娄底市阳光一品住宅小区项目立项初步设计报告

经分析本项目盈亏保本点为销售收入财务内部收益率为，高于银行现行贷款利率，具有较强抗风险能力。

二建议建设单位必须落实好项目建设资金筹措计划，按时提供建设资金，确保项目如期竣工。

建设单位必须严格执行设计方案，拟聘高水准施工承包队伍及监理公司，以确保本项目工程质量达到优良。

规范施工操作程序，严格施工现场管理，在确保安全生产前提下讲求速度与效益。

为了保证资金回笼较快，达到项目顺利开发，取得最大投资利润，建议在项目开发前期工作中，要加强市场策划。

在开发过程中必须严格控制成本和费用，利用好政策。

项目建成后，实行规范物业管理。

以上研究表明，本项目建设方案可行，但建设单位须关注项目建设过程中风险防范与控制。

第二章项目建设单位评价建设单位基本情况湖南省上好家房地产开发有限公司系原湖南省正安房地产开发有限公司变更公司名称而来，公司于年月在娄底市工商局设立登记，设立时注册资本万元，经变更现有注册资金万元，法人代表谭军亭，现房地产开发资质为叁级营业范围房地产开发。

该公司年开发‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目，累计开发面积近万平方米，总投资万元截止年月，以上两个项目累计实现收入万元利润万元，目前住宅车库尚可销售万元。

二股东及股本情况公司现有注册资本万元人民币，其具体情况如下股本构成及变更情况表单位万元股东姓名设立时出资股权转让变更后货币比例货币比例货币比例谭军亭曾立平王旦合计三组织结构及管理者素质湖南省上好家房地产开发有限公司是家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。

公司下设综合部工程部财务部营销策划部等四个主要职能部室。

现有员工人，其中中高级职称人员人，且都具有房地产业相关从业经验。

股东成员表姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限谭军亭男本科高级经济师执行董事年王旦男本科工程师总经理工程师年公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，年参加娄底地区医药采购公司工作年以股份公司形式成立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于年涉足房地产开发，先后成功开发了‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目。

丰富工作经历与较广博知识结构，使其具有较高企业管理经验，同时从其成功事业历程，其务实严谨且富有开拓精神，使其能领导着企业蒸蒸日上向前发展。

第三章项目建设背景条件必要性项目建设背景地域优势娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，年月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区经济技术开发区冷水江市涟源市双峰县和新化县，市域总面积平方公里，总人口万，市本级城市人口万。

娄底地理位臵优越，交通便利，湘黔铁路洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路国道国道及即将修建娄新高速二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要交通枢纽和物资集散地。

娄底矿产资源丰富，素有世界锑都百里煤海和有色金属之乡美誉，是湖南省能源原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北中心要地。

娄底市年至年连续五年增长率保持在以上，其中年全市达到亿元，增幅，比上年提高个百分点。

根据城市与房地产发展关系模型，城市增长率大于时，房地产发展步入快车道。

娄底市近年保持高速发展不断提升居民购买力以及随着城市辐射力增强，农村城市化提速等，给娄底市房地产市场带来定发展空间。

近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低水平，具体情况如下娄底市房地产开发数据统计表单位万平方米元平方米亿元年年年全市商品房施工面积全市商品房竣工量全市商品房销售面积施工面积销售面积全市商品房销售金额全市房屋空置面积全市房屋空置率全市房屋均价二政策环境年，湖南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。

娄底市政府根据形势需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城市建设大发展机遇经国务院批准涟钢年产万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工分厂湖南省综合类排名第二五江化工集团等企业落户于娄底市内。

特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出努力。

按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民住房面积由平米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。

二项目建设必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。

我国将房地产业作为国家支柱产业虽然饱受争议，中央也针对目前房价上涨过快，房价过高实际情况，发出了调控声音，但作为中部崛起城市之，从全国整体房价水平衡量，湖南都处于个价格洼地。

并且居民住房建设确实成为国家扩大内需，带动经济发展和恢复经济活力重要措施之。

改善居住条件是城镇居民普遍愿望，而通过培育住宅消费发展住宅建设不仅可以缓解改善居民居住环境，而且可以带动几十个相关行业发展，并为社会提供大量就业机会，促进社会经两个项目累计实现收入万元利润万元，目前住宅车库尚可销售万元。

二股东及股本情况公司现有注册资本万元人民币，其具体情况如下股本构成及变更情况表单位万元股东姓名设立时出资股权转让变更后货币比例货币比例货币比例谭军亭曾立平王旦合计三组织结构及管理者素质湖南省上好家房地产开发有限公司是家私营股份制有限责任公司，实行公司法人治理机制，采用总经理负责制。

公司下设综合部工程部财务部营销策划部等四个主要职能部室。

现有员工人，其中中高级职称人员人，且都具有房地产业相关从业经验。

股东成员表姓名性别年龄学历职称职务从事专业年限谭军亭男本科高级经济师执行董事年王旦男本科工程师总经理工程师年公司法人代表兼执行董事谭军亭，本科学历，年参加娄底地区医药采购公司工作年以股份公司形式成立娄底市恒旺医药有限公司，谭军亭于年涉足房地产开发，先后成功开发了‚陶然雅苑‛‚领秀家园‛两个住宅项目。

丰富工作经历与较广博知识结构，使其具有较高企业管理经验，同时从其成功事业历程，其务实严谨且富有开拓精神，使其能领导着企业蒸蒸日上向前发展。

第三章项目建设背景条件必要性项目建设背景地域优势娄底市位于湖南省中部，原为娄底地区，年月，经国务院批准撤地建市，现辖娄星区经济技术开发区冷水江市涟源市双峰县和新化县，市域总面积平方公里，总人口万，市本级城市人口万。

娄底地理位臵优越，交通便利，湘黔铁路洛湛铁路在此交汇于此，上瑞高速公路潭邵段公路国道国道及即将修建娄新高速二广高速贯穿其中，使娄底成为我国江南地区重要交通枢纽和物资集散地。

娄底矿产资源丰富，素有世界锑都百里煤海和有色金属之乡美誉，是湖南省能源原材料供应基地，是全省承东启西，连南接北中心要地。

娄底市年至年连续五年增长率保持在以上，其中年全市达到亿元，增幅，比上年提高个百分点。

根据城市与房地产发展关系模型，城市增长率大于时，房地产发展步入快车道。

娄底市近年保持高速发展不断提升居民购买力以及随着城市辐射力增强，农村城市化提速等，给娄底市房地产市场带来定发展空间。

近五年来，娄底市房地产业快速发展，但市场空臵率却保持在较低。

‚阳光品‛项目建设，将大大利于我市城市形象和提高城市品位。

本项目建设，将以其定位在‚南政‛板块东南角。

作该区域结构补充，以其优美人文环境，革新住宅理念，有力投资举措，肯定会在市区乃至全市小区建设中起有很大作用，对加快我市城市化进程功不可没。

三环境效益评价‚阳光品‛规划根据用地特点，其整体布局具有舒适感和商业性。

项目尤为注重环保设施绿化建设物业管理等配套设施，道路配套建设，‚阳光品‛建房理念正是希望通过这建设改变客观环境构成而给居民带来身心健康。

可以从种意义上讲，这种居民个人理性美感通过再升华，以后会溶入我市城市形象城市精神和城市文化中。

这就是‚阳光品‛项目所产生直观环境效益和理性环境效益。

四项目评价结论‚阳光品‛项目集居住商业于体，规划符合娄底市城市建设规划，建设施工条件基本具备，市场成熟目标定位清晰准确，可研认为本项目具有很好经济效益和社会效益，项目可行。

编制单位编制负责人编制审核人编制人编制日期二〇〇年月八日委托书我公司根据基本建设程序，特委托编写娄底市‚阳光品‛项目可行性研究报告，请按国标要求编制。

湖南省上好家房地产开发有限公司二九年十二月二十八日南省人民政府批准了娄底市人民政府搬迁工程，并把该工程视为湖南省重点工程。

娄底市政府根据形势需要，相应提出了南移北扩发展方针，娄底市迎来个城市建设大发展机遇经国务院批准涟钢年产万吨超薄板带钢生产线已建成投产，全省著名大型民营企业三重工分厂湖南省综合类排名第二五江化工集团等企业落户于娄底市内。

特别是近几年内，国家省市区接连投资各种项目达数十亿元，道路建设广场建设公园建设供水供电建设绿化美化亮化交通市场面貌焕然新，根据娄底市近中远三期发展规划以及区三片六个组团发展宏图及娄底市城区创建省级园林城市所做出努力。

按照娄底市十五规划，在此期间，城区面积要从平方公里增加到平方公里，城市人口从万增加到万，居民住房面积由平米人增加到平米人，在这几年住房需求空间极为广阔。

二项目建设必要性符合国家经济发展政策和信贷支持方向。

我国将房地产业作为国家支柱产业虽然第章总论项目概况项目名称‚阳光品‛住宅小区二项目建设单位湖南省上好家房地产开发有限公司三项目负责人谭军亭四建设地点地处娄底市建设路与同仁街之间新园路西侧，通过建设路可与娄底市城市主干道新星路吉星路育才路对接，进而辐身全城。

该地属娄底城市规划功能布局‚南政北工中商‛中‚南政‛板块，是‚南政‛板块城东区。

五建设规模用地总面积平方米约亩建筑总面积平方米，其中住宅面积平方米多层住宅面积平方米小高层住宅面积平方米商业面积平方米地下室面积平方米不计容积率物业配套用房面积平方米。

层数本项目建拟板式小高层住宅栋多层住宅二栋，多层商住楼五栋。

规阳光品‛住宅小区项目建成，可安臵住户户，对这板块居住，商贸文化发展，显然有着重要意义。

三项目地理位臵优势项目地址‚阳光品‛项目位于娄底市建设路与新园路交汇处，是娄底城南新区随吉星南路拉通后开发最火热中心地带，教育资源方面有中小湖南人文科技学院医务方面有中心医院康馨老年医院市骨科医院商业方面有步步高商场沃尔玛超市行政