东山市场危房改造升级项目立项初步设计报告

经测算该项目净现值为万元按财务收益率计算，项目年投资利润率年平均利润总额项目总投资，显示本项目投资有盈利。

本建设项目对建设用地所在地资源利用具有可持续发展和可再生性特点，且项目能源耗用小在建设期和运营期对建设用地周边环境虽会造成定影响，但认真落实各项防治措施后，对周边环境不会产生不良影响。

本建设项目在规划布局上，符合湛江市城市总体规划和东海岛新城规划分区规划修编要求。

本建设项目建筑设计方案新颖明快，有特色结构设计合理建设项目位于东海岛新城规划商业金融区用地范围内，周边为城镇居民居住区，形成了以湛林路为主干道特殊区域，更能体现和提升该地段价值，从而提高城镇整体影响力，体现东海岛建设新风貌。

目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。

项目建成对消除危房带来安全隐患提升城镇商业服务等级合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极作用加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业需求，因此，该建设项目是适时，并极具市场卖点。

综上所述，对本建设项目研究表明，本项目建设是可行。

第二章项目建设基本情况项目建设基本情况项目提出背景房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价持续高涨呈现走高趋势。

虽然在国家宏观调控下，竣工面积土地开发面积新开工面积等指标增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，年，我国房地产开发投资亿元，同比增长，低于同期固定资产投资。

其中，东中西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到亿元亿元和亿元，同比分别增长和。

中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区。

东中西部房地产开发投资比重分别为和。

商用物业发展趋势商用物业商场商铺写字楼等是房地产业组成部分。

不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。

近年来，我国商用物业需求呈现强劲发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。

随着以美式摩尔为代表大型综合购物中心落户北京深圳等大中城市，种不同于传统商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色商用物业商业房地产有望成为引领我国房地产新增长点随着我国零售业全面对外开放，商用物业将掀起新轮投资热潮。

商贸服务业发展趋势商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大作用。

我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。

作为商贸服务业主力军我国国内零售业正进入个新发展时期。

随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力市场之。

超市便利店专卖店仓储式购物中心业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通最终通道作用，同时也呈现出零售业对相关产业拉动作用和主导化趋势。

商贸服务业发展对商用物业需求商贸服务业高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店专业店便利店。

因此，也就需要城市拥有更多分布合理商用物业。

项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水平，商品房空置率低，房地产市场消费对象主要以本土和周边各县区城市化人员为主。

湛江市房地产市场发展相对平稳，没有特别高潮与衰落时期，即使是在国家宏观调控紧缩时期也是如此根据湛江市房管局房屋成交量分析统计，年，湛江市房地产市场在国家适度宽松货币政策和促进房地产平稳健康发展政策措施作用下，充分发挥民营经济发展优势，多元化筹措开发资金，房地产投资稳定增长，商品房销售量价齐升。

年完成投资万元，同比增长，增幅较上年提高个百分点。

其中民营经济投资万元，占，同比增长。

全市完成投资与到位资金比为。

开发企业完成土地开发面积平方米目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存着在严重安全隐患。

项目建成对消除危房带来安全隐患提升城镇商业服务等级合理完善城镇商业功能等方面都会起到积极作用加上东海岛近年以钢铁业为主带动了相关行业经济发展热潮，另外岛内从业人口急增，也加快了对商用市场物业需求，因此，该建设项目是适时，并极具市场卖点。

综上所述，对本建设项目研究表明，本项目建设是可行。

第二章项目建设基本情况项目建设基本情况项目提出背景房地产业发展概况近年来，我国房地产业景气指数随着房价持续高涨呈现走高趋势。

虽然在国家宏观调控下，竣工面积土地开发面积新开工面积等指标增幅都有较大回落，但据业内有关统计数据，年，我国房地产开发投资亿元，同比增长，低于同期固定资产投资。

其中，东中西部地区房地产开发累计完成投资额分别达到亿元亿元和亿元，同比分别增长和。

中部地区投资增长最快，增幅高于东部地区。

东中西部房地产开发投资比重分别为和。

商用物业发展趋势商用物业商场商铺写字楼等是房地产业组成部分。

不过，因其商用特点，在房地产市场中有其特殊地位。

近年来，我国商用物业需求呈现强劲发展势头，商用物业越来越受关注，国内投资者和海外基金纷纷投资商用物业。

随着以美式摩尔为代表大型综合购物中心落户北京深圳等大中城市，种不同于传统商铺租赁形式，以全面融合房地产业与商业为特色商用物业商业房地产有望成为引领我国房地产新增长点随着我国零售业全面对外开放，商用物业将掀起新轮投资热潮。

商贸服务业发展趋势商贸服务业已成为我国国民经济支柱产业之，商贸服务业发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大作用。

我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。

作务业和经济建设也将起到定积极作用。

建议政府有关部门对该项目给予支持。

有关附件国土批文湛国用字第号复印件规划批文湛城规规划号复印件湛城规政勘号复印件湛城规规划号复印件编制单位资质证书复印件申请单位委托书项目规划总平面图项目地下室及地上各层平面图业发展对促进经济增长，调整经济结构和产业结构升级，缓解就业压力，改善人民生活质量具有极大作用。

我国十五规划纲要明确指出要大力提升商贸服务业。

作为商贸服务业主力军我国国内零售业正进入个新发展时期。

随着零售市场容量迅速扩大，我国已成为亚太地区乃至全世界最具增长潜力市场之。

超市便利店专卖店仓储式购物中心业态形式和连锁经营方式使零售业更为发展，同时零售业与旅游业金融业房地产业结合，拓宽了经营销售领域，呈现了零售业作为流通最终通道作用，同时也呈现出零售业对相关产业拉动作用和主导化趋势。

商贸服务业发展对商用物业需求商贸服务业高速发展将要求城市加快调整商业结构模式，合理分布商业网点，以大型百货商场为主导，以各种超市为基础，发展专门店专业店便利店。

因此，也就需要城市拥有更多分布合理商用物业。

项目所在地房地产业商用物业及商贸服务业概况目前，湛江市房地产销售状况处于全省中等水第章项目总论项目背景项目名称东山市场危房改造升级项目项目建设单位法人名称湛江市市场物业管理总站东海站法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路法人代表陈创承担编制申请报告咨询单位法人名称广东工业大学建筑设计研究院资格证书工咨乙发证机关中华人民共和国发展改革委员会法人代表王尔申请报告编制依据及编制工作概况编制依据国务院关于投资体制改革决定国发号企业投资项目核准暂行办法国家发改委号令广东省企业投资项目核准暂行办法粤府号中华人民共和国土地管理法实施条例核准通过，归档资料。

未经允许，请勿外传，建设项目用地预审管理办法国土资源部号令建设项目环境保护管理条例国务院令第号中华人民共和国国民经济和社会发展第十个五年计划规划纲要湛江市饮用水地表水水源污染防治管理暂行规定广东省实施办法湛江市市场物业管理总站东海站委托书和技术咨询合同书委托方提供有关项目资料中国国际工程咨询公宅均价元平方米，同比增长。

湛江市中心城区住宅从五月开始逐月飙升，全年均价元平方米，同比增长，县市元平方米，同比增长。

全市累计商品房空置面积平方米，同比下降，其中住宅空置房面积平方米，同比下降。

多年来湛江市商品房销售均处于低空置率运行，市场供需矛盾突出，消费者购房选择空间狭小。

湛江市中心城区整体二手房成交面积平方米，占手房销售面积，比年下降个百分点。

销售额万元以评估价格计算，同比分别增长。

其中住宅二手房成交面积平方米，成交额万元，同比分别增长，住宅二手房均价元平方米，增长。

湛江市商用物业建设发展迅速。

近几年，相继建设了国贸座国贸座国贸新天地世贸大厦怡福国际嘉信茂广场兴华广场等零售业巨头沃尔玛也已置地落户湛江市区内各已开发房地产楼盘和正在开发房地产楼盘地上二层般都是商用物业商铺位，但商业营业用房价格较低，商业公寓在数量规模价格上都存在着教大潜力和发展空间。

湛江市商贸服务业发展迅猛，年全市服务业增加值为亿元，同比增长，占比重，增速比二产业高出个百分点和个百分点，成为湛江市经济增长支柱产业。

此外，。

商贸服务业发展也增加了对商用物业需求。

项目建设必要性目前，东山市场建构筑物低矮残旧，布局零乱无序，建筑密度大，环境卫生条件差，存在严重安全隐患等落后现状，与东海岛经济大开放大发展大好形势不相协调。

为改善投资环境，根据年月日湛江市经济技术开发项目总论项目背景项目名称东山市场危房改造升级项目项目建设单位法人名称湛江市市场物业管理总站东海站法人地址湛江市经济技术开发区东山镇湛林路法人代表陈创承担编制申请报告的咨询单位法人名称广东工业大学建筑设计研究院资格证建筑平面拟设计主要入口向东面人民大道，次入口设在建筑物南面主要入口前方退缩米，设置大面积绿化广场，建筑物周围设有环行消防车道利用小广场做停车场和地下车库解决车停放。

总平面绿化设计主要由建筑物周边绿化，屋顶花园绿化组成，入口处和临路边设置组合花坛，西面沿用地采用带形绿化布置，屋顶花园为垂直绿化，营造不同层次环境空间。

主要经济技术指标计划见表表主要经济技术指标计划览表序号项目单位指标备注规划用地面积平方米建筑占地面积平方米总建筑面积平方米建筑高度