宜居小区开发项目立项初步设计报告

年到年是房地产市场启动和培育阶段，住房市场化逐步被国民接受。

年，全国商品房销售面积从亿平方米增加到亿平方米，年翻了倍多，平均年增长年是房地产市场持续发展阶段，在这年里房地产开发投资商品住宅投资施工面积竣工面积销售面积和房屋价格等各项指标都保持了高增长态势，房地产开发投资每年平均增长率为。

随着房地产业持续升温，房价不断高涨，局部地区出现了房地产过热现象。

从年底开始，房地产业开始萎缩，年和年房地产进入调整阶段，开发投资增长放缓，年销售面积出现了较大幅度负增长。

表年全国房地产投资及销售情况表年度投资额亿元增长率销售面积亿平方米增长率相关理论研究表明，房地产市场发展要和整个国民经济发展基本相适应才能够理性运行与发展。

按照国际标准，房地产开发投资占较为正常，而年我国房地产开发投资额占比重直高于，年甚至到达了。

年来，房地产开发投资增长率大大高于增长率见下图，房地产业发展偏离了国民经济正常增长轨迹。

在这种情况下，国家出台了系列稳定房价措施，特别是年下半年国家出台第二套房贷新政，使投资特别是投机性购房门槛提高风险增大，这政策在年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。

同时，随着美国次贷危机引发全球金融危机冲击经济下滑压力加大，年底房地产市场开始出现调整迹象。

年年年年年年年增长率房地产投资增长率增长率尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长长期趋势不会发生改变。

首先，我国房地产市场发展基础并未发生改变。

城市人口增长是房地产市场需求增长主要动力，我国仍处于城市化加速时期，根据中国城市发展报告预测，年城市化率将达到以上。

年和年我国城市化率分别为和，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达亿人。

有学者估算如果扣除这部分人口，年城市化率可能就不是年与房地产开发投资增长图，而是。

也就是说，如果年城市化率将达到，到年城市人口将以年均接近速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。

其次，经济增长内在动力依然强劲。

经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展基本面和长期趋势没有改变。

是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了系列积极有针对性财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。

二是年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战坚实物质基础，我国经济发展各种优势条件没有发生根本变化。

三是城工业化新农村建设进程方兴未艾，东北振兴西部大开发中部崛起海西区发展基础设施等需要建设空间还很大，经济发展内在动力依然强劲，支撑房地产业发展基础依然坚实。

最后，从房地产市场主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好总体趋势。

从市场主要指标年度变化看年，房地产投资商品住宅投资均为房改以来最高施工面积和新开工面积同比都有所增长新开工面积同比增长土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价直保持了同比增长态势，个大中城市全年房价增长了调整显著是销售量，商品房销售量同比下降，商品住宅销售量同比下降。

因此，从年度变化看，市场主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下转折。

从主要指标月度变化看房价年从年初到年末形成下降趋势，但年月份房价环比出现回升，新建住宅环比从月开始出现正增长，增幅逐月扩大销售量年持续低迷，年月出现显著回暖，同比增长投资在年高位基础上增幅虽然回落，但继续呈增长态势，年月房地产开发投资同比增长近其他指标中，年月除完成土地购置面积同比下降完成土地开发面积同比下降外，房屋施工面积同比增长，房屋竣工面积同比增长。

除市场主要指标外，衡量市场整体运行情况综合指标国房景气指数也开始显现止跌企稳迹象。

综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用结果。

经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展新阶段。

重庆市房地产市场状况重庆房地产市场走势是整个中国房地产市场缩影，同样经历了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。

近年重庆房地产市场各项指标见下表表年重庆房地产各项指标表项目年度房地产开发投资万元销售面积万平米销售额万元开工面积万平米竣工面积万平米可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面积和销售额出现了近几年来首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度增长。

同全国房地产市场样，销售面积下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。

总体来看，我市房地产投资增长对增长偏离程度低于全国水平，年投资增长率甚至低于地区增长率。

年我市房地产开发投资开工面积和竣工面积等指标均创下历史新高。

年年年年年增长率房地产开发投资增长率增长率进入年，重庆房地产市场出现回暖。

来自中国指数研究院西南分院监测数据显示年重庆主城区商品房成交套数同比上涨。

月累计成交万套，万平方米，同比分别机性购房门槛提高风险增大，这政策在年延续实施，大大抑制了投资和投机性需求，也抑制了改善性需求。

同时，随着美国次贷危机引发全球金融危机冲击经济下滑压力加大，年底房地产市场开始出现调整迹象。

年年年年年年年增长率房地产投资增长率增长率尽管房地产市场进入了调整期，但从长期看，我国房地产业仍然处于发展期，其增长长期趋势不会发生改变。

首先，我国房地产市场发展基础并未发生改变。

城市人口增长是房地产市场需求增长主要动力，我国仍处于城市化加速时期，根据中国城市发展报告预测，年城市化率将达到以上。

年和年我国城市化率分别为和，实际上虽然我们把在城市工作生活半年以上农村流动人口统计为城市人口，但他们并没有真正在城市定居，其数量至少达亿人。

有学者估算如果扣除这部分人口，年城市化率可能就不是年与房地产开发投资增长图，而是。

也就是说，如果年城市化率将达到，到年城市人口将以年均接近速度增长，每年约千万人口向城镇转移，加上改善性住房需求等，商品房市场向好趋势未变。

其次，经济增长内在动力依然强劲。

经济发展是支撑房地产业发展基础，目前我国经济发展面临严峻挑战，但我国经济发展基本面和长期趋势没有改变。

是为应对国际金融危机冲击，中央及时采取了系列积极有针对性财政政策和货币政策，我国经济在世界各国经济增长中仍然处在前列，并有可能率先复苏。

二是年持续快速发展为我国打下了应对各种风险和挑战坚实物质基础，我国经济发展各种优势条件没有发生根本变化。

三是城工业化新农村建设进程方兴未艾，东北振兴西部大开发中部崛起海西区发展基础设施等需要建设空间还很大，经济发展内在动力依然强劲，支撑房地产业发展基础依然坚实。

最后，从房地产市场主要指标变化来看，房地产市场依然保持了向好总体趋势。

从市场主要指标年度变化看年，房地产投资商品住宅投资均为房改以来最高施工面积和新开工面积同比都有所增长新开工面积同比增长土地购置面积和竣工面积同比虽有减少，但仍处于近年波动范围之内尽管商品房均价增速逐月回落，出现下调趋势，但房价直保持了同比增长态势，个大中城市全年房价增长了调整显著是销售量，商品房销售量同比下降，商品住宅销售量同比下降。

因此，从年度变化看，市场主要指标除销售量外，其他主要指标并没有出现明显向下转折。

从主要指标月度变化看房价年从程项目促进项目最好销售。

第十四章社会效益评价本项目实施可以极大地提高地房地产整体形象和品质，满足人们日益增长消费需求。

本项目实施能够提供多个就业岗位，对维护当地社会安定团结能起到定作用。

项目实施可实现销售收入万元，上缴税金万元。

第十五章结论与建议县是个移民新兴城市，目前房地产市场处于健康发展状态，住房刚性需求较大，投资和投机性购房很少。

本项目为宜居小区，交通便利生活方便，完全满足人们对高品质住宅诉求。

而且，本项目产品定价略低于同档次楼宇市场平均价，极具市场竞争力。

从项目经济效益看内部收益率为，高于行业基准收益率财务净现值为万元，大于，说明项目盈利能力较强。

从工程技术和管理水平看，本项目运作周期较短，工程技术成熟，开发商通过期开发已经积累了相当管理经验，这些都为项目开发奠定了坚实基础。

从资金供应看，如果能够获得资金支持，项目在整个运作期现金流状况良好，始终处于资金盈余状态，保证了项目顺利实施和完结。

因此，项目整体风险水平较低，项目可行附表总投资估算汇总表单位万元序号成本项目计量单位系数工作量单价元金额万元可售面积单方造价工程费用万元，建安工程成本，工程建设其他费用土地成本万元前期工程成本基础设施建设成本室外给排水系统室外燃气系统室外电气及高低压设备室外智能化系统小区配套工程成本开发间接费万元管理费万元，财务费用万元不可预见费万元基本预备费万元涨价预备费万元合计万元，要指标外，衡量市场整体运行情况综合指标国房景气指数也开始显现止跌企稳迹象。

综上所述，本次调整是政府抑制房地产市场非理性发展和国际金融危机双重作用结果。

经过这次调整，我国房地产业将回归到理性增长轨道上，年我国房地产开发投资增长率与增长率比较接近，标志着我国房地产市场开始进入持续稳定健康发展新阶段。

重庆市房地产市场状况重庆房地产市场走势是整个中国房地产市场缩影，同样经历了培育发展和调整三个阶段，而且与全国房地产市场同步变化。

近年重庆房地产市场各项指标见下表表年重庆房地产各项指标表项目年度房地产开发投资万元销售面积万平米销售额万元开工面积万平米竣工面积万平米可以看出，近几年重庆房地产市场发展较快，除年销售面积和销售额出现了近几年来首次下降以外，其余各项指标都表示出较快幅度增长。

同全国房地产市场样，销售面积下降并不意味着我市房地产业进入衰退期。

总体来看，第章总论项目概况项目名称县镇宜居小区开发项目项目开发商重庆实业发展有限公司项目地址重庆市县镇项目性质新建建设规模以及内容拟建项目占地平方米，总建筑面积为平方米，绿地覆盖率为。

项目总投资及资金筹措项目总投资本项目总投资为万元，