周边除几个在建高层商品房项目外，多为老式骑楼建筑，且大多破旧且人气不旺，基本无商业氛围。

本项目原为仓储用地，要申请建筑物使用功能和土地用途变更，其申办手续极其繁琐。

本项目属带租约物业，正式清场交房日期不明确项目机会点分析项目威胁点分析建设中成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。

鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目陆续推出，将在定程度上带动本区域人气及商业气息。

该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。

班驳破损主体外墙不符合厦门市抗震等级标准主体建筑结构只设置到外墙且管道老化严重消防设施简陋环保排污设施已严重破损路面还有水电增容„„本项目改造费用极其惊人。

租赁使用年限偏短，若因政府收储地块拍卖等原因导致合同期内不能继续使用该物业，承租人和投资者将损失惨重，处于居民区，对环保噪音排污„„处理要求高，限制了项目改造业态选择和经营。

二厦门写字楼市场调研分析厦门宏观房地产经济形势年上半年，全市商品房销售面积万平方米，比去年同期增长实现商品房销售额亿元，增长，全市房地产业增加值比去年同期增长，增幅比去年同期提高个百分点，占第三产业增加值，对全市生产总值贡献率为，体承租万平仓库我们要把它改造成便捷式办公空间我们有资金雄厚投资机构幕后支持我们具丰富地产运营经验和独特创意理念我们将全力以赴化腐朽为神奇我们希望与您携手共创辉煌，第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况万平仓库权属福建厦门经贸集团有限公司，地处民族路与碧山路交汇处，南临民族路，北靠思明区政府寿山路，东依鹭江海景二期及思明南路大生里，西接环岛路演武大桥北段。

库区总占地面积平方米，由四栋建筑组成。

其中，主体建筑为六层框架钢混结构仓库，建筑面积平方米，共配备有四部电梯部客梯，部货梯，南北面各有个消防楼梯底层层高米，二三层层高米，四五层层高米，第六层为天台，加盖了层面积平方米层高米建筑库区西南西北和东南角分别建有层辅助房屋，建筑面积平方米。

库区围墙内四周为米环型通道。

在我方对本项目现状进行分析见下页基础上，根据我方对工业仓储地产改造成商业地产项目丰富经验及敏锐市场判断力，我们同时对把本项目改造定位成经济型酒店或商务办公空间或大型娱乐餐饮场所或商业卖场等诸多可行性进行了科学分析，最终，决定把将万平仓库改造成商务办公空间可行性作为本次调研重点。

本项目现状分析项目分析项目优势分析项目劣势分析本项目位于老市区厦港片区及鹭江道片区结合处，毗邻思明区政府办公大楼，可享有部分行政便利。

有个路次公交班车经过门前，分钟行程以外大生里车站有个路次公交班车经过，公共交通情况尚可。

框架式钢混仓库空间结构及独门独院围合式库区，较便于重新规划整改和管理。

项目产权清晰，有大型国有企业实力背景。

到达本项目需途经路名繁多且道路曲折，区位概念极其模糊，交通虽可到达却程技术和资金投入，并全权负责该项目招商管理和运营，自负盈亏。

若业主有意愿或需求，则可考虑为业主预留第二三层局部空间做为办公场所，并由承租方根据业主要求，对其内部空间进行基本装修，装修费用及租金抵扣方案另协商。

若遇政府收储拆迁等不可抗力，相关补偿问题由双方协商解决。

由业主出具相关资料，协助承租方办理建筑物使用功能和土地用途变更手续。

二互惠共赢对业主而言社会效益和经济效益双丰收为资产营运创造高附加值及新经济增长点为后续资产盘整和双方后续合作奠定信心和方向为企业形象塑造品牌延展及经营业绩锦上添花激发仓储型物业之潜能，创造化腐朽为神奇之样板对承租人而言搭建中长期投资及回报良性平台引导市场需求填补市场空白，成为行业领域先进者为资金流向创造良性稳定渠道及合理收益期望完成风险投资营销策划招商运营物业管理等诸多领域有机整合，有效锻炼提升团队竞争力和抗风险能力总第部分关于我们我们是谁我们做过什么我们将做什么第二部分关于万平仓库整体改造初案项目概况及现状分析二厦门写字楼市场调研分析核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，厦门宏观房地产经济形势写字楼市场发展态势相关政策对厦门写字楼的影响分析本区域写字楼市场现状及租约物业，正式清场交房日期不明确项目机会点分析项目威胁点分析建设中成功大道机场高速路将有条匝道和民族路对接，能化解部分车流不畅现象。

鹭江海景花园二期成功花园及周边商业项目陆续推出，将在定程度上带动本区域人气及商业气息。

该项目业主高层领导班子实干开明，对盘活此项目富有远见。

班驳破损主体外墙不符合厦门市抗震等级标准主体建筑结构只设置到外墙且管道老化严重消防设施简陋环保多，从宏观大背景上，为厦门写字楼发展创造了个利好局面，使无论是高端中端或是低端都有了各自发展空间厦门政府出台住宅禁商政策政府利用行政杠杆直接刺激厦门写字楼市场，对未来厦门写字楼走出低迷局面是个影响重大政策，特别是为中低档写字楼迎来新生机，也为其他空置商业物业或工业物业改造成商务办公空间提供了可能性和市场支撑。

结论随着厦门海湾型城市建设和建设海峡西岸经济区中心城市发展进程不断深化，厦门经济增长速度将得到持续提高，城市竞争力也在未来日显突出。

正是在这种良好宏观经济发展形势下，大量投资进入厦门市场，这在客观上为厦门写字楼发展提供了巨大市场基础。

加上政府相关政策陆续出台，为写字楼市场崛起奠定了坚实政策基础。

四本区域写字楼市场现状及前景厦门写字楼，按地理位置功能区域大概可划分为鹭江道板块湖滨北路板块火车站富山板块吕厝江头板块湖里东渡板块及筹建发展中金尚路观音山五缘湾总部经济带板块。

严格说，本区域在行政区域上属于厦港片区，在厦门市城区规划中，厦港片区总体规划定位将以居住商业旅游休闲为主，辅以文化娱乐功能。

本区域虽与鹭江道板块非常临近，但镇海路就如条无情鸿沟，将本项目完全隔离在鹭江道板块之外。

成为商务写字楼必须具备三个条件处于城市中央商务区有浓厚商业氛围是人流聚集地方在这里完全不具备。

以本项目为中心方圆米内，除了建设中厦门第广场，写字楼市场基本空白，而项目北侧米开外鹭江道板块，却是厦门最主要高档写字楼集中地银行中心国际银行大厦建设银行大厦等高档写字楼，入驻着大批国内外大企业，是企业展现自身实力树立企业良好社会形象和信用度极佳平台。

但是，这些高档写字楼在形象景观管理都属顶级同时，却也存在如下问题租金门槛过高，让很多处于成长型实力不够中小企业望而却步。

写字楼分割出租面积要求过大，无法满足多层次客户需求。

多为高层物业，建筑公摊高，实用面积缩水，物业管理太高。

停车位设施严重不足，停车难问题严重。

过多且刻板装修要求限制，阻碍了客户对自己办公空间自由发挥权利。

本区域写字楼市场前景厦门城市规模和经济发展水平决定了厦门企业类型多为成长型中小型企业。

这些企业都希望找到些与知名企业毗邻租金相对便宜且配套完善办公楼，寻找更好发展空间。

本区域在地域范围租金水平都比较符合他们要求，只适中租金中等偏下基本智能配套人性服务功能商务物管整体形象好可自由发挥创意内空间„„二基本功能定位基本功能规划纯办公空间酒店式接待大堂公用商务会议厅统分区接待室商务中心超高纯办公空间从平方到立方伟大革命◇米，米米，轻松挑战空间尺度极限，层当二层用，纯版惊艳登场，◇内部空间只改造公共过道及公共卫生间，其他空间场所刻意原样留空，入驻企业可根据自身不同需求，随意分割组合，呈现个性化空间格局◇独有立体空间。

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