万豪城市广场建设项目立项初步设计报告

万豪城市广场建设，以运营城市为使命，将彻底改变娄底现有商业小杂低档次竞争局面，带来超前开发理念和质飞跃。

项目建设将大大丰富娄底商品结构，增强核心商圈辐射力。

春园商圈是娄底业态最全面商户最集中客流最密集辐射范围最广核心商圈，春园商业步行街是春园商圈能量聚集基石。

万豪城市广场建设，将带来全新理念，与春园步行街形成业态互补和商圈互动，将进步夯实春园商圈核心地位，增强春园商圈辐射力，开创娄底商业发展新纪元。

中心城区虽已有康星百货步步高汇天百货友谊阿波罗商业广场等商家进驻，但同质化恶性竞争局面没有根本改变，步行街百货概念泛滥，商品档次品牌结构仍在低水平徘徊，万豪城市广场将带来站式全业态开发模式众多强势品牌携手金珠带来与潮流同步品质生活消费理念，大大丰富娄底商品档次，提升娄底商业发展水平。

三业主单位简介娄底三江万豪房地产开发有限公司是由大连三江集团湖南五江集团湖南清泉集团联合成立项目公司，负责万豪城市广场开发建设。

大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚，享有盛誉城市运营商，以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导，拥有大批高素质人才队伍，先后完成了大连政务中心，大连外事公寓。

等多个项目余万平米开发规模。

聚集了大批房地产专业人才，积累了丰富房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。

湖南五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大保温瓶生产基地，同时也是湖南省综合实力排名第二民营企业，年销售收入达亿元先后开发了万平米五江购物中心万平米五江国际建材家居城万平米长沙上河国际商业广场等大批明星项目。

湖南清泉集团是家成长型民营企业集团，立足城市发展需求，以商业地产开发为主导，以商贸物流与酒店经营管理为两冀，以为城市创造价值，为城市打造客厅为企业战略目标。

由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程，沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻，规模和档次在中南首屈指。

四可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息湖南中大设计院万豪城市广场建筑规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研五可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案，本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。

第二节项目建设可行性万豪城市广场是娄底有史以来投资最大产品线最为丰富开发理念最为领先房地产项目，无论从宏观政策区位价值还是产品形态项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实可行性和实施紧迫性。

从政策层面分析，万豪城市广场建设与国家鼓励投资拉动内需政策脉相承。

年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控积极扩大国内需求特别是消费需求保持经济平稳较快发展重要部署。

娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞核心环节。

万豪城市广场总建设规模达万平米，工程概算总投资达亿元，可带动周边投资可达亿元项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。

该项目将是娄底乃至中南地区最大城市商群和标志性工程，它建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心地位，对于娄底实现弯道超车具有重要意义。

二从区位价值分析，万豪城市广场扼守城市核心区域，区位优势得天独厚，发展前景不可限量。

娄底是湖南连贯东西纵通南北战略要衢，也是城市群重要发展极，正处于加速赶超发展阶段。

万豪城市广场处于娄底城市中心最繁华核心地带，多条城市主干在项目及周边交汇，三面环街，四通八达。

北临娄底市最大小商品市场九龙市场以及城市东西主商业街长青街东靠城市南北主轴氐星路，并与春园步行街隔街相望南依贸西街及乐坪街，与娄底市最大城市广场娄星广场仅街之隔。

万豪城市广场据守娄底核心商圈春园商圈核心，处于人气沸点最中央，区位优势得天独厚，随着娄底经济不断发展和城市规模不断扩张限公司是由大连三江集团湖南五江集团湖南清泉集团联合成立项目公司，负责万豪城市广场开发建设。

大连三江集团是大连乃至东北实力雄厚，享有盛誉城市运营商，以房地产开发建筑施工激光科技为产业主导，拥有大批高素质人才队伍，先后完成了大连政务中心，大连外事公寓。

等多个项目余万平米开发规模。

聚集了大批房地产专业人才，积累了丰富房地产开发经验，所开发项目屡创销售奇迹和屡获社会赞誉。

湖南五江集团是我国第大搪瓷生产基地和全球最大保温瓶生产基地，同时也是湖南省综合实力排名第二民营企业，年销售收入达亿元先后开发了万平米五江购物中心万平米五江国际建材家居城万平米长沙上河国际商业广场等大批明星项目。

湖南清泉集团是家成长型民营企业集团，立足城市发展需求，以商业地产开发为主导，以商贸物流与酒店经营管理为两冀，以为城市创造价值，为城市打造客厅为企业战略目标。

由清泉集团和五江集共同开发春园步行街是娄底商业提档升级标志性工程，沃尔玛国美电器肯德基等国际品牌领街进驻，规模和档次在中南首屈指。

四可行性报告编制依据房地产开发项目经济评价方法建设部建标号建设项目经济评价方法与参数国家计委建设部计投资号关于印发经济评估方法通知及附件中国国际工程咨询公司咨经号娄底建设工程价格信息湖南中大设计院万豪城市广场建筑规划方案娄底市年政府工作报告有关各专业国家设计规范有关市场调研五可行性研究报告编制范围根据万豪城市广场规划设计方案，本可行性研究报告编制范围为市场调研分析建设规模目标功能分区布局规划建设方案投资估算与资金筹措项目经济效益评价和风险防范及对策等。

第二节项目建设可行性万豪城市广场是娄底有史以来投资最大产品线最为丰富开发理念最为领先房地产项目，无论从宏观政策区位价值税后税前税后数据六评价结论该项目开发建设总投资为万元，项目可实现销售收入万元，利润总额万元，所得税万元，税后利润万元，开发周期为个月。

项目全部投资财务内部收益率为，税后财务净现值为万元，投资利润率为，投资利税率为。

上述财务指标表明，由于本项目建设条件好，市场优势明显，项目现金流量充裕，盈利能力非常稳定，抗风险能力比较强，能取得较好经济效益和社会效益，建议尽快批准实施。

豪城市广场是娄底有史以来投资最大产品线最为丰富开发理念最为领先房地产项目，无论从宏观政策区位价值还是产品形态项目发展前景等方面来看，该项目都具备现实可行性和实施紧迫性。

从政策层面分析，万豪城市广场建设与国家鼓励投资拉动内需政策脉相承。

年下半年，金融危机肆虐全球，国家作出了加强和改善宏观调控积极扩大国内需求特别是消费需求保持经济平稳较快发展重要部署。

娄底作为内陆欠发达地市，加快经济发展愿望尤为迫切，而项目建设是推动娄底腾飞核心环节。

万豪城市广场总建设规模达万平米，工程概算总投资达亿元，可带动周边投资可达亿元项目建成后，预计可吸纳万余人就业，年创利税达亿元以上。

该项目将是娄底乃至中南地区最大城市商群和标志性工程，它建设将大大改观娄底中心城区形象，稳固娄底作为湘中商业中心地位，对于娄底实现弯道超车具有重要意义。

二从区位价值分析，万豪城市广场扼守城市核心区域，区位优势得第节总论工程建设规模和设计范围项目概况项目名称万豪城市广场项目投资商大连三江企业集团湖南五江集团湖南清泉集团项目开发商娄底三江万豪房地产开发有限公司项目地点位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。

用地性质综合用地含旅馆业居住办公用地商业用地建设规模项目规划建设用地面积为不包括城市道路用地面积，总建筑面积为，其中商业建筑面积为，酒店建筑面积为，住宅建筑面积为，写字楼建筑面积，其中计入容积率面积，容积率。

投资总额万元。

资金来源本项目建设资金以开发商自筹资金为主，部分通过银行贷款销售收入再投入等渠道解决。

建设计划项目建设周期为个月，即年月至年月。

主要建设内容本项目将打造成为集酒店办公百货超市影院餐娱等为体大型开放式和城市中央高端居住区城市综合体。

商业区设在地块东区，临氐星路和春园步行街，商业部分总面积平体。

它是现代都市集约发展必然产物，并成为城市核心区域主要建筑表现形式。

随着经济迅速发展，城市综合体建设浪潮正从北京上海等大都市向长沙衡阳等二三线城市蔓延。

娄底中心城区同样面临土地资源紧张难题，万豪城市广场集商业酒店住宅公寓写字楼等为体，彻底打破了娄底单粗放无序开发模式，实现产品功能高度集约化，大大提升娄底房地产开发水平和城市形象。

是以大型零售业为主体众多专业店为辅助业态和多功能商业服务设施形成商业聚合体。

规模大功能全，能充分满足各类消费群购物需求，代表着商业发展最高形态。

深圳万象城广州天河城便是这商业形态典范之作。

万豪城市广场充分汲取国内外成功开发经验，以重庆北城天街宁波万达广场深圳等为参照蓝本，结合娄底本地实际，力求打造集百货超市电器餐饮娱乐健身小商品等为体站式开放型商业中心，彻底改变娄底现有商业规模小档次低环境差局面，实现娄底商业发展提档升级。

第三节房地产市场分析年国际性金融危机加速蔓延，世界经济增速明显放缓，我国经济步入调整阶段。

房地产市场经过近十年快速发展和过热增长，在国家宏观调控政策主导下，已经进入调整期。

娄底房地产市场调整也在逐步深入，主要表现在市场供应量充足，商品房销售量二手房成交量出现定萎缩，房价小幅回落，但房地产税收在大幅增长，房地产信贷继续上升，房地产市场整体前景仍较乐观。

全市房地产开发投资包括第节总论工程建设的规模和设计范围项目概况项目名称万豪城市广场项目投资商大连三江企业集团湖南五江集团湖南清泉集团项目开发商娄底三江万豪房地产开发有限公司项目地点位于氐星路与贸西街西北角，东临春园步行街，南面与娄星广场隔街相望，西邻气象局及体育馆宿舍区，北至九龙小商品市场。

用地性质综合用地含旅馆业居住办公用地商业用地建设规模项目规划建设用地减少，环比增长定金及预收款亿元，同比增长，环比增长个人按揭贷款亿元，同比减少，环比减少。

年全年房地产开发企业融资亿元，同比增长，其中，银行贷款亿元，同比增长定金及预收款亿元，同比增长个人按揭贷款亿元，同比增长