上海虹口嘉和大厦项目立项初步设计报告

虹口区主要规划四川北路商业街开发规划四川北路商业街简介四川北路是上海著名市级商业街之，全长公里，商业设施规模将达到万平方米，与南京路淮海路共同构成上海中心城区商业，成为上海这个国际化消费大都市核心圈商业。

年，四川北路新轮改造全面启动，区政府借鉴吸收麦肯锡尼尔森等国际著名咨询公司和著名高等院校研究成果，制定完成了四川北路商业街功能和形态规划。

此次规划范围南起苏州河北至鲁迅公园东起四平路吴淞路西至轻轨河南北路，规划面积平方公里规划坚持形态建设和功能开发相结合，商业文化旅游体育等资源相融合，推进南中北三个功能组团开发南段北苏州河路海宁路中段海宁路海伦西路北段海伦西路虹口足球场。

四川北路南段简介时尚休闲苏州河北岸南段位于苏州河畔到海宁路之间，同时与北外滩外滩相连，接近繁华南京东路，处于黄浦江与苏州河交汇处，将建成时尚休闲国际名品走廊以大型购物中心旗舰店营造繁华商业氛围，且辅以大量品牌专卖店，支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。

四川北路中段生态与商贸融合黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站交通优势，以及俞泾浦亲水特色，依托已建成四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为体，具有海派文化背景商务休闲中心。

四川北路北段历史与文化相凝结人性空间北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取服务中心，高档酒店娱乐体育休闲为体高雅休闲娱乐圈文化旅游区和高档办公居住区。

其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦西路西临明珠线期北接东江湾路。

以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺术家与游人精神沟通汇点，建成具有文化特色历史悠久建筑和风貌街区。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了年开始急速上升，及年初大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要原因是目前在售房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

位于杨树浦路滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍剩余多套在售。

尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。

据目前不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。

主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。

北外滩板块房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出房源面积相对小些。

四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以大房源为主。

唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。

此外，虹口区下半年上市房源虽然数量多，但房价继续走高。

虹口房价猛涨，浦江两岸改造和江边地段稀少是主因。

大连路延安东路隧道使得北外滩与陆家嘴联系紧密与此同时，虹口区缺乏地铁等快速轨道交通现状，也将随着号线等建设而得到改变。

交通网络改善促进了虹口高档楼盘汇聚，外滩江景更是诱人因素，虹口区特别是北外滩房价走高已是不争事实。

不过，在良好预计背后同样存在较大市场风险。

虽然有规划支持，但个月猛涨成确有过速之嫌，透支未来购买力可能性非常大。

虹口地域差异较大，相比起黄金地段北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳楼盘目前已有疲态。

北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起，虹口区房价已接近黄浦静安等中心城区，北外滩规划启动造就了均价元平方米恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方米临潼苑，四川北路新规划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。

板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似闸北区。

房价上升主要原因是四川北路新规划出台和北外滩规划启动。

显然，板块价格已过渡透支市政规划利好因素，随着今年大体量经济适用房及周边区域新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。

凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年初开案即摸高至元平方米。

板块分析在北外滩周家嘴路沿线楼盘售价大幅上扬影响下，作为区内房产起步最晚硬件配套最差楼市，自年年中起也频频上演房价三级跳，在区域内交通生活配套都没有明显改善，近期又无市政利好消息且年末供需平衡情况下，如此涨价，只能说是借了自己身处虹口光。

四平板块价格变动情况位于四平路四达路口世牌专卖店，支撑南段消费该地段腹地江建造部分高档智能办公楼和高级居住小区。

四川北路中段生态与商贸融合黄金腰带中段充分利用轨道交通东宝兴路站和溧阳路站交通优势，以及俞泾浦亲水特色，依托已建成四川北路绿地，建成以电子娱乐商圈为中心，辅以休闲餐饮综合商业服务设施及商务酒店高级酒店式公寓等商务办公楼宇，形成集五星级宾馆商业娱乐休闲和高档商务住宅为体，具有海派文化背景商务休闲中心。

四川北路北段历史与文化相凝结人性空间北段以多伦路二期项目虹口足球场交通枢纽综合开发项目为支点，开发车站经济，建成集交通枢纽高档别墅群特大型摄取服务中心，高档酒店娱乐体育休闲为体高雅休闲娱乐圈文化旅游区和高档办公居住区。

其中，多伦路文化名人街二期项目规划范围东至四川北路南抵海伦西路西临明珠线期北接东江湾路。

以多伦路鸿德堂为中心建设文化雕塑广场，延续多伦路文化气息之余，提供现代中国艺术户外集中地艺术家与游人精神沟通汇点，建成具有文化特色历史悠久建筑和风貌街区。

此外，大柏树工贸中心区集家电家具装饰用品钢材等专业市场集聚起物流商流人流多伦路文化名人街亦雅亦俗，观光展览休闲娱乐等功能融为体提篮桥商圈东大名路航运街以航运交易专业服务特色休闲满足客商消费者需求商业副中心格局逐渐显现连锁专卖邮购市场等业态日益成熟，填补上了传统商贸业空白。

虹口区房地产市场概况虹口区房价在经历了年开始急速上升，及年初大部分楼盘月平均价格较上月有元平方米左右增幅后，现在区域总体房价保持稳定，重要原因是目前在售房源大多数为大面积房源，个别楼盘还出现了滞销状态。

位于杨树浦路滨江雅墅临潼苑定位在叠加式别墅小区，在售平方米房源，价格维持在元平方米，去年开盘至今仍剩余多套在售。

尽管位于北外滩区域，附近有上海之星摩天轮，但总价在万元之间，加上周边环境不理想，还是难得购房者青睐。

据目前不完全统计，月份开始，虹口区有大量房源陆续上市。

主要分布在三个板块，即北外滩板块四川北路板块和轨道交通三号线沿线板块，凉城板块没有新房源推出。

北外滩板块房源仍然以大房型为特色，该板块内只有中虹明珠苑推出房源面积相对小些。

四川北路板块内凯润金城国际明佳城也以大房源为主。

唯有轨道交通三号线沿线楼盘推出房源面积比较适中，逸居虹口面积最为紧凑。

此外，虹口区下半年上市房源商资金紧张而寻找新投资商，我们经过认真市场调研对其提供资料认真分析，认为项目可行符合公司目前发展战略。

具体原因为该项目位于上海市虹口轨道交通枢纽，目前有轨道号线明珠线通过，在建地铁线从本大厦楼下穿过，出口广场就在本大厦前，规划还有条线轨道交通，该处为三条轨道交通交汇处，具备很高升值潜力根据市场调研，虽然虹口区整体楼价已经严重透支北外滩概念，但虹口足球场附近楼价还是比较正常。

我们认为目前本大厦酒店式公寓销售价保守估计为元平方米商场销售价保守估计为元平方米基本与目前在售楼盘价格相等甚至略低而项目完全成本在元平方米，具有定利润空间，按照投资计算，投资利润率为年项目预计年东楼建筑面积平方米可以交付使用，销售价值约万元，按照计算其销售收入为万元合并数，对公司年销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数，对公司年利润目标贡献率为项目预计在年可以全部竣工，年度销售价值为万元，按照计算销售收入为万元合并数，对公司年销售收入目标贡献率为预计利润为万元合并数，对公司年利润目标贡献率为。

项目风险控制从以上分析看，本项目风险是可控，其中开发成本需要在项目合作谈判中逐步明确，把风险控制在可控范围中。

建议从目前分析看，项目较好地符合市场和公司发展战略，建议进步接洽谈判，以增资扩股形式入主上海家合置业有限公司，控股，在谈判过程中逐步明确未明要素，若发现有重大潜在风险，即行终止。

从项目本身看，本项目在虹口足球场交通建成后，应有大幅价值提升，适宜于持有部分优质资产如商场。

市场拓展部年月日大。

虹口地域差异较大，相比起黄金地段北外滩及四川北路，其他虹口板块就要差很多，些房型差单价高环境欠佳楼盘目前已有疲态。

北外滩四川北路板块情况价格变动情况自年下半年起，虹口区房价已接近黄浦静安等中心城区，北外滩规划启动造就了均价元平方米恒升半岛国际中心大厦，以及最高价达元平方米临潼苑，四川北路新规划出台使得国际明佳城大房型每平方米售价也突破万元。

板块分析该板块从地理位置上说，算不上中心城区，然而房价却明显高于地理位置近似闸北区。

房价上升主要原因是四川北路新规划出台和北外滩规划启动。

显然，板块价格已过渡透支市政规划利好因素，随着今年大体量经济适用房及周边区域新房源上市，如此高价能否保持甚至继续攀高值得怀疑。

凉城板块价格变动情况品新筑年月均价仅为元平方米，到年末上升至元平方米且销售空良辰世家年月均价元平方米，月中旬最后批房源推出时均价升至元平方米而丰华家园今年项目背景项目名称嘉和大厦上海