东城区商业综合体项目立项初步设计报告

市场定位与销售预测本项目以环境质量健康实用为目标，充分体现人性化要求和小康型住宅建设标准，开发满足大多数居民欢迎普通型商品住宅和商业用房，建设环境与居住相协调功能与生态相统，具有丰富文化内涵和时代气息，功能齐备价位适中居家氛围浓重住宅园区。

四项目建设规模与主要建设内容该项目拟建设总建筑面积平方米，其中多层住宅建筑面积平方米商业用房建筑面积平方米。

建成后可容纳户居民入住，人口规模人，户均人。

根据规划要求，小区重点安排了室外环境建设工程，充分考虑了道路管网硬化广场绿化亮化美化智能化等建设项目，安排了停车场，共个车位，可以营造时尚新潮安逸舒适健康实用安全环保人性化居住和营造环境，实现既定开发建设目标。

五建设场址及建设条件建设场址该项目坐落于燕山东路与迎宾东路之间，青龙满族自治县万成尚景小区东侧，家居建材城西侧。

随着城市范围扩大，这里早就列入了城中村改造重点。

项目场址交通便捷，地理位置优越，环境良好，配套条件完备。

只要融入新设计理念，进行规模化人性化改造，就会在城区出现个独具特色引人注目商住新区。

从而为县城平添缕靓丽景观。

二建设条件地形地貌条件本项目场址地势比较平坦。

地貌，属河流冲洪积平原。

气象条件青龙满族自治县地处中纬欧亚大陆东岸，属北温带大陆季风性气候。

受太阳辐射大气环流和地理地形等因素影响和制约，四季分明，日照充足。

春季天气多变，时冷时热，时刮西北西南大风，干旱少雨，经常发生春旱。

夏季炎热，雨水集中，经常因大雨或暴雨造成山洪暴发，河水暴涨，形成洪灾和泥石流。

秋季晴朗少云，气候适宜，昼暖夜冷，气温变化显著，平均昼夜温差在摄氏度左右。

冬季寒冷干燥，降雪稀少，最大冻土深度，般年份。

全年多年平均气温，年极端最高气温，年极端最低，平均无霜期天。

多年平均降雨量。

季节性标准冻结土深度。

工程地质及水文条件根据地质勘查报告结果，在钻探深度内场地地层结构按岩性年代成因分为杂填土，第四系全新统冲洪积粗砂和卵石，下伏太古界片麻岩。

地层按工程地质分层自上而下可分为层，为杂填土粗砂卵石强风化片麻岩。

本区地下水类型主要为第四系孔隙潜水，含水层主要为卵石层。

勘查期间地下水位深埋，标高。

地下水受大气降水和侧向径流补给，侧向径流排泄，地下水年变化幅度为。

根据岩土工程勘察规范判别，本区环境类型为类，场地地基土未受到污染。

地下水对混凝土结构有微腐蚀性在干湿交替情况下地下水对钢筋结构中钢筋有微腐蚀性。

建议本建筑科采用天然地基基础，地基开槽后，做好钎探自检工作，并及时通知勘察单位及有关部门进行复检。

地震本区地震设防烈度为度。

配套条件供电电源由县供电公司供给，由燕山路和迎宾路引入小区。

供水给水水源由县自来水公司提供，由燕山路和迎宾路供水主干线引入，形成环状供水管网系统，水源有充足保障。

排水雨水场地冲水，可经小区雨水系统排入燕山路和迎宾路雨水管网。

生活污水经处理后注入市政污水管网。

供暖由县热力公司提供热源，由热网系统集中供热。

通讯通过城市数字通信工程和自动电话配套系统，满足对外通讯和数字控制网络要求。

交通以迎宾路和燕山路，及新开商业街为主要对外交通干线，满足消防疏散休闲购物等居民生活需要。

六工程技术方案建筑设计指导思想与原则以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图建筑工程结构设计。

体现以人为本指导思想，重点突出精品意识。

建筑要体现清新明快现代建筑风格，充分体现山区城市建筑时代特色，并与自然环境相协调。

结构设计中积极采用新技术新工艺新材料，在满足使用功能前提下，最大限度降低工程造价。

在方案设计上力求创新，努力建文小区花园小区，在环境质量上下功夫，创造出体现现代特色及个性优秀示范小区。

以开发建设客观规律为宗旨，加强规划弹性与灵活性，以利于实施和房地产经营，形成良性循环，滚动发展机制。

二项目总体规划方案总平面布置和功能要求本项目场址位于青龙县城中心区，随着城市化进程不断深入，该地块城市地位商业价值将不断得到提高，且周围公共设施也将日趋完善。

本规划拟建设具有时代特色现代化商住小区。

本项目用地面积平方米，结合人防设施建设，充分利用地下空间地块内建筑风格样式要现代，大气，并充分融入满族元素，通过标志物建筑小品植栽照明等手段形成丰富景观总平面布置及单体建筑抗震及避雷设计应严格按照相关规范执行地块内外须安装并使用视频监控报警电子巡查等技防设施其他未尽事宜参照城市居住区规划设计规范执行。

建筑艺术及风融入新设计理念，进行规模化人性化改造，就会在城区出现个独具特色引人注目商住新区。

从而为县城平添缕靓丽景观。

二建设条件地形地貌条件本项目场址地势比较平坦。

地貌，属河流冲洪积平原。

气象条件青龙满族自治县地处中纬欧亚大陆东岸，属北温带大陆季风性气候。

受太阳辐射大气环流和地理地形等因素影响和制约，四季分明，日照充足。

春季天气多变，时冷时热，时刮西北西南大风，干旱少雨，经常发生春旱。

夏季炎热，雨水集中，经常因大雨或暴雨造成山洪暴发，河水暴涨，形成洪灾和泥石流。

秋季晴朗少云，气候适宜，昼暖夜冷，气温变化显著，平均昼夜温差在摄氏度左右。

冬季寒冷干燥，降雪稀少，最大冻土深度，般年份。

全年多年平均气温，年极端最高气温，年极端最低，平均无霜期天。

多年平均降雨量。

季节性标准冻结土深度。

工程地质及水文条件根据地质勘查报告结果，在钻探深度内场地地层结构按岩性年代成因分为杂填土，第四系全新统冲洪积粗砂和卵石，下伏太古界片麻岩。

地层按工程地质分层自上而下可分为层，为杂填土粗砂卵石强风化片麻岩。

本区地下水类型主要为第四系孔隙潜水，含水层主要为卵石层。

勘查期间地下水位深埋，标高。

地下水受大气降水和侧向径流补给，侧向径流排泄，地下水年变化幅度为。

根据岩土工程勘察规范判别，本区环境类型为类，场地地基土未受到污染。

地下水对混凝土结构有微腐蚀性在干湿交替情况下地下水对钢筋结构中钢筋有微腐蚀性。

建议本建筑科采用天然地基基础，地基开槽后，做好钎探自检工作，并及时通知勘察单位及有关部门进行复检。

地震本区地震设防烈度为度。

配套条件供电电源由县供电公司供给，由燕山路和迎宾路引入小区。

供水给水水源由县自来水公司提供，由燕山路和迎宾路供水主干线引入，形成环状供水管网系统，水源有充足保障。

排水雨水场地冲水，可经小区雨水系统排入燕山路和迎宾路雨水管网。

生活污水经处理后注入市政污水管网。

供暖由县热力公司提供热源，由利用和争取相关方面优惠政策，特别要取得征服和各主管部门支持，减少前期和配套费用支出，降低开发总成本。

五加强项目科学管理，统筹安排项目运作程序，缩短建设周期，严格对投资质量进度三大控制，巧妙进行资金运作，保证资金使用安全。

要强化企业内部管理，减少和杜绝工作失误损失。

六善于利用市场竞争机制通过招投标方式，择优选择监理施工及设备供货单位，节约建造成本。

总之，要树立风险及忧患意识，即使把握信息动向和市场变化，不断提高应变能力，把风险因素降到最低水平，确保开发目标实现。

第九章研究结论改项目实施，符合秦皇岛市及青龙满族自治县经济发展目标，对提高居民生活质量，改善旅游投资环境，提升了城市功能和环境品质，将起到积极作用，项目具有良好社会效益。

就项目本身来讲，也具有较好经济效益。

话配套系统，满足对外通讯和数字控制网络要求。

交通以迎宾路和燕山路，及新开商业街为主要对外交通干线，满足消防疏散休闲购物等居民生活需要。

六工程技术方案建筑设计指导思想与原则以规划部门及其他有关部门和建设单位要求为依据进行总图建筑工程结构设计。

体现以人为本指导思想，重点突出精品意识。

建筑要体现清新明快现代建筑风格，充分体现山区城市建筑时代特色，并与自然环境相协调。

结构设计中积极采用新技术新工艺新材料，在满足使用功能前提下，最大限度降低工程造价。

在方案设计上力求创新，努力建文小区花园小区，在环境质量上下功夫，创造出体现现代特色及个性优秀示范小区。

以开发建设客观规律为宗旨，加强规划弹性与灵活性，以利于实施和房地产经营，形成良性循环，滚动发展机制。

二项目总体规划方案总平面布置和功能要求本项目场址位于青龙县城中心区，随着城市化进程不断深入，该地块城第章拟建项目情况项目背景与情况项目名称青龙满族自治县商住小区建设项目。

二建设背景青龙满族自治县位于河北省东北部，燕山东麓，古长城脚下，隶属于秦皇岛市，县域国土面积平方公里，随着青龙满族自治县社会经济等各方面快速发展，在全市乃至全省影响越来越大。

城市建设需要更为广阔发展空间，本项目开发建设将大大提高青龙满族自治县县城形象和品位，同时又对提升县城功能和环境品质有积极作用。

该项目实施，既是全市房地产市场发展需要，也是青龙满族自治县城镇建设需要。

改革开发不断深入和人民生活水平较快提高，使住房条件改进和完善也表现日益迫切，特别是当地居民，早就对改善居住条件有着强烈愿望。

该项目优越地理位置完善市政配套设施，为本项目实施提供了有力保障。

通过本项目实施，可以改造脏乱差平房区，在青龙满族自治县打通条南北向主街道，建造个安全舒适适于居住现代化居息。

让静伫建筑富于动感，让有限空间充满张力，以线性景观引导手法，牵动人们似箭归心，直达生活中宁静亲密港湾。

竖向设计与土石方平衡设计标高确定，尽可能与原有地形地貌吻合，并结合考虑景观排水道路等各种因素满足各方面要求。

土石方平衡在满足小区经济适用美观要求下，尽量减少填挖土方总量，设计中可通过景观因素考虑就地消化土方避免大量土方运入和运出。

构设计基础形式根据场址工程地质勘查报告以及上部结构形式确定合理基础形式，本着就地取材原则选择建筑材料。

结构形式本项目多层住宅用房采用砖混结构，商业用房采用框架结构。

公用工程设计给水工程给水水源由县自来水公司供水管网提供，由中兴路供水管网引入。

用水标准住宅居民生活用水人商业用水绿化浇灌用水道路喷洒用水未预见用水量按日用水量计算消防用水量室内室外本项目日用水总量约为。

排水工程本项目排水采用雨污分流制。

雨水场地冲洗水等经小区雨水系统排入市政雨水管网。

生活污水经化粪池处理达标后排入市政污水管网。

污水排放量综合按用水量计算整个项目日最高污水排放量为。

供电工程用电负荷测算本项目用电负荷为二级负荷，住宅户考虑商业及公共建筑按考虑。

电源由县供电公司提供。

照明设计照明有正