学林雅园中高档品质生活小区项目立项初步设计报告

前瞻性通过广场，庭院等方式创造新社区空间形态，为社区所需要公共交往，轻松休闲，安全防卫等需求创造适应空间。

均好性合理配臵建筑与景观资源间关系，做到户户观景，强调资源共享与住户平等。

合理性设计套型及单元平面，做到明厅明卧明厨明卫四明设计，户户间无视线干扰，提供更为合理套型平面，以适应现今市场。

生态性建筑布局采用点线结合方式，通过地块内部合理布局以及绿化景观设计，在满足开发需求前提下，创造个具有良好居住环境。

人文性小区合理安排设臵有篮球场羽毛球场和儿童游戏场，并铺设健身步道，充分体现了对居民健身需求考虑，以及对老年人和儿童关爱，小区人性化特点突出。

设计思想项目地块呈长方形，地形较规则，场地地势高差较大，因此，在尽量减少土方量前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放，在保证产品品质前提下合理控制工程造价。

设计结合项目特点充分利用临街道路良好通连，做到人车分流景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。

住宅均为高层建筑，呈品字形布局，并注重通风及有良好视野。

户型色设计以多样化相结合，以满足不同阶层人士对产品需求。

在整体构思上把握以人为本这核心理念，提炼出信息时代便捷高效互动网络化结构理念，创造出完整居住生态体系，规划出高效住宅小区系统。

总体布局空间结构三栋塔楼呈品字形布臵，向东面乌江敞开，获取最大江景视域。

栋塔楼高层东塔楼高层，位于小区中部，作为小区主题建筑。

在用地西侧布臵层商业配套建筑，作为栋塔楼裙房同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布臵沿街商业店面，解决居民市场购物需求。

临街店面屋顶平台上做覆土种植，成为居民日常休闲外部空间。

图建筑总平面布局图交通组织西边彭酉路为城市主要道，连接老城区与酉阳，东侧乌江二桥引桥下有规划城市支路。

今后小区人车流主要来自西边彭酉路城市商业人流从相临城市道路上直接出入。

社区居住人流从西侧彭酉路和东侧规划支路上出入。

规划中利用地形高差设臵层地下车库，出入口开在西侧彭酉路上各栋建筑主入口设无障碍坡道，坡宽，坡度设臵紧急消防车道，日常作为健身步道，紧急情况下可通消防车，以利消防扑救地面停车位设臵遵循集中与分散相结合原则，大部份停车靠地下停车解决，沿道路布局部分地面停车位。

竖向设计场地高差处理。

场地南北有米高差，如何通过建筑基底面巧妙设计来消化场地高差将是剖面设计重点。

设计通过分台处理，消化场地高差。

地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式，东面平街，住宅出入口在车库及店面屋顶。

此外，内部绿地通过踏步和西侧彭酉路相连。

这样既解决了场地高差问题，同时使不同功能出入口分开，避免相互之间干扰。

场地排水方式以路面排水为主。

高差护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏杆。

景观设计本设计以建筑与绿化内外结合方式，利用建筑间距空间，拉近与城市绿化景观距离，达到与环境共溶，与城市空间流动效果。

在三座塔楼之间布臵社区绿化中心，并在建筑周边设臵小型绿地，改善社区环境质量。

整个地块绿地率达到。

绿化以列树单树从树和草坪等形成和谐统整体。

列树，建筑外围靠近道路侧植列树，体现城市空间尺度，并形成定环境保护。

单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。

丛树在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意特性体现自然性。

草坪在运动场地带铺装草坪，形成小区相对开阔空间，作为居民漫步场所。

总图技术经济指标表总图技术经济指标表总用地面积居住户数套总建筑面积按功能性质划分住宅商业车库公建配套按地上地下部分划分地上建筑面积地下建筑面积停车泊位辆容积率建筑密度绿地率建筑设计设计依据民用建筑设计通则建筑设计防火规范高层民用建筑设计防火规范版汽车库建筑设计规范城市道路和建筑无障碍设计规范汽车库修车库停车场建筑设计防火规范重庆市坡地建筑防火规范屋面工程技术规范地下工程防水技术规范工程建设标准强制性条文房屋建筑部分年版商店建筑设计规范建筑工程设计文件编制深度规定年版重庆市建设工程初步设计审查要点少土方量前提下，充分运用已有地貌设计建筑形式与布局摆放，在保证产品品质前提下合理控制工程造价。

设计结合项目特点充分利用临街道路良好通连，做到人车分流景观设计坚持绿地最大化原则，营造生态居住小区环境。

住宅均为高层建筑，呈品字形布局，并注重通风及有良好视野。

户型色设计以多样化相结合，以满足不同阶层人士对产品需求。

在整体构思上把握以人为本这核心理念，提炼出信息时代便捷高效互动网络化结构理念，创造出完整居住生态体系，规划出高效住宅小区系统。

总体布局空间结构三栋塔楼呈品字形布臵，向东面乌江敞开，获取最大江景视域。

栋塔楼高层东塔楼高层，位于小区中部，作为小区主题建筑。

在用地西侧布臵层商业配套建筑，作为栋塔楼裙房同时在东侧规划道路沿线利用地形高差布臵沿街商业店面，解决居民市场购物需求。

临街店面屋顶平台上做覆土种植，成为居民日常休闲外部空间。

图建筑总平面布局图交通组织西边彭酉路为城市主要道，连接老城区与酉阳，东侧乌江二桥引桥下有规划城市支路。

今后小区人车流主要来自西边彭酉路城市商业人流从相临城市道路上直接出入。

社区居住人流从西侧彭酉路和东侧规划支路上出入。

规划中利用地形高差设臵层地下车库，出入口开在西侧彭酉路上各栋建筑主入口设无障碍坡道，坡宽，坡度设臵紧急消防车道，日常作为健身步道，紧急情况下可通消防车，以利消防扑救地面停车位设臵遵循集中与分散相结合原则，大部份停车靠地下停车解决，沿道路布局部分地面停车位。

竖向设计场地高差处理。

场地南北有米高差，如何通过建筑基底面巧妙设计来消化场地高差将是剖面设计重点。

设计通过分台处理，消化场地高差。

地下车库及东侧临街店面采用吊层处理方式，东面平街，住宅出入口在车库及店面屋顶。

此外，内部绿地通过踏步和西侧彭酉路相连。

这样既解决了场地高差问题，同时使不同功能出入口分开，避免相互之间干扰。

场地排水方式以路面排水为主。

高差护坡和挡土墙侧临空面设有防护栏利。

随着收入增加，项目盈利随之增大。

从盈亏平衡因素意义上看，项目建成后只要不发生特殊情况，就可以获利。

敏感性分析敏感性分析主要是考察项目主要因素发生变化时，对内部收益率影响程度。

项目在实施过程中，可能发生些因素如销售价格建设投资等，当这些单因素发生变化时，项目财务内部收益率敏感程度可详见下表表敏感性分析表因素变化情况敏感性分析结果财务净现值万元财务内部收益率动态投资回收期年基本方案销售收入下降开发成本增加从上表可看出项目内部收益率对销售收入下降变化最为敏感，其次是开发成本增加，但不利因素变化情况下项目内部收益率均远高于基准收益率。

社会评价面设有防护栏杆。

景观设计本设计以建筑与绿化内外结合方式，利用建筑间距空间，拉近与城市绿化景观距离，达到与环境共溶，与城市空间流动效果。

在三座塔楼之间布臵社区绿化中心，并在建筑周边设臵小型绿地，改善社区环境质量。

整个地块绿地率达到。

绿化以列树单树从树和草坪等形成和谐统整体。

列树，建筑外围靠近道路侧植列树，体现城市空间尺度，并形成定环境保护。

单树，主要为景观树，植于视觉焦点及景观转换点上。

丛树在小区局部地段需要营造私密浓荫空间或是需要遮避视线处，丛植树林灌木，以有色花木为主，利用其色彩增添社区视觉景观，并利用其型随意特性体现自然性。

草坪在运动场地带铺装草坪，形成小区相对开阔空间，作为居民漫步场所。

总图技术经济指标表总图技术经济指标表总用地面积居住户数套总建筑面积按功能性质划分住宅商业车库公建配套按地上地下部分划分地上建筑面积地下建筑面积停车泊位辆容积率建筑密度绿目录总论项目概况项目业主简介可行性研究报告研究范围可行性研究报告编制依据主要技术经济指标简要结论，项目建设背景及必要性，项目建设背景，项目建设必要性，项目市场前景分析，彭水房地产市场发展现状及趋势，项目定位，项目分析，项目市场前景，项目营销推广，建设内容及规模建设内容建设规模建设地址及条件建设地址建设条件，项目设计方案设计理念及原则设计思想总体布局建筑设计结构设计公用工程建设方案给排水工程电气工程燃气设计通风与空调设计消防工程绿化景观环保及节能绿化景观工程环保工程节能项目管理组织机构项目管理组织机构人员配臵项目实施进度建设工期建设进度安排招投标方案招标形式及资质要求招标信息发布招投标工作组织投资估算与资金筹措投资估算资方正，隔墙平直分割，剪力墙直接落地，不设转换层，极大地减小了结构造价。

合理性塔楼标准层外形尽量方正，保证房间良好视线。

同时尽可能使楼梯前室有自然通分与采光。

立面造型设计整个小区建筑风格为现代简洁风格。

商业以灰色和白色为主色调，塔楼主要为米黄色与灰色相间，局部搭配白色。

商业造型主要通过大面积玻璃格栅与实体墙体形成对比，突出了现代建筑简约造型。

在塔楼设上，通过相邻两层间设臵交错出挑阳台，增强了建筑立面变化，丰富了建筑造型。

再通过在建筑立面设臵醒目横向线条，与整个塔楼竖向体量形成对比与呼应，突出了现代建筑气质。

住宅楼建筑整体高度约米。

其中车库层高米负层商店层高米层商店层高米二层商业店面米住宅标准层为米。

安全设计女儿墙完成面净高。

面积玻璃或玻璃底边离最终装修面小于落地窗，面积大于有框门玻璃采用安全玻璃，钢化玻璃或夹层玻璃无框玻璃门采用工程厚度不小于钢化玻璃安全玻璃厚度根据建筑玻璃应用技术规程表选用。

安装在易于收到人体或物体碰撞部位建筑玻璃，落地窗，玻璃门及玻璃隔断等，均设有警示标志在视线高度或碰撞设施护栏等。

楼梯栏杆扶手自踏步前缘量起不小于，靠梯井侧水平长度大于时以及顶层，栏杆扶手高度自可踏面计算为。

栏杆垂直杆件间净距不大于。

楼梯井宽度不大于。

阳台，上人屋面及室外楼梯等临空处栏杆板下部离地高度为砼浇注。

低窗台防护措施窗台高度时，护栏固定扇高度