上海连锁酒店项目立项初步设计报告

主要品牌介绍锦江之星锦江之星是锦江国际集团组成部分，通过锦江酒店管理公司锦江酒店持有其股权，专营经济型酒店。

酒店业务分为旅馆管理公司和投资管理公司两个实体，分别提供经济型酒店管理和经济型酒店投资业务。

锦江之星是国内较早涉足经济型酒店市场酒店品牌，并随着年新亚之星加盟，市场占有率进步扩大。

同时，随着整个集团发展战略，锦江之星重心从上海转移到全国，逐步实现与锦江酒店管理下星级饭店联动。

根据长江证券于年月份分析研究，通过规模加速扩张，锦江之星在股权份额不变前提下，年投资收益增长率将接近。

速酒店速，是全球最大经济型酒店运营商之，在全球最大连锁经营企业强中位列第位，目前运营近家酒店。

年月，速酒店进入中国同年月日，其第家酒店在北京王府井开业。

目前，速酒店分布国内座城市，已经开业和即将开业共计家。

年月日，上海和景速酒店正式开业。

这是速在上海开业第六家加盟酒店，也是在中国已开业第家，拥有间客房，门市价根据标准间单人间和商务套间不同，分别为元间天。

鉴于自行建造投资较大，速在中国只采取特许加盟形式，按照速标准进行转型或改造，对于客房数量在间左右规模，每间客房前期投资约万元左右。

如家酒店年月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁。

年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海开设第家店。

目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市，遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务城市。

同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办中国经济型酒店品牌先锋。

根据对上海如家快捷调查，每家店规模大多集中在套客房左右。

其中，如家上海鲁迅公园店规模最小，仅配有间套房，而如家上海徐家汇店规模最大，提供间套房。

门市价根据不同区位有所差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标准双人房元间天，套房为元间天。

莫泰连锁年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。

就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极寻求区域性突破。

就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或地铁机场火车站和汽车站等周边地区。

莫泰坚持买断为主租赁为辅投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在平方米之间。

目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中总客房数超过间。

通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计年内客房总数超过间。

发展方向在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额，而在国内该比例目前尚不足，市场空间巨大。

同时，随着国内旅游业兴旺会展经济繁荣以及世博会举办，将直接带动酒店业需求。

当然，国外经济型酒店品牌进入，将对现有经营格局带来定冲击，但同时带来是新理念。

目前，上海市旅游管理委员会正逐步推动上海中小旅馆连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和营销四个层面推动中小旅馆连锁经营。

因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集团连锁化经营将是经济型酒店市场取向，而其成本控制区位配套能力品牌与网络也将是其成功关键因素。

三项目周边情况知识创新区布局规划杨浦区现有土地面积平方公里，区位环境资源开发潜力大。

有公里长滨江带，有黄浦江下游规划中唯生态岛复兴岛，有正在开发新江湾城，有公里长内河水系，绿化基础良好，越江交通快速交通轨道交通也正处于大规模开发建设中。

为充分发挥这些资源集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区园区提供公共服务和后勤保障。

从布局上看，西片规划主要依托复旦同济等大学以及众多科研机构创建批知识型现代化社区和设施配套齐全人文街区，包括新江湾城五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区东片规划将依托理工水产等大学以及周边科研生产基地创建批知识型现代社区，包括复兴岛定海地区。

杨浦区旅游业概况杨浦区人文荟萃，地杰人灵，是上海最大教育科学文化区和居住区，有知名高校十多所中小学数百所，科研院所多家，常住人口万。

多年来，在市区两级政府支持下，杨浦区旅游局依托杨浦知识创新区建设，推动三区融合，联动发展理念，凸现百年工业文明百年高校文明百年市政文明优势，开展特色专项旅游发挥杨树浦传统市政和工业集中优势，开展以行业博物馆为游览主线近代历史文化行业博览游依托江湾五角场市级副中心和创智天地大学形成商旅文科相结合旅游产品体系以共青森林公园黄兴公园杨浦公园新江湾绿地公园为主体，结合节庆活动开展都市绿化休闲游以节兴市，并充分挖掘区内人文和历史资源，大力发展区域旅游事业。

区内旅游企业截止到年月底，全区共有多家住宿业单位。

其中，星级旅游饭店家四星级第家，拥有间客房，门市价根据标准间单人间和商务套间不同，分别为元间天。

鉴于自行建造投资较大，速在中国只采取特许加盟形式，按照速标准进行转型或改造，对于客房数量在间左右规模，每间客房前期投资约万元左右。

如家酒店年月，首都旅游国际酒店集团和携程旅行服务公司共同投资组建如家酒店连锁。

年月，如家第家店上海镇坪路店顺利签约，也是上海开设第家店。

目前，如家快捷品牌已经覆盖全国个省和直辖市，遍布北京上海天津杭州广州深圳成都等个国内主要商务城市。

同月，如家荣获中国旅游饭店业协会主办中国经济型酒店品牌先锋。

根据对上海如家快捷调查，每家店规模大多集中在套客房左右。

其中，如家上海鲁迅公园店规模最小，仅配有间套房，而如家上海徐家汇店规模最大，提供间套房。

门市价根据不同区位有所差别，单人房为元间天，标准大床房元间天，标准双人房元间天，套房为元间天。

莫泰连锁年，上海美林阁酒店及餐饮管理有限公司把投资方向定为发展经济型旅店，成立上海莫泰连锁旅店管理有限公司。

就区域布局而言，莫泰以上海为基地，长江三角洲为发展圈，积极寻求区域性突破。

就区位选择而言，项目选址均位于国道城市主干道或地铁机场火车站和汽车站等周边地区。

莫泰坚持买断为主租赁为辅投资方式，以直接投资为主参股合作为辅，加盟项目面积要求在平方米之间。

目前莫泰已有家连锁酒店，在建项目家，经营中总客房数超过间。

通过直营投资品牌加盟兼并同业等方式，预计年内客房总数超过间。

发展方向在发达国家，经济型酒店占酒店市场份额，而在国内该比例目前尚不足，市场空间巨大。

同时，随着国内旅游业兴旺会展经济繁荣以及世博会举办，将直接带动酒店业需求。

当然，国外经济型酒店品牌进入，将对现有经营格局带来定冲击，但同时带来是新理念。

目前，上海市旅游管理委员会正逐步推动上海中小旅馆连锁和网络化，包括从产权管理经营规范标准和营销四个层面推动中小旅馆连锁经营。

因此，管理逐步走向专业化规范化，由分散走向集中，进而实现集团连锁化经营将是经济型酒店市场取向，而其成本控制区位配套能电机及延长机械设备寿命，大容量风机和水泵负荷采用符合电磁兼容要求固态节能电子软启动器。

附件二客房配置费用明细总费用万元基本客房总数间，其中标房间，大床房间。

家具总费用元标房元，大床房元标房配置费用元间床高板元连接板元床箱元床头柜元写字台元写字椅元扶手椅元茶几元大床房配置费用元间床高板元连接板元床箱元床头柜元写字台元写字椅元扶手椅元茶几元二总费用元电视寸纯平元间元电视液晶寸元元电视总价元元间电话机元元电水壶元元电灯桌灯元支，床头灯光元支，落地灯元支标房元大床房元三床垫席梦思总费用元标房元元大床房元元四窗帘总费用元每间纱帘，遮光帘，窗帘元元五其他总费用元平均每间费用为元元消防指示牌元字纸筒元元衣架男用元女用元元住宿指南元室内挂画元元六不可预见费用元元间附件三上海市房地产权证附件四外立面效果图附件五总平面图附件六楼平面布置图楼平面布置图二楼平面布置图三楼平面布置图四楼平面布置图附件七外立面图附件八项目位置地理图开发新江湾城，有公里长内河水系，绿化基础良好，越江交通快速交通轨道交通也正处于大规模开发建设中。

为充分发挥这些资源集聚优势，杨浦知识创新区发展规划纲要提出，在大学校区与科技园区周边建设开发公共社区，为校区园区提供公共服务和后勤保障。

从布局上看，西片规划主要依托复旦同济等大学以及众多科研机构创建批知识型现代化社区和设施配套齐全人文街区，包括新江湾城五角场城市副中心等地区，近期将重点建设中央社区东片规划将依托理工水产等大学以及周边科研生产基地创建批知识型现代社区，包括复兴岛定海地区。

杨浦区旅游业概况杨浦区人文荟萃，地杰人灵，是上海最大教育科学文化区和居住区，有知名高校十多所中小学数百所，科研院所多家，常住人口万。

多年来，在市区两级政府支持下，杨浦区旅游局依托杨浦知识创新区建设，推动三区融合，联动发展理念，凸现百年工业文明百年高校文明百年市政文明优势，开展目录项目概况二市场分析三项目周边情况四功能定位及改建设想五财务分析六结论与建议七附件核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，路项目项目概况项目法人上海酒店投资管理有限公司项目名称路项目建议书建设地点地理位臵位于杨浦区路，北近平凉路西沿路。

原物业情况建筑物为四层，主体排架与部分框架钢筋混凝土结构，原为原上海跃进电机厂。

总建筑面积为平方米，其中层部分平方米为餐饮营业用房层可作为酒店客房用房。

二市场分析市场综述随着国内旅游业繁荣，对上海现有酒店业供应结构提出了新要求，进而在传统酒店业态之外，经济型酒店顺势而起。

由于低廉价格舒适干净住宿环境，经济型酒店迅速占据了中小企业商务人士国内游客和部分入，建设期至年月底，年月底开业。

五财务分析固定资产投资估算见下表序号项目名称单价数量合计总价元平方米平方米万元万元前期费用设计监理费报监中标交易费招标代理费决算审计费建安费用土建结构加固插层装饰包括洁具淋浴房拆除及垃圾外运门窗强电弱电给排水工程消防工程绿化工程室外总体设备费用电梯台空调设备和安装热水热泵台水箱个配套费用自来水电环保化粪池垃圾箱水，环保等检测验收有线接口客房家具及相关配臵不可预见费工程总造价收入预测客房共计套，按元套天，第年考虑部分建设期，入住率为，第二年，第三年进入稳定期，入住率，至第五年，考虑建筑功能老化，同时经济型酒店竞争加剧，入住率直持续到第十年