东北亚农产品物流园区项目立项初步设计报告

经营主体和主要经营范围干鲜果品农副产品蔬菜仓储装卸服务，果品市场资产经营管理和服务。

长春果品批发市场是改制后新组建股份制企业，隶属于长春市供销社。

企业改制后，产权明晰，人员优化，经营和管理措施得当，收入稳定提高，企业经济效益明显好转。

未来年，公司将着力优化资产结构，调整发展格局，努力提高资产创新能力，增强行业影响力和竞争力，逐步优化果品现代物流经营战略，推动企业经济效益整体提升，实现持续快速稳定发展。

长春创富集团股份公司与长春果品批发市场有限公司共同合作，投资建设‚东北亚农场品物流园区‛体现了优势互补，强强联合携手共赢。

长春创富集团在多年房地产开发建筑施工过程中积累了丰富经验。

长春果品批发市场有限公司其前身是长春市果品公司，具有多年经营历史，商誉底蕴深厚，特别是果品批发市场成立年来，拥有大量和稳定客户资源，现有来自全国各地果品经销业户多家，稳定客户资源是今后果品市场做大做强后盾和基础。

有了众多客户资源，也就拥有了在市场竞争中强势地位，这种客户资源优势有利于开发和利用。

果品批发市场经过多年培育和发展形成了覆盖范围较广物流网络，在全国果品主产区建立了稳固生产基地和供销渠道，辐射面已达辽吉黑内蒙古等多个市县，批发交易果品总量和品种占我省市场份额以上，覆盖广阔网络体系。

在新建农产品物流园区中将起到龙头带动作用。

项目背景及趋势年，中共中央国务院颁发‚积极发展新农村建设若干意见‛中指出，要合理布局，加快建设批设施先进功能完善交易规范农产品批发市场。

东北亚农产品物流园区是‚菜篮子工程‛重点项目，建成后将成为全国第三大大型农产品物流集散地，园区内将建成个全国最大展示交易大厅。

物流产业是近年来新兴朝阳产业，是继生产利润，销售利润后第三利润源，是促进经济发展新增长极。

吉林省政府对现代物流业极为重视，年在吉林省政府工作报告中就特别提出，大力建设现代物流园区商贸流通交通运输等服务业，重点打造批大型现代物流企业集团，培育专业物流市场，建设区域物流中心。

长春市委市政府对建设现代物流园区更是极为重视，把现代物流业作为长春市大力发展‚三大主导产业‛之。

在年月日长春市委十届二次会议上明确提出，积极打造‚长东北开放区开发先导区‛并把现代物流业作为‚长东北‛重点发展六大产业之，决定打造东北地区专业化程度高流通程度强区域性物流中心。

现代物流业被确定为重点产业。

年长春市把宽城区兰家物流园区列为重点项目。

这充分说明建立现代物流对于长春发展十分必要，特别是对于长春发展有着积极推动作用。

建设东北亚农产品物流园区对于长春经济腾飞，铁北经济持续跨越式发展将起到重要作用。

整合现有资源，建立现代化集中交易中心现有果品批发蔬菜批发都坐落在市中心位臵规模小堵塞交通特别是旺季更为严重，节假日就更是堵塞水泄不通。

严重影响了城市交通和环境，影响了文明卫生城建设。

更为重要是影响了经济发展和业户经营，也严重影响了群众生产生活。

肉蛋禽奶花卉等没有大型仓储批发物流交易场所，更不集中，所以吉林省及长春市都急需建设个将果品蔬菜干鲜水产山货肉蛋禽奶速冻方便食品花卉土特产等农产品集中展示展销集中仓储交易物流配送，交易和物流场所农产品物流园区。

通过将果品蔬菜干鲜水产山货肉蛋禽奶速冻方便食品花卉土特产品等农产品集中展示展销集中仓储交易物流配送，将传统储运企业转变为现代物流企业，从而整合现有物流资源。

建设物流园区有利于促进现代物流业形成，提高物流社会化程度，为企业优化物流系统提供市场环境。

通过物流园区建设和新型物流服务开发，唤起果农菜农花农种养殖业户企业生产加工企业各大农贸市场超市宾馆酒店等生产经营企业潜在物流需求，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化物流服务，降低企业营运成本。

对中小企业来说，第三方物流能够规避自身在物流上劣势，充分发挥其在生产生产经营方面优势。

通过物流企业进行专业化现代化物流运作，降低物流成本。

发挥园区物流系统作用，带动和促进周边经济发展，吸引优秀企业和个人企业进入园区种养殖园区，加快大铁北建设速度。

建设物流园区，带动产业链发展物流园区个重要功能是集聚效应，东北亚农产品物流园区规划年交易量万吨，交易额达亿元以上，主要是果品批发蔬菜批发肉蛋禽奶批发水产品批发速冻方便食品土特产批发花卉展示交易区电子交易拍卖大厦配送大型仓储区集装箱存放区配套服务区多方位物流信息平台和服务中心，是个多功能农产品物流集散交易园区。

通过集聚扩大了企业商圈，增加了交易机会，同时，通过物流园区将零散资源进行优化整合，将产业发展链条中采购供应会展销售客户服务以及交易结算物流信息反馈等各项功能集中在起，充分发挥其经济集聚作用，降低流通成本，提高经营效率，不仅使本企业综合竞争力得以提升，还能够带动产业链条上相关企业，降低成本，提高竞争力。

物流园区建设对整合流通产业链提升流通业整体水平促进产业快速发展起着重要作用。

创造良好投资交易环境从其他园区实践经验看，吸引业户和资金入园，提供优惠政策是方面提供适合业户发展优道，辐射面已达辽吉黑内蒙古等多个市县，批发交易果品总量和品种占我省市场份额以上，覆盖广阔网络体系。

在新建农产品物流园区中将起到龙头带动作用。

项目背景及趋势年，中共中央国务院颁发‚积极发展新农村建设若干意见‛中指出，要合理布局，加快建设批设施先进功能完善交易规范农产品批发市场。

东北亚农产品物流园区是‚菜篮子工程‛重点项目，建成后将成为全国第三大大型农产品物流集散地，园区内将建成个全国最大展示交易大厅。

物流产业是近年来新兴朝阳产业，是继生产利润，销售利润后第三利润源，是促进经济发展新增长极。

吉林省政府对现代物流业极为重视，年在吉林省政府工作报告中就特别提出，大力建设现代物流园区商贸流通交通运输等服务业，重点打造批大型现代物流企业集团，培育专业物流市场，建设区域物流中心。

长春市委市政府对建设现代物流园区更是极为重视，把现代物流业作为长春市大力发展‚三大主导产业‛之。

在年月日长春市委十届二次会议上明确提出，积极打造‚长东北开放区开发先导区‛并把现代物流业作为‚长东北‛重点发展六大产业之，决定打造东北地区专业化程度高流通程度强区域性物流中心。

现代物流业被确定为重点产业。

年长春市把宽城区兰家物流园区列为重点项目。

这充分说明建立现代物流对于长春发展十分必要，特别是对于长春发展有着积极推动作用。

建设东北亚农产品物流园区对于长春经济腾飞，铁北经济持续跨越式发展将起到重要作用。

整合现有资源，建立现代化集中交易中心现有果品批发蔬菜批发都坐落在市中心位臵规模小堵塞交通特别是旺季更为严重，节假日就更是堵塞水泄不通。

严重影响了城市交通和环境，影响了文明卫生城建设。

更为重要是影响了经济发展和业户经营，也严重影响了群众生产生活。

肉蛋禽奶花卉等没有大型仓储批发物流交易场所，更不集中，所以吉林省及长春市都急需建设个将果品蔬菜干鲜水产山货肉蛋禽奶速冻方便食品花卉土特产等农产品集中展示展销集中仓储交易物流配送，交易和物流场所农产品物流园区。

通过将果品蔬菜干鲜水产山货肉蛋禽奶速冻方便食品花卉土特产品等农产品集中展示展销集中仓储交易物流配送，将传统储运企业转变为现代物流企业，从而整项目水电原辅材料消耗费用及销售管理费用为项目可变成本，其它部分为固定成本。

由于建成初期应业负荷不同，故简称初期各年固定成本均不相同，按各年实际成本构成计算，以销售收入完成率表示盈亏平衡点为。

见盈亏平衡图。

财务评价结论通过静态与动态计算分析，可以看出该项目建成后，从新增销售收入利润总额及上缴税金来看，该项目经济效益是好。

财务‚三率期‛指标好于目前行业基准值，说明投资经济效益较好。

从盈亏平衡分析来看，本项目具有很强抗风险能力。

综上所述，该项目建成后，反映经济效益数据和经济效益指标都是好于行业平均值，因此本项目从财务上是可行。

东北亚农产品物流园区运营盈亏平衡图盈亏平衡点服务性收费额服务收费额经营成本固定费用可变成本税金第十五章结论通过对本项目法人资格建设必要性市场分析建筑规模建设方案建设条件环境保护投资估算资金筹措经济效益初步分析等多方面进行研究与论证认为项目建设符合城市总体规划要求，建设目明确，建设规模及建设方案合理，建设条件具备，资金来源可靠。

长春市宽城区经济环境好，配套设施全，项目建设条件基本具备，项目建成，将改善长春市产业结构，增加宽城区财政收入，促进当地经济发展。

此报告，鼓励其将物流职能从生产经营中剥离出来，由专业物流公司提供规模化物流服务，降低企业营运成本。

对中小企业来说，第三方物流能够规避自身在物流上劣势，充分发挥其在生产生产经营方面优势。

通过物流企业进行专业化现代化物流运作，降低物流成本。

发挥园区物流系统作用，带动和促进周边经济发展，吸引优秀企业和个人企业进入园区种养殖园区，加快大铁北建设速度。

建设物流园区，带动产业链发展物流园区个重要功能是集聚效应，东北亚农产品物流园区规划年交易量万吨，交易额达亿元以上，主要是果品批发蔬菜批发肉蛋禽奶批发水产品批发速冻方便食品土特产批发花卉展示交易区电子交易拍卖大厦配送大型仓储区集装箱存放区配套服务区多方位物流信息平台和服务中心，是个多功能农产品物流集散交易园区。

通过集聚扩大了企业商圈，增加了交易机会，同时，通过物流园区将零散资源进行优化整合，将产业发展链条中采购供应会展第章总论项目概况项目名称东北亚农产品物流园区项目建设地点长春宽城区长江路开发区兰家镇建设规模占地万平方米，建筑面积万平方米其中仓储货仓万平方米均指建筑面积，下同交易中心交易大厅万平方米高标准商铺万平方米冷藏库万平方米增值加工车间万平方米车辆及设备维修中心，平方米电子交易大厦，平方米办公及生活配套附属设施万平方米另建集装箱堆场停车场及道路万平方米地中衡台建设期个月项目总投资亿元其中固定资产投资亿元启动资金亿元。

其中土地购臵款，万元地上物补偿，万元临建费用，万元规划设计费用万元办理开工手续各种配套费用，万元备用金，万元财务费用万元项目到家，整车物流集成模块物流行业物流这些物流企业大批涌现。

年，全市物流业营业额达到亿元，同比增长，物流业增加值完成亿元，同比增长，物流业固定资产投资完成亿元，同比增长。

现代物流业逐步取代了传统技术含量低