世鸿伟业商住小区开发项目立项初步设计报告

主要依据国务院办公厅转发建设部等部门关于调整住房供应结构稳定住房价格意见通知国办发号城市居住区规划设计规范国家计委建设项目经济评价方法与参数第三版建设部房地产开发项目经济评价方法宁德市城市总体规划闽东华侨经济开发区总体规划宁德市城市规划管理规定宁德市城市规划管理技术规定建设项目选址意见书项目投资协议书宁规条书号文件其它有关标准和规范建设单位提供有关资料。

可行性研究报告研究范围本可行性研究主要范围包括对宁德市东侨开发区房地产建设情况考察，对项目建设必要性可行性分析以及项目内容及规模住宅市场分析及营销战略，住宅及公用工程建设方案，建设条件环境保护投资估算与资金筹措项目经济效益评价等方面。

研究结论及建议本项目符合国家城镇住宅开发建设产业政策。

建设资金完全自筹，现场建设条件具备。

项目针对宁德市商品房升级换代，住宅建设由低档走向高档发展趋势和宁德市已有部分收入较高住房消费群体，户型规划为中高档住宅，根据对宁德市住宅市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研。

要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章市场分析与营销战略当前住宅市场现状年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革推动下，以住宅为主体房地产市场，总体上呈现平稳发展态势。

主要表现在在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。

宁德市商品房现状与市场需求按照党十六大提出全面建设小康社会目标，建设部年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存需要实现向舒适型转变，基本上做到户均套房人均间房功能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅平方米，与建设部提出建设小康社会住房人均建筑面积达到平方米目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结构上看，目前蕉城区约职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者投资需求，中低收入家庭住房社会保障机制尚未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分危旧房需改造，这是消费需求重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里面积上容纳了万人，已属饱和。

按建设部提出小康社会住房目标计算，若不考虑人口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区实现城市化战略目标，到年城区面积达到平方公里，人口达万万人，在未来年内，蕉城区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平方米，这相当于东侨开发区设立六年新增建筑面积。

因此，蕉城区住宅市场潜力巨大。

根据福建省人民政府批准东侨开发区总体规划，近期总体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划人口为，中期至年万人，远期至年万人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市重要组成部分，经济发展必将带来城区拓展，必将带来人口增加，人口增加必将带动经济发展，从而增加房地产业市场容量。

开发区目前商品房建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到平方米目标计算，开发区需要商品房面积中期至年为万平方米，远期至年为万平方米。

因此，在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年新增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展近期与远期潜在住宅市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让土地，剩余土地资源大多集中在东兰组团。

东兰组团用地面积公顷，其功能是以行政办公文化科教工业生活居住为主综合区，内设行政办公高尚住宅工业园区大学城等四大功能区，宁德市主要行政机关和文化设施布臵在此组团，是城市政治文化中心。

在漳湾工业区启动情况下，原规划东兰组团中工业园区将服从宁德市新编制总体规划而易地建设。

因此，随着高速公路建设通车宁德市主要行政机关和文化设施迁移福温铁路开工以及火车站建设，东兰组团将成为东侨开发区个新投资热点市场分析预测，项目开发有市场销路。

分析结果表明，项目经济效益可行。

项目开发对合理利用土地资源，促进企业资产保值升值，推进产品结构调整，有着明显社会经济效益。

从目前房地产市场分析，商品住宅结构性矛盾还很突出，建议在下步方案规划时，对初步确定住宅户型和功能标准再作进步市场调研。

要根据市场变化作出更为准确市场定位，调整户型或面积，并做好工程建设规划，加强楼盘营销工作，降低开发建设成本，尽量减小项目风险。

第二章市场分析与营销战略当前住宅市场现状年以来，在加快住宅建设和深化城镇住房制度改革推动下，以住宅为主体房地产市场，总体上呈现平稳发展态势。

主要表现在在住房分配货币化和各地促进房地产市场政策推动下，居民对住房消费投入迅速增加，购房积极性大大提高，新消费热点正在逐步形成。

住房公积金制度逐步完善，个人住房消费贷款迅猛发展。

近几年来，住房消费信贷迅速发展起来，有力地支持了居民买房，成为启动房地产市场大亮点。

房地产二三级市场联动效应突出，三级市场渐趋活跃。

房地产二三级市场联动从理论探讨转向广泛实践，房屋臵换活动蓬勃展开，必将成为住宅市场个热点。

宁德市商品房现状与市场需求按照党十六大提出全面建设小康社会目标，建设部年月日在全国住宅与房地产工作会议上提出了我国小康社会住房标准，其具体内容是至年，住房从满足生存需要实现向舒适型转变，基本上做到户均套房人均间房功能配套设备齐全。

从住房建筑面积上看，蕉城区人均住房建筑面积仅平方米，与建设部提出建设小康社会住房人均建筑面积达到平方米目标差距甚远，住房建设任重道远。

从住房分配结构上看，目前蕉城区约职工居住着房改房，而商品房仍是部分高收入者投资需求，中低收入家庭住房社会保障机制尚未完全启动，住房分类供应体系尚未建立，同时宁德市城市中心还有相当部分危旧房需改造，这是消费需求重要组成部分。

目前，蕉城区在平方公里面积上容纳了万人，已属饱和。

按建设部提出小康社会住房目标计算，若不考虑人口增长因素，蕉城区至年就需要新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万多平方米。

若蕉城区实现城市化战略目标，到年城区面积达到平方程质量，通过降低开发成本，减小市场风险。

做好方案规划。

本项目产品市场定位是建立在本商住小区合理规划基础上，包括小区总体规划配套环境规划户型规划等。

应杜绝规划设计单调缺乏完善配套功能方案规划，从方案规划上和户型设计上赢得消费者，减小项目市场风险。

经营管理风险分析本项目主要应加强市场营销工作，做好商品房销售，加大促销力度，多渠道多种方式推广促销，尽快销售，才能最大限度地减少项目市场销售风险。

在项目实施中还应优化设计，采取切实可行工程技术措施和施工方案，在施工管理中，控制各项开发建设成本费用，降低投资成本。

这也是降低本项目风险因素之。

做好物业管理和售后服务工作。

金融财务风险分析本项目资金完全自筹，不从银行贷款。

但从自有资金使用成本和开发资金回收考虑，减少占用资金回收风险，应采用多种付款方式促销，可选择采用次性付款方式分期付款方式八成银行按揭方式建筑分期付款银行按揭特惠免息分期付款全部按揭限期分期付款等多种付款方式，使开发资金按预期回笼，消减金融财务风险。

福建省人民政府批准东侨开发区总体规划，近期总体规划面积平方公里，远期规划面积为平方公里，规划人口为，中期至年万人，远期至年万人。

作为宁德地级市新城区，作为中心城市重要组成部分，经济发展必将带来城区拓展，必将带来人口增加，人口增加必将带动经济发展，从而增加房地产业市场容量。

开发区目前商品房建筑总面积为万平方米左右，按小康社会人均住房面积达到平方米目标计算，开发区需要商品房面积中期至年为万平方米，远期至年为万平方米。

因此，在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增多万平方米。

在未来年内，东侨开发区需新增商品房建筑面积万平方米，即平均每年需新增万平方米，这比东侨开发区设立六年新增建筑面积还要大。

故东侨开发区发展近期与远期潜在住宅市场容量巨大。

目前，东侨开发区三大组团中蕉城新组团与金塔组团几乎没有大面积可出让土地，剩余土地资源大多集中在东兰组团。

东兰组团第章总论项目概况项目名称世鸿伟业商住小区开发建设项目建设地址福建东侨经济开发区东兰组团，闽东路北侧华庭路与和畅路之间建设性质新建总投资亿元项目负责虞锡龙建设单位虞氏福建房地产开发有限公司企业性质有限公司工程概况项目位于东侨开发区高速公路以东，闽东路北侧，华庭路与和畅路之间。

市政配套设施齐全，紧邻闽东路，交通便利。

附近为新市政中心和东湖景观区会展中心。

市高级中学东侨实验学校等近在咫尺。

项目地理位臵颇具特色，将为闽东造就大规模高品质住宅社区。

世鸿伟业商住小区开发项目总体开发以高尚住宅为主，征地面积平方米折合亩，代征道路用地面积平方米折合亩，建设用地面积平方米折合亩。

总建筑面积平方米，建市场不断发育和竞争日趋激烈，住宅市场品牌商品房出现势在必行。

在商品房日益走向买方市场今天，消费者对于商品房关注将越来越具体全面，不仅要求住宅居住舒适环境优美配套齐全，还要考虑文化品位今后改造余地以及升值潜力等等，这些都是促成品牌商品房出现客观环境。

同时，开发商也会逐渐认识到品牌在住宅开发中作用，加大投资力度，全面提升楼盘品质，瞄准高品质商品住宅这诱人市场。

在这几年宁德市房地产相关产业展示会上，许多购房者已把