上海国际时尚中心项目立项初步设计报告

近年来，国际顶级品牌大量进入上海时装周成功举办本土设计师不断涌现以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性时尚接轨，伴随着对时尚消费逐年增加，上海有很大机会打造成为继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后第六时尚之都。

本项目经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家沟通和市场调研，将棉基地定位为与国际时尚业界互动对接地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。

借助中国在世界日益上升国际影响力和上海城市品牌和本项目积极与五大时尚之都进行沟通合作，将五大时尚之都之时尚要素资源和品牌引入上海，借以推动上海时尚产业发展。

而在与世界五大时尚之都交流合作中，上海城市品牌和相关支撑企业品牌都将得到进步提升。

项目开发单位历史沿革解放前叫裕丰纱厂，解放后成为上海第十七棉纺织厂，人称国棉十七厂。

拥有近万名职工，是上海几十家棉纺厂中数数二大厂。

杨树浦路底南北两侧，都是国棉十七厂厂房。

裕丰纱厂系日商大阪东洋株式会社在上海早期开办纱厂。

该日商机构年择地杨树浦路号为建厂基地，由平野勇造设计，年动工建厂，至年全部竣工。

所生产著名龙头细布驰名中外，棉纱线用是仙桃牌商标，同样享誉业界。

日商丰裕纱厂，分南北两部。

南部四个分厂分别建于年至年，都是锯齿形平屋，其中除第场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。

北部工厂又称北厂，建于年，是座两层封闭式厂房。

底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。

车间内管道设在天花板内和地下，屋顶结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光小天窗，天窗装磨砂玻璃。

车间采光通风温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之。

解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第家批量生产棉型腈纶针织纱企业。

年批准为国家级企业，现纺织厂已迁至江苏大丰。

因此，追溯上海纺织工业历史棉厂为打造上海国际时尚中心奠定了基础和历史底蕴。

二项目总体定位与改造方案为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后第六时尚之都目标诉求，经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家沟通和市场调研，确定将棉基地定位为与国际时尚业界互动对接地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。

围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排主题，营造座多元化富有动感设计时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场时尚高级会所时尚精品仓时尚餐饮娱乐时尚设计师酒店时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业创新产业零售精品餐饮娱乐酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活热爱时尚都市人群提供美妙生活体验。

项目综合分析为了更科学地进行项目定位，现就项目进行及策略分析如下。

优势分析地理优势依江傍水，易打造休闲雅致时尚生活，沿江码头可发展水上交通。

项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。

人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。

规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定规模优势。

板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心概念目前在上海市场认同度较高。

劣势分析区位和交通项目偏安杨浦区东南角，目前对外交通仅杨树铺路条，属于城市交通网络中死角。

厂区建筑老化厂厂区内目前建筑大多较为陈旧，需要投入大量成本进行改造，同时项目周边目前也略显破旧，环境改善有待时日周边配套缺乏项目周边环境较差，无成型住宅小区及商业设施，且周边办公物业极少。

机会分析世博会召开世博会召开将会大大带动沿江地区开发，复兴岛规划和渔人码头期工程建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。

项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定优惠。

威胁分析同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近几届上海国际时装周而言，年在上海国际展览中心举行年除了传统复兴公园白色帐篷主秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活园区和创意园区，这三处最新创意园区也借上海时装周正式启动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。

需要值得提是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来产业园区跟以上物业相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖而出较难。

市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消化，外资企业需求却无上升趋势，这对本项目时尚办公开发形成了定压力。

项目优势劣势机会策略利用项目处于重要空间和时间优势突出标志性和景观特色利用政府部门宣传对项目所在区域进行价值阐述，以征得市场认同。

策略在宣传与推广中强调项目所在区域未来前景和预期强调周围产业给项目带来特有人文特点。

威胁策略提高产品档著名龙头细布驰名中外，棉纱线用是仙桃牌商标，同样享誉业界。

日商丰裕纱厂，分南北两部。

南部四个分厂分别建于年至年，都是锯齿形平屋，其中除第场建厂较早为砖木结构外，其余三个厂均采用钢架钢柱。

北部工厂又称北厂，建于年，是座两层封闭式厂房。

底层纺纱间是钢筋混凝土框架结构，上层织布间是钢柱钢桁架式结构。

车间内管道设在天花板内和地下，屋顶结构较特殊，屋面铺钢筋混凝土预制板，上面开许多采光小天窗，天窗装磨砂玻璃。

车间采光通风温湿度由人工控制，为旧中国少数几个空调车间之。

解放后裕丰归政府所有，更名上海第十七棉纺织总厂，又成为全国第家批量生产棉型腈纶针织纱企业。

年批准为国家级企业，现纺织厂已迁至江苏大丰。

因此，追溯上海纺织工业历史棉厂为打造上海国际时尚中心奠定了基础和历史底蕴。

二项目总体定位与改造方案为契合将上海打造成继美国纽约法国巴黎英国伦敦意大利米兰和日本东京等全球五大国际时尚之都之后第六时尚之都目标诉求，经与上海工业发展咨询有限公司等各方面专家沟通和市场调研，确定将棉基地定位为与国际时尚业界互动对接地标性载体和营运承载基地，即上海国际时尚中心。

围绕时尚典雅浪漫和生态节能减排主题，营造座多元化富有动感设计时尚魅力港湾，集文化意义和功能性为体，以文化概念统领整个区域，以时尚为动力源，时尚秀场时尚高级会所时尚精品仓时尚餐饮娱乐时尚设计师酒店时尚办公等部分互动发展，吸引时尚产业创新产业零售精品餐饮娱乐酒店办公等产和功能进驻，同时为热爱生活热爱时尚都市人群提供美妙生活体验。

项目综合分析为了更科学地进行项目定位，现就项目进行及策略分析如下。

优势分析地理优势依江傍水，易打造休闲雅致时尚生活，沿江码头可发展水上交通。

项目紧邻杨浦区重点工程复兴岛渔人码头，长期前景看好。

人文资源优势厂区内及周边多个建筑被列为保护建筑，人文底蕴想象空间充足。

规模优势占地广阔，开发成本较低，总建筑面积逾万，作为个改造项目而言已经具备定规模优势。

板块集聚优势浦江北岸创新创意产业基地已经启动实施，而时尚中心概念目前在上海市场认同度较高。

劣势分析区位和交通项目偏安干道畅达。

项目所处杨浦区，是上海中心城区之。

或许相对静安区和黄浦区，它更偏于中心城区东角。

但正因此，它与浦东金桥外高桥等高端客群聚集地仅江之隔，经由杨浦大桥和大连路隧道，浦东客源可以更方便直达项目，远比去青浦节省以上车程。

地理位置先天优势，让这里成为距迪斯尼最近中心城区，也是他们游玩上海最佳交通中转站。

相信这里会成为世界各地游人在游玩迪斯尼同时也必然会光顾站。

综合以上优势，经过若干年数培育及有效运营管理，上海国际时尚中心项目经济效益将会日益体现。

八项目未来展望近年来，国际顶级品牌大量进入上海时装周成功举办本土设计师不断涌现以时尚消费扩张为标志，上海逐步与国际性时尚接轨，伴随着对时尚消费逐年增加及杨浦区滨江带开发，上海国际时尚中心项目将获得更多更好发展机遇。

从社会效益看，十七棉有着深厚历史文化底蕴和产业基础及历史沿革，厂房多被列为市级优秀保护建筑，整个厂区改造建设受到各方广泛关注，项目上海国际时尚中心主题定位，也顺应上海市政府打造世界第六时尚之都战略需要，同时符合上海经济发展和城市功能转变需求，又有相关创意产业发展支持，产业政策经济典范结合，势必引领上海新国际时尚，对杨浦乃至整个上海市时尚产业发展做出贡献。

极少。

机会分析世博会召开世博会召开将会大大带动沿江地区开发，复兴岛规划和渔人码头期工程建设将使项目受益匪浅政府部门大力支持目前对于项目，无论是市政府相关部门还是区政府都表示了将会大力支持。

项目建设中乃至今后经营税收等方面都将会享受到定优惠。

威胁分析同类物业竞争压力同类物业越来越多，以最近几届上海国际时装周而言，年在上海国际展览中心举行年除了传统复兴公园白色帐篷主秀场，开幕式在名仕街创意产业集聚园，闭幕式在尚街时尚生活园区和创意园区，这三处最新创意园区也借上海时装周正式启动亮相年在上海世贸商城举行年在上海花园坊举行。

需要值得提是，上海花园坊也是由汽车老厂房改造过来产业园区跟以上物业相比，棉不具备区位优势，且配套设施相对薄弱，在众多同类产品中脱颖而出较难。

市场压力存在据初步统计年上海尚有万平方米以上办公物业未消化，外资企业需求却无上升趋势，这对目录项目概况项目名称项目位置项目背景项目开发单位历史沿革二项目总体定位与改造方案项目综合分析优势分析劣势分析机会分析威胁分析上海时尚产业发展背景项目定位目标客户群定位功能定位时尚精品仓时尚创意办公多功能秀场时尚餐饮娱乐时尚公寓酒店时尚接待会所总效果图三工程项目改造方案及投资预算项目概况建筑现状保护建筑保留建筑分期建设项目总指标主要经济技术指标表改造内容投资预算概述编制范围编制依据资金筹措四园区租金分析及区域物业市场分析园区租金分析区域物业市场分析区域办公市场分析周边商铺市场分析五南厂区项目期二期收入测算依据六效益分析财务基础数据确定财务基础数不可动摇地位。

上海要成为世界上海，就要有与国际大都市相匹配体现上流社会生活娱乐和文化艺术形式体现后现代社会审美情趣与心理需求引领世界生活与消费潮流顶极时尚。

项目定位紧紧围绕上海经济发展和城市功能