万豪国际金融中心项目立项初步设计报告

由于重庆房市以需求市场为主要导向，新政对于市场购买量和价格影响甚小，而将更加规范和完整市场竞争机制，营造良好开发环境。

土地政策自年开始，政府就相应出台了系列整顿土地市场法制规范，如招标拍卖挂牌出让国有土地使用权规定重庆市经营性国有土地使用权交易办法国务院关于深化改革严格土地管理决定等，以求严格以招标拍卖挂牌方式进行，此举方面使重庆市房地产业土地交易将更加公平透明，另方面紧缩地根，使用地指标愈加显得珍贵，尤其是中心城区，开发用地尤为稀缺，无疑直接抬高了中心城区土地价值。

金融政策年，央行号文件正式拉开了规范房地产信贷业务管理序幕，此后又出台了商业银行房地产贷款风险管理指引，国家对房地产信贷严格管理，使土地储备贷款和房地产开发贷款受到严控，将批实力不够管理混乱开发商被挤出市场，必然使得新增房地产贷款质量有较大提高，抑制地产泡沫。

新国八条规定年，中央政府出台了新国八条规定，新规定提出了普通住宅小区建筑标准，而且政府将通过土地供应来调控住宅供应，从源头上控制了住宅价格和户型，有效保证普通住宅土地供应量，普通住宅供应量将会大幅提高。

另外，规定中还明确提出至年月日起，对个人购买住房不足年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过年含年转手交易，销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年转手交易，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后差额征收营业税。

此举在于严格控制目前市场上房地产投机炒房者，抑制其扰乱房地产市场正常次序相关行为。

此规定实施，有利于房地产市场沿着健康有序道路发展，保证真正有品质项目可以体现其最高市场价值，并且由于高档住宅开发受到了合理限制，对于高档物业市场价值提升也同时具有较为深远意义。

未来政策走势预测从我国房地产政策发展历程来看，目前呈现出阶段性政策调整趋向，希望通过宏观调控来抑制目前房地产市场过热不良态势，为房地产市场长期健康发展奠定政策基础。

任何个政策都不可能是绝对打击限制，肯定还是会有支持和鼓励对象。

还是以新国八条为例，在打击投资性和投机性购房同时，对中低收入消费者却提供了许多优惠。

因此，房地产市场中各个行为主体，无论是开发商还是消费者都应该认真地理解政策，顺势而为，为自己赢得更大利益。

综合上述国家及地方政府出台相关房地产政策来看，其根本目是在于抑制房地产泡沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策出台将会有利于房地产业长远发展。

今年月日日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务院房地产市场调控政策情况进行了为期天检查，检查结论是重庆调控工作初见成效，基本无泡沫。

并强化了国家宏观调控主旨，保证房地产持续健康发展。

房地产业宏观发展态势房地产业成为国民经济支柱产业表房地产业在中比重变化单位亿元年份房地产产业投资额房地产业产值占比率年年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中大支柱产业。

重庆房地产业对贡献率逐渐提高，在中所占比率由年不到跃升到年，房地产投资额逐年递增。

在新政策影响下，年月重庆市房地产投资额为亿元，较去年同期增长，仍然保持了较高增长速度，说明重庆房地产市场发展较为规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，年重庆地产投资额将会仍然保持平稳增长态势。

根据重庆市政府资料预测，到年，重庆市将实现年房地产投资总额多亿元。

重庆房地产开发面积稳步递增图近年来重庆房地产开发状况单位万施工面积竣工面积数据来源重庆历年统计年鉴从近几年重庆市房地产开发状况来看，施工面积总体保持明显增长态势，年较年同比增长了，而竣工面积则保持平稳增长态势，年首次出现了下降趋势，这主要是受国家宏观调控等因素影响，在定程度上抑制了房地产过快增长。

年月，重庆市施工面积竣工面积都比去年同期有了定程度上升。

其中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积达到了，比去年同期上涨，施工面积和竣工面积快速增长保证了未来有效供应量。

重庆房地产市场供销两旺图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万竣工面积销售面积住宅竣工住宅销售年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长态势，年销售面积从年万上升至年万。

住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。

年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长，商品房预售金额亿元，同比增长。

由于受年月出台新政影响，月份楼市走势较为平缓。

但以年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期，月销售面积销售金额均达到最大，分别为万方亿元，同时全市房地产销售均价也达到了元平方米。

充分显示在当前宏观环境下，重庆市商品房市场供销两旺，市场健康发展，有效需求仍有力支撑着房地产市场发展。

商业物业发展前景据目前政府公布数据，重庆商业物业空臵面积达万，居全国之首。

据重庆商委介绍，此空臵面积并非重庆地区真实商业空臵面积，原因在于近年来重庆市相关统计部门仅依照商业开发面积和商业销售面积进行空臵率统计，而租用面积和自营面积均不计入统计范畴，而重庆市有相当部分商业是以租赁住宅供应量将会大幅提高。

另外，规定中还明确提出至年月日起，对个人购买住房不足年转手交易，销售时按其取得售房收入全额征收营业税个人购买普通住房超过年含年转手交易，销售时免征营业税对个人购买非普通住房超过年含年转手交易，销售时按其售房收入减去购买房屋价款后差额征收营业税。

此举在于严格控制目前市场上房地产投机炒房者，抑制其扰乱房地产市场正常次序相关行为。

此规定实施，有利于房地产市场沿着健康有序道路发展，保证真正有品质项目可以体现其最高市场价值，并且由于高档住宅开发受到了合理限制，对于高档物业市场价值提升也同时具有较为深远意义。

未来政策走势预测从我国房地产政策发展历程来看，目前呈现出阶段性政策调整趋向，希望通过宏观调控来抑制目前房地产市场过热不良态势，为房地产市场长期健康发展奠定政策基础。

任何个政策都不可能是绝对打击限制，肯定还是会有支持和鼓励对象。

还是以新国八条为例，在打击投资性和投机性购房同时，对中低收入消费者却提供了许多优惠。

因此，房地产市场中各个行为主体，无论是开发商还是消费者都应该认真地理解政策，顺势而为，为自己赢得更大利益。

综合上述国家及地方政府出台相关房地产政策来看，其根本目是在于抑制房地产泡沫，规范房地产市场，因此中原认为，该些政策出台将会有利于房地产业长远发展。

今年月日日，国务院七部委稳定住房价格第三联合检查组对重庆市贯彻国务院房地产市场调控政策情况进行了为期天检查，检查结论是重庆调控工作初见成效，基本无泡沫。

并强化了国家宏观调控主旨，保证房地产持续健康发展。

房地产业宏观发展态势房地产业成为国民经济支柱产业表房地产业在中比重变化单位亿元年份房地产产业投资额房地产业产值占比率年年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴直辖以来，重庆房地产业发展迅速，已经逐步发展成为国民经济中大支柱产业。

重庆房地产业对贡献率逐渐提高，在中所占比率由年不到跃升到年，房地产投资额逐年递增。

在新政策影响下，年月重庆市房地产投资额为亿元，较去年同期增长，仍然保持了较高增长速度，说明重庆房地产市场发展较为规范，整个市场趋向良性方向发展，据中原初步预测，年重庆地产投资额将会仍然保持平稳增长态势。

根据重庆市政府资料预测，到年，重庆市将实现年房地产投资总额多亿元。

重庆房地产项目开始经营以后，至年，可以保证经营余款万元，在年保证滚动开发，并且完全有能力分期还清借款，实现资金回笼，整体增值潜力巨大。

六分析结论不动产价值基于前面章节对本项目土地价值和建构筑物价值研究分析可以看出，本项目所位于解放碑区域是目前重庆市乃至整个中国西部地区商业及商务发展最集中最成熟及最发达核心区，商业及商务价值极高。

而且从发展角度上看，本区域可供开发空间已相当有限，土地资源倍为稀缺。

结合本项目当前规划定位，中原认为，本项目地块价值极具升值潜力。

从本项目建构筑物价值来看，本项目位处解放碑商业核心，拥有目前重庆市乃至整个西部地区最高档公寓及写字楼规划，加之国际级五星级酒店万豪配套服务，以及本项目位处轨道交通总站绝佳便利，中原认为，本项目无论是车位还是商铺商业价值均极具市场潜力。

综上分析，并依据现有重庆市场最新情况，中原初步判定本项目目前市场不动产价值最少为亿元土地价值亿元建构筑物价值亿元人民币。

租售可行性基于前述分析可以看出，本项目各功能版块物业类型车位群楼商场写字楼公寓及广场均具有极高市场价值和极高市场机会，租售计划严密，且切合市场需求。

再结合项目投资测算亦可以看出，本项目租售方案是完全可行。

因此，本项目发展前景乐观。

综上分析，中原认为本项目租售经营回款完全可以有效保证项目滚动开发和对外还款，实现资金回笼并且本项目物业投资价值较高，增值空间较大，具有很强租售可行性。

完定程度上升。

其中房地产施工面积高达万，比去年同期上涨，而房地产竣工面积达到了，比去年同期上涨，施工面积和竣工面积快速增长保证了未来有效供应量。

重庆房地产市场供销两旺图重庆房地产市场历年销售面积趋势单位万竣工面积销售面积住宅竣工住宅销售年年年年年年数据来源重庆历年统计年鉴重庆房地产开发供求总体产销衔接良好，需求市场增势强劲，保持年年持续增长态势，年销售面积从年万上升至年万。

住宅开发在整个房地产开发中占主导地位，产销衔接最为紧密。

年月，重庆市实现预售商品房面积万平方米，同比增长，商品房预售金额亿元，同比增长。

由于受年月出台新政影响，月份楼市走势较为平缓。

但以年月份起始，重庆市房地产市场总体销售金额总体销售面积都逐步进入回升期，月销售面积销售金额均达到最大，分别为万方亿元，同时全市房地产销售均价也达到了元平方米。

充分显示在当前宏观环境下，重庆市商品房市场供综合市场分析宏观市场环境分析社会经济环境重庆直辖以来，国民经济持续快速增长，经济实力跃升新台阶。

图重庆近年来国民经济发展状况单位亿元年年年年年年年年数据来源重庆历年统计